Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Są one jawne, co oznacza, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów dokonanych w księdze wieczystej ani wniosków o wpis (o których uczyniono w księdze wieczystej wzmianki). Chociażby z tego powodu warto przyjrzeć się bliżej budowie księgi wieczystej, aby zrozumieć, jakie informacje mogą zostać w niej zawarte oraz gdzie tych informacji szukać.
Zgodnie z art. 251 ustawy z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h), księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym. Choć być może trudno w to dzisiaj uwierzyć, jeszcze nie tak dawno księgi wieczyste miały formę wyłącznie papierową. Doniosła zmiana, którą określić można mianem digitalizacji ksiąg wieczystych, miała miejsce w 2003 roku. Tryb i zasady dokonywania migracji księgi wieczystej z wersji papierowej do wersji elektronicznej określa ustawa z 14 lutego 2003 o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie teleinformatycznym.
Treść każdej księgi wieczystej odnaleźć można na stronie internetowej Elektroniczne Księgi Wieczyste, prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Księga wieczysta zawiera kompleksowe informacje prawne dotyczące nieruchomości, która jest nią objęta. Księga wieczysta, co do zasady, składa się z czterech działów (art. 25 ust. 1 u.k.w.h.), z których:
1. pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
2. drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
3. trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
4. czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Każdy z działów księgi wieczystej jest podzielony na rubryki i pola, a one - na podrubryki i podpola.
Co istotne, jedna księga wieczysta może obejmować więcej niż jedną nieruchomość. Zostaną w niej wówczas wyszczególnione informacje dotyczące każdej z nieruchomości np. sąsiadujących ze sobą działek, stanowiących własność jednej osoby.
Element wspólny wszystkich działów ksiąg wieczystych - oznaczenie podstawy wpisu do księgi wieczystej
Niezależnie od odmienności wszystkich wskazanych wyżej działów ksiąg wieczystych, zawierają one również pewne elementy wspólne. Jednym z nich jest oznaczenie w każdym z działów dokumentów, będących podstawą konkretnego wpisu do księgi wieczystej, a także danych wniosku o wpis, który został złożony do Sądu. Najprościej rzecz ujmując, będą to dane o dokumencie, na podstawie którego, Sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej. Najpopularniejsze dokumenty, stanowiące podstawę wpisu, to akty notarialne (wszelkiego rodzaju umowy – np. umowa sprzedaży, umowa darowizny), czy wypis z rejestru gruntu wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej.
W każdym z działów księgi wieczystej, na jego końcu, znajdziemy wykaz dokumentów stanowiących podstawę wpisu wraz z danymi obejmującymi datę ich sporządzenia, nazwę i siedzibę organu, który taki dokument sporządził oraz położenie dokumentu, czyli numer karty akt księgi wieczystej w wersji papierowej, na której możemy znaleźć dany dokument.
Element wspólny wszystkich działów ksiąg wieczystych - wzmianki o wnioskach
Na samej górze każdego z działów księgi wieczystej, ponad danymi charakterystycznymi dla każdego z działów, znaleźć można wzmianki o wnioskach o wpis złożonych do danej księgi wieczystej (numer wzmianki, chwilę zamieszczenia oraz opis wzmianki). Informują one osobę, która przegląda księgę wieczystą o tym, że do sądu wieczystoksięowego został złożony wniosek dotyczący danej księgi wieczystej, który nie został jeszcze rozpoznany przez sąd. Powyższe oznacza, że nie jest to stały element księgi wieczystej – pojawi się w niej, gdy zostanie złożony wniosek o wpis oraz zostanie usunięty, gdy wniosek ten zostanie przez sąd rozpatrzony. Chwila zamieszczenia wzmianki jest określona w księdze wieczystej co do minuty, bowiem czas ten i kolejność umieszczenia wzmianek jest istotna dla kolejności ich rozpatrywania, a co za tym idzie, ma doniosłe znaczenie dla późniejszego stanu prawnego nieruchomości.
Dział I-O Oznaczenie nieruchomości
Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Natomiast podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości (art. 21 ust. 1 i 2 u.k.w.h).
Warto zaznaczyć, że podstawową jednostką służącą do wyznaczenia poszczególnych części powierzchni ziemskiej jest działka ewidencyjna. Służy ona m.in. właśnie oznaczeniu nieruchomości w dziale I-O księgi wieczystej.
Ustrój działu I-O księgi wieczystej będzie nieco inny w zależności od tego, jakiej nieruchomości dotyczy – gruntowej albo lokalowej.
Księga wieczysta zorganizowana dla nieruchomości gruntowej, a więc nieruchomości stanowiącej sam grunt, bądź grunt wraz ze związanymi z nim częściami składowymi, będzie zawierała w szczególności następujące dane:
• numer działki (ewidencyjnej),
• identyfikator działki,
• obręb ewidencyjny (numer),
• położenie (numer porządkowy/województwo, powiat, gmina, miejscowość),
• sposób korzystania (np. R – grunty orne),
• obszar nieruchomości.
