Można nie być właścicielem nieruchomości, ale z niej korzystać i stać się następnie właścicielem bez zawierania umowy sprzedaży, umowy darowizny, czy też innej umowy nabycia nieruchomości. Sytuację taką nazywa się zasiedzeniem nieruchomości.
Instytucję zasiedzenia nieruchomości reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 – Kodeks cywilny w artykule 172 i następnych. Stosownie do tych przepisów Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność poprzez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Przedmiot zasiedzenia
Przedmiotem zasiedzenia może być zatem nieruchomość gruntowa czyli część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności (grunt), a także nieruchomość lokalowa oraz nieruchomość budynkowa. Nieruchomość gruntowa może być zabudowana lub niezabudowana. Przedmiotem zasiedzenia może być zarówno nieruchomość, dla której księga wieczysta została założona, jak i taka dla której księga wieczysta nie jest prowadzona.
Nieruchomościami budynkowymi są budynki trwale związane z gruntem, które nie stanowią części składowej gruntu, ale są odrębnym od gruntu przedmiotem własności.
Jeżeli chodzi o nieruchomości lokalowe to możliwe jest zasiedzenie jedynie tych lokalu, które stanowią już odrębną własność i mają założoną księgę wieczystą. Lokal musi być odrębną własnością nie można zatem zasiedzieć całego piętra budynku albo jednego pomieszczenia w takiej nieruchomości lokalowej.
Zasiedzenie nieruchomości rolnej
Nabyć nieruchomość rolną w ten sposób może jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Małoletni właściciel nieruchomości a zasiedzenie
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.
Zasiedzenie ruchomości
Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze. Nie dotyczy to natomiast rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.
Doliczenie posiadania poprzednika
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Te same zasady stosuje się w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Przesłanki zasiedzenia
Do zaistnienia zasiedzenia ustawa wymaga zaistnienia dwóch podstawowych przesłanek:
- upływu określonego przepisami okresu czasu oraz
- władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny.
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jest to tak zwane zasiedzenie nieruchomości.
Przez posiadacza należy rozumieć osobę, która faktycznie włada nieruchomością i korzysta z niej tak, jakby była jej właścicielem. Posiadanie w dobrej wierze to sytuacja, w której posiadacz nieruchomości nie jest świadomy tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Niekiedy zdarza się, że osoba, która korzysta z nieruchomości jest przekonana, że stanowi ona jej własność. Dzieje się tak najczęściej, gdy rodzina korzysta z danego gruntu od pokoleń, nie mając świadomości, że nie posiada do niego tytułu prawnego, a też nikt inny nie zgłasza swoich praw do tego gruntu.
Jednak nie tylko ten, kto posiada nieruchomość w dobrej wierze może stać się jej właścicielem. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Oznacza to, że nawet osoba, która wie, że prawo własności nieruchomości jej nie przysługuje, może stać się właścicielem, jeżeli włada nieruchomością jak właściciel przez okres 30 lat.
Zasiedzenie następuje z mocy samego prawa z upływem okresu 20 albo 30 lat. Oznacza to, że dla zaistnienia zasiedzenia, a więc nabycia własności nieruchomości w tym trybie, nie trzeba podejmować żadnych dodatkowych kroków. Aby jednak osoba, która zasiedziała nieruchomość, mogła wpisać prawo własności do księgi wieczystej, konieczne jest uzyskanie postanowienia sądu wydanego po przeprowadzeniu postępowania sądowego o stwierdzenie zasiedzenia.
Data zasiedzenia
Zasiedzenie następuje z mocy prawa w określonym dniu, po upływie terminu zasiedzenia i spełnieniu pozostałych przesłanek. Po upływie terminu zasiedzenia i nabyciu własności świadomość i zachowanie posiadacza są obojętne. Posiadacz nie musi podejmować żadnych czynności, aby doszło do zasiedzenia. Oznacza to, że do zasiedzenia może dojść nawet, gdy posiadacz nie jest tego świadomy. Przykładowo w sytuacji, gdy faktycznie uważał się za właściciela nieruchomości.
Posiadanie samoistne
Jeżeli chodzi o prawne pojęcie posiadania samoistnego to składa się ono z dwóch elementów: fizycznego (corpus), czyli władanie rzeczą oraz elementu zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie. Dla dowodzenia zasiedzenia należy zatem wykazać istnienie tych dwóch elementów. Przy czym musi to być istnienie obiektywne, a nie subiektywna ocena posiadacza. O samoistnym posiadaniu świadczą przykładowo takie okoliczności jak podejmowanie decyzji co do remontów, ogrodzenie nieruchomości, finansowanie inwestycji i remontów, pobieranie pożytków, spłata kredytu, podnajmowanie lokali albo dzierżawa gruntów przez posiadacza, a także realizowanie obowiązków podatkowych związanych z nieruchomością.
Kodeks cywilny wprowadza pewne domniemanie związane z posiadaniem. Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Ten, który chce wykazać, że jest posiadaczem samoistnym musi udowodnić fakt władania rzeczą. Dzięki temu domniemaniu nie ma potrzeby aby udowadniał, że jest to posiadanie samoistne.
Postępowanie sądowe o stwierdzenie zasiedzenia
Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest każdy zainteresowany. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane.
Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome - również jego miejsce zamieszkania.
Jeżeli chodzi o sposób ogłoszenia, to stosowane są rozwiązania przewidziane przez przepisy w prawie spadkowym. Ogłoszenie o wszczęciu postępowania zamieszcza się w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz podaje publicznie do wiadomości w miejscu położenia rzeczy w sposób w tym miejscu przyjęty. Sąd może dodatkowo zarządzić podanie ogłoszenia publicznie do wiadomości w inny sposób, jaki uzna za odpowiedni.
Jeżeli w terminie wskazanym w ogłoszeniu nikt się nie zgłosi albo zgłaszający się nie wykaże własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione.
Ponadto to nie jest wykluczona możliwość ustalenia faktu nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie w innym postępowaniu niż w postępowaniu o zasiedzenie w trakcie innego postępowania sądowego na przykład o wydanie rzeczy.
Własność nieruchomości nabyta przez jednego z współmałżonków w drodze zasiedzenia może wejść w skład majątkowej wspólności ustawowej. Może to się stać wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.
