Czym jest nieruchomość gruntowa

Nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Dla nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste. Warto wiedzieć, czym nieruchomość różni się od działki ewidencyjnej.

Definicja nieruchomości znajduje się w art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”. Natomiast prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.

Nieruchomości dzieli się na lokalowe, budynkowe i gruntowe.

Geodezyjny, czyli ewidencyjny podział na działki nie ma znaczenia dla określenia nieruchomości. Na jedną nieruchomość gruntową może składam się bowiem kilka działek ewidencyjnych. W polskim porządku prawnym dominuje koncepcja tzw. wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, czyli jako jedna nieruchomość gruntowa określana jest ta powierzchnia, dla której prowadzona jest jedna księga wieczysta.

Działka ewidencyjna

Pojęcie działki ewidencyjnej zawarto w rozporządzeniu ministra rozwoju, pracy i technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

Zgodnie z nim działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych.

Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, jeżeli:

• zostały wyodrębnione w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych związanych z tym podziałem zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
• są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów
• obejmują grunty zajęte pod drogi publiczne, linie kolejowe, wody śródlądowe lub rowy, a ich wyróżnienie w postaci odrębnych działek jest celowe ze względu na odrębne oznaczenia tych gruntów w innych ewidencjach i rejestrach publicznych lub ze względu na ich różne nazwy urzędowe.

W przypadku wzajemnego przecinania się gruntów zajętych pod linie kolejowe, drogi publiczne lub kanały przy ustalaniu granic działek ewidencyjnych stosuje się następujące zasady:

• linie kolejowe wybudowane na powierzchni gruntu dzielą drogi publiczne wybudowane na powierzchni gruntu na odrębne działki ewidencyjne;
• drogi wyższej kategorii wybudowane na powierzchni gruntu dzielą drogi niższej kategorii wybudowane na powierzchni gruntu na odrębne działki ewidencyjne;
• drogi i linie kolejowe wybudowane na powierzchni gruntu dzielą drogi i linie kolejowe wybudowane w tunelach i na wiaduktach na odrębne działki ewidencyjne;
• drogi publiczne dzielą drogi wewnętrzne na odrębne działki ewidencyjne;
• kryte kanały oraz rurociągi nie dzielą linii kolejowych oraz dróg publicznych na odrębne działki ewidencyjne.

Grunt zajęty przez ciek naturalny stanowi odrębną działkę ewidencyjną niezależnie od tego, czy wody w tym cieku płyną korytem naturalnym, czy korytem uregulowanym odkrytym lub zakrytym.

Oznaczenie działki ewidencyjnej

W obszarze obrębu ewidencyjnego działka ewidencyjna jest wyróżniana przez jej numer, który ma postać liczby naturalnej.

W przypadku podziału nieruchomości nowe działki ewidencyjne oznacza się numerami w postaci ułamka q/p, w którym q jest liczbą naturalną oznaczającą numer działki ewidencyjnej pierwotnej podlegającej podziałowi, zaś p jest najmniejszą liczbą naturalną umożliwiającą wyróżnienie każdej nowej działki ewidencyjnej.

W przypadku połączenia działek ewidencyjnych lub podziału nieruchomości składającej się z co najmniej dwóch sąsiadujących ze sobą działek ewidencyjnych nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się kolejnymi liczbami naturalnymi po najwyższym wykorzystanym numerze działki ewidencyjnej w obrębie ewidencyjnym.

Numery działek ewidencyjnych, które w wyniku zmiany granic obrębów ewidencyjnych znalazły się w granicach innego obrębu ewidencyjnego, oznacza się kolejnymi liczbami naturalnymi po najwyższym wykorzystanym numerze działki ewidencyjnej w obrębie ewidencyjnym.

Numer ewidencyjny działki można sprawdzić przy wykorzystaniu Geoportalu.

