Każdy, kto chce wybudować budynek mieszkalny na nieruchomości, musi posiadać do tego odpowiednie zezwolenia administracyjne. W przypadku, gdy dla danego terenu ustalony jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wówczas wnosi się o wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli miejscowego planu dla danego terenu nie ma, wówczas należy wystąpić o wydanie przez władze samorządowe decyzji o warunkach zabudowy.
Czym są warunki zabudowy
Warunki zabudowy są decyzją administracyjną, wydawaną przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Kwestię warunków zabudowy, a także przesłanek ich wydania reguluje z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Decyzja o warunkach określa szczegółowe warunki, jakie musi spełniać inwestycja budowlana na danym terenie m.in. dopuszczalne parametry zabudowy, takie jak wysokość budynku, intensywność zabudowy, szerokość elewacji frontowej, a także sposób zagospodarowania terenu.
Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
- teren ma dostęp do drogi publicznej – np. poprzez ustanowioną służebność;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – teren powinien być uzbrojony lub możliwy do uzbrojenia, co obejmuje zapewnienie dostępu do mediów, takich jak woda, prąd, gaz czy kanalizacja, a w przypadku braku istniejącej infrastruktury inwestor musi wykazać, że możliwe jest jej doprowadzenie;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi np. dotyczącymi ochrony środowiska albo zabytków (ochrona konserwatorska);
- zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz; strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu; strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Warunek położenia terenu na obszarze uzupełnienia zabudowy nie ma zastosowania do:
- inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego;
- w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.
Warunek dotyczący tego, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.
Obszar analizy
W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ, czyli wójt, burmistrz albo prezydent miasta, wyznacza wokół terenu na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m. Organ przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków dotyczących położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych.
Rozporządzenie dotyczące wymagań dla nowej zabudowy
W rozporządzeniu Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa wymagania dotyczące ustalania:
- linii zabudowy;
- maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy;
- udziału powierzchni zabudowy;
- szerokości elewacji frontowej;
- wysokości zabudowy;
- geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);
- minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
- minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Rozporządzenia nie stosuje się do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego.
Ustalenia dla danej inwestycji określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia dla danej inwestycji określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym. Nie określa się ustaleń, jeżeli konstrukcja obiektu budowlanego objętego wnioskiem nie wymaga określenia takiego ustalenia, czyli najpewniej nie będzie ustalana na przykład liczba miejsc parkingowych dla inwestycji obejmującej budowę domu jednorodzinnego.
Linia zabudowy
Linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. W przypadku gdy przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Linie zabudowy ustala się jako nieprzekraczalne lub obowiązujące. Dopuszcza się dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań.
Maksymalna intensywność zabudowy
Maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 %. Minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki na obszarze analizowanym. Dopuszcza się ustalenie innej maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, jeżeli wynika to z analizy dokonanej przez organ w wyznaczonym obszarze analizy.
Ustalenie udziału powierzchni zabudowy
Udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego, ale dopuszcza się ustalenie innego udziału powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy.
Ustalenie szerokości elewacji frontowej
Szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Dopuszcza się ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.
Ustalenie wysokości zabudowy i geometrii dachu
Wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach. Dopuszcza się ustalenie innej wysokości zabudowy, jeżeli wynika to z analizy.
Geometrię dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Geometrię dachu w zakresie układu połaci dachowych ustala się poprzez określenie rodzaju dachu, układu głównych połaci dachu oraz kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki.
Ustalenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej
Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeżeli wynika to z analizy.
Ustalenie minimalnej liczby miejsc do parkowania
Minimalną liczbę miejsc do parkowania ustala się w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych.
Procedura uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
Proces uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest uregulowany przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zainteresowany uzyskaniem warunków zabudowy powinien złożyć wniosek do urzędu gminy albo urzędu miasta, który będzie zawierał:
- dane wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres zamieszkania, dane kontaktowe),
- lokalizację działki inwestycyjnej (numer ewidencyjny i obręb geodezyjny),
- informacje o planowanej inwestycji (rodzaj zabudowy, przeznaczenie obiektu, szacunkowe parametry).
Oprócz podstawowych danych, do wniosku należy złożyć załączniki:
- kopię mapy zasadniczej lub ewidencyjnej z naniesioną lokalizacją inwestycji,
- opis planowanej inwestycji, zawierający m.in. przewidywane parametry zabudowy,
- do wniosku można załączyć dane uzyskane np. z wodociągów, iż nie będzie problemów z podłączeniem planowanej inwestycji itp., co usprawni cały proces.
Najważniejszym załącznikiem jest mapa zasadnicza, która pozwala organowi administracyjnemu ocenić zgodność planowanej inwestycji z otoczeniem i istniejącymi warunkami zabudowy.
Następnie organ administracyjny przeprowadza postępowanie administracyjne, które kończy się wydaniem decyzji pozytywnej bądź negatywnej. Ocenie podlega spełnienie wyżej wymienionych warunków określonych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Organ wyznacza tzw. obszar analizy, zgodnie z przepisami i następnie:
- dokonuje analizy urbanistycznej,
- w razie potrzeby występuje o opinie do instytucji takich jak zarządca drogi czy urząd ochrony środowiska, gospodarka komunalna, wodociągi itp.
Zasada „dobrego sąsiedztwa”
Zgodnie z przepisami, nowa zabudowa musi być dostosowana do istniejących warunków w sąsiedztwie. Oznacza to, że planowana inwestycja nie może naruszać ładu przestrzennego. Spełnienie tych dwóch warunków określane jest właśnie jako zasada tzw. dobrego sąsiedztwa:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
W ramach analizy urbanistycznej organ ocenia rodzaj i charakterystykę zabudowy na sąsiednich działkach, sposób zagospodarowania terenu oraz dopasowanie wysokości i gabarytów obiektu do otoczenia.
3. Możliwość uzbrojenia terenu
Teren, na którym ma być realizowana inwestycja, powinien być uzbrojony lub możliwy do uzbrojenia. Obejmuje to zapewnienie dostępu do mediów, takich jak woda, prąd, gaz czy kanalizacja. W przypadku braku istniejącej infrastruktury inwestor musi wykazać, że możliwe jest jej doprowadzenie.
Co istotne, jeżeli planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Natomiast jeżeli choć jeden z tych warunków nie jest spełniony, wówczas organ musi odmówić wydania pozytywnej decyzji. Nie jest to swobodna ocena organu, musi on zastosować się do przepisów. Stąd przykładowo sprzeciw sąsiadów nie może wpłynąć na decyzję organu, jeżeli wszystkie warunki zostały spełnione, natomiast może on skutecznie przedłużyć całą procedurę.
W przypadku decyzji odmownej, inwestor może odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.