Działka leśna to jeden z najbardziej problematycznych typów. W praktyce jej wykorzystanie w celach budowlanych jest niemal niemożliwe. Ograniczenia wynikają z przepisów prawa leśnego, ochrony środowiska i planowania przestrzennego.
Czym jest działka leśna w świetle prawa
Pojęcie „działki leśnej” nie zostało wprost zdefiniowane w żadnym akcie prawnym. W praktyce przyjmuje się, że jest to nieruchomość gruntowa, która w ewidencji gruntów i budynków ma oznaczenie „Ls”, czyli „lasy”. Oznaczenie to pochodzi z Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Zgodnie z § 9 tego rozporządzenia grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione dzielą się m.in. na lasy, oznaczone symbolem Ls. Działka, która w rejestrze figuruje jako „Ls”, z mocy prawa traktowana jest jako las.
Las a działka leśna
Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2024 r. poz. 1613, dalej: „ustawa o lasach”) definiuje las jako grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną – drzewami i krzewami oraz runem – lub przejściowo jej pozbawiony, jeżeli jest przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowi rezerwat przyrody bądź park narodowy.
Oznacza to, że nie każda działka leśna (w znaczeniu potocznym, tj. zadrzewiona) jest lasem w sensie prawnym. Jednak w większości przypadków obie te kategorie się pokrywają, a praktyczne znaczenie ma to przede wszystkim dla kwestii gospodarowania gruntem i ograniczeń inwestycyjnych.
Klasyfikacja gruntów i przeznaczenie działki
Grunty w Polsce dzielą się m.in. na grunty rolne (oznaczenie „R”), grunty leśne („Ls”), grunty zabudowane i zurbanizowane („B”), nieużytki („N”).
Klasyfikacja ma zasadnicze znaczenie przy określaniu przeznaczenia nieruchomości w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W praktyce oznacza to, że działka leśna nie jest działką budowlaną, nawet jeśli ma ciekawe położenie czy dostęp do drogi. Budowa na niej bez zmiany przeznaczenia gruntu naruszałaby przepisy o ochronie gruntów leśnych. Budowa na takiej działce jest zabroniona.
Czy można budować na działce leśnej
Co do zasady nie można budować na działce leśnej. Zgodnie z art. 13 ustawy o lasach, lasy są przeznaczone przede wszystkim do prowadzenia gospodarki leśnej, ochrony przyrody, zachowania bioróżnorodności i produkcji surowca drzewnego. Budowa obiektów niepowiązanych z gospodarką leśną jest zakazana.
Właściciele lasów są obowiązani do trwałego utrzymywania