Nieruchomości rolne

Wyróżnić można także nieruchomości rolne. Zgodnie z art. 461 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Granice nieruchomości

Dla oznaczenia granic nieruchomości nie mają znaczenia czynniki naturalne, przyrodnicze. To nie one wyznaczają granice nieruchomości. Granice nieruchomości określane są przez człowieka, linie graniczne, znaki graniczne na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Rozgraniczenie nieruchomości

Kwestię rozgraniczenia nieruchomości reguluje ustawa z dnia z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami. Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie, burmistrzowie, prezydenci miast oraz, czasami, sądy.

Rozgraniczenie nieruchomości przeprowadza się z urzędu lub na wniosek strony. Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przeprowadza się z urzędu przy scaleniu gruntów, a także jeżeli jest brak wniosku strony, a potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny uzasadniają przeprowadzenie rozgraniczenia. Scalenie nieruchomości to inaczej połączenie kilku nieruchomości w jedną.

Postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie scalenia gruntów zastępuje postanowienie o wszczęciu postępowania o rozgraniczenie nieruchomości.

Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli jest brak takich danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.

W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą posiada moc ugody sądowej.

Geodeta sporządza dokumentację po wizji lokalnej. Wezwanie do stawienia się na gruncie doręcza się stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż siedem dni przed wyznaczonym terminem. W wezwaniu należy poinformować strony o skutkach niestawiennictwa. Nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety. Natomiast w razie usprawiedliwionego niestawiennictwa strony, geodeta wstrzymuje czynności do czasu ustania przeszkody lub wyznaczenia pełnomocnika - nie dłużej jednak niż na okres jednego miesiąca. Z czynności ustalenia przebiegu granic sporządza się protokół graniczny lub akt ugody.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Wydanie decyzji poprzedza:

• dokonanie przez wójta, burmistrza, prezydenta miasta oceny prawidłowości wykonania czynności ustalenia przebiegu granic nieruchomości przez upoważnionego geodetę oraz zgodności sporządzonych dokumentów z przepisami; w wypadku stwierdzenia wadliwego wykonania czynności upoważnionemu geodecie zwraca się dokumentację do poprawy i uzupełnienia;
• włączenie dokumentacji technicznej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie czternastu dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.

Nieruchomość gruntowa a księga wieczysta

Sposób prowadzenia ksiąg wieczystych określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. Tam zostało wskazane, w jaki sposób należy oznaczać w księdze wieczystej nieruchomość gruntową.

Dział I księgi wieczystej składa się z działu I-O "Oznaczenie nieruchomości" i działu I-Sp "Spis praw związanych z własnością".

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów w §  28 określa sposób wpisywania danych dotyczących oznaczenia nieruchomości gruntowych i budynkowych.

Dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej, co do zasady, na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości dotyczy wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów.

Dokumenty powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą. Klauzula ta zawiera dopisek, że dokumenty przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych. Oznaczenie nieruchomości powinno zawierać dane o jej położeniu, powierzchni i sposobie korzystania.

Oznaczanie nieruchomości gruntowej w księdze wieczystej

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów w §  31 określa wpisy w dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej.

W dziale I-O księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wpisuje się:

• "Wzmianka o wniosku" - wzmiankę o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji i o kasacji,
• "Numer bieżący nieruchomości" - kolejny numer nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej,
• "Położenie" - dane określające położenie nieruchomości gruntowej: województwo, powiat, gmina, miasto lub miejscowość, w miastach podzielonych na dzielnice - nazwę dzielnicy, jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze jednostki podziału administracyjnego, w którym wyodrębnione są ulice i numery porządkowe - ulicę i numer porządkowy,
• "Mapa i opis" - numery kart akt, pod którymi znajdują się dokumenty geodezyjne, numer obrębu ewidencyjnego i numer działki ewidencyjnej,
• "Sposób korzystania" - oznaczenie rodzaju użytku gruntowego dla działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości wynikające z dokumentu geodezyjnego,
• "Obszar" - obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych,
• "Do bieżącego numeru nieruchomości",
• "Stan w czasie założenia księgi wieczystej, przyłączenia i odłączenia" - oznaczenie księgi wieczystej, z której została odłączona nieruchomość do danej księgi wieczystej.