Księga wieczysta, obejmująca nieruchomość lokalową, a więc lokal usługowy (niemieszkalny), bądź lokal mieszkalny, będzie zawierała w szczególności następujące dane:
• położenie (numer porządkowy/województwo, powiat, gmina, miejscowość, ulica, numer budynku, numer lokalu),
• przeznaczenie lokalu (np. lokal mieszkalny, lokal niemieszkalny),
• opis lokalu (np. liczba i rodzaj pomieszczeń),
• kondygnacja,
• odrębność, tj. informację, czy lokal stanowi odrębną nieruchomość,
• pole powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych.
Ewentualnie w dziale pierwszym zawarte mogą być dodatkowe informacje, takie jak np. dane księgi wieczystej, z której dana nieruchomość została odłączona.
Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością
Dział I-Sp to niejako druga część działu pierwszego księgi wieczystej. Często ten dział okaże się zupełnie pusty. Niekiedy jednak będzie zawierał wskazanie oraz opis prawa związanego z własnością nieruchomości objętej księgą wieczystą. Będą to uprawnienia każdoczesnego właściciela nieruchomości opisanej w dziale pierwszym. Jako przykład wskazać można służebności gruntowe takie, jak prawo przejścia i przejazdu przez inną nieruchomość w celu „dostania się” do drogi publicznej. W takim przypadku w Dziale I-Sp wskazany zostanie również numer księgi wieczystej powiązanej z danym uprawnieniem (w powyższym przykładzie będzie to numer księgi wieczystej, która obejmuje tę drugą, obciążoną nieruchomość).
Dział II – Własność
W dziale II księgi wieczystej znajdują się informacje o właścicielach nieruchomości, dla której jest utworzona dana księga wieczysta.
W przypadku osób fizycznych w dziale drugim znajdziemy dane takie, jak: imię pierwsze, imię drugie, nazwisko, imię ojca, imię matki oraz PESEL. Poza danymi osobowymi właścicieli bądź właściciela, znajdziemy w nim również listę wskazań udziałów w prawie, tj. numer udziału w prawie, wielkość udziału oraz rodzaj wspólności. Powyższe oznacza, że w przypadku istnienia kilku właścicieli danej nieruchomości, w dziale drugim odnajdziemy informację, jakie są wielkości udziału w prawie własności każdego z nich, a także z jakim rodzajem współwłasności mamy do czynienia (np. wspólność ustawowa majątkowa małżeńska).
Jeżeli właścicielem nieruchomości jest osoba prawna (np. spółka kapitałowa) albo inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (np. spółdzielnia mieszkaniowa) w dziale drugim księgi wieczystej zamiast danych osobowych dot. osoby fizycznej, zostaną umieszczone następujące dane: nazwa, siedziba, REGON, KRS.
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia
Zakres przedmiotowy wpisów, mogących znaleźć się w dziale trzecim księgi wieczystej jest dosyć szeroki. W zasadzie dział ten jest przewidziany dla wszystkich wpisów, dla których nie są przeznaczone pozostałe działy. Co istotne, przy każdym wpisie można również znaleźć informację o podmiocie uprawnionym, tj. osobie fizycznej bądź prawnej, która może korzystać z danego prawa, a także dane o nieruchomościach powiązanych z danym prawem, ograniczeniem bądź roszczeniem.
W dziale tym znaleźć można informacje o prawach związanych z daną nieruchomością, np. o ograniczonym prawie rzeczowym (poza hipoteką, dla której przewidziano odrębny dział) – najczęściej o służebności gruntowej, polegającej na prawie swobodnego przejścia i przejazdu przez inną nieruchomość w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej albo położenia mediów. Prawem związanym z nieruchomością, które często odnaleźć można w dziale trzecim księgi wieczystej, jest również służebność przesyłu, polegająca m.in. na prawie do utrzymywania na nieruchomości obciążonej kablowej linii elektroenergetycznej albo dotycząca przewodów wodociągowych i kanalizacyjnych.
W dziale trzecim zamieszcza się również informacje dotyczące ograniczeń dotyczących rozporządzania nieruchomością takich, jak zakaz zbywania bądź obciążania nieruchomości, zajęcie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego przez komornika, ogłoszenie upadłości właściciela nieruchomości.
Dodatkową informacją, którą można odnaleźć w tym dziale, są wszelkie ostrzeżenia dotyczące nieruchomości, w tym dotyczące niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Dział IV – Hipoteka
Dział czwarty księgi wieczystej zawiera informacje o hipotekach obciążających daną nieruchomość. Istotną rolę odgrywa kolejność wpisu hipotek, może mieć ona bowiem wpływ, w pewnym zakresie, na zaspokajanie wierzycieli hipotecznych w przypadku egzekucji z nieruchomości. Szczegółowe informacje odnośnie hipoteki obejmują jej numer (porządkowy), rodzaj (np. hipoteka umowna, kaucyjna), a także sumę oraz walutę hipoteki. Dodatkowo znajduje się tam opis wierzytelności i stosunku prawnego, który stanowi źródło ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Każdorazowo wskazany zostanie również wierzyciel hipoteczny, a więc np. osoba fizyczna bądź prawna, uprawniona z danej hipoteki, a także jej dane.
W dziale tym odnaleźć można również wpisy dotyczące roszczenia o ustanowienie hipoteki, a także roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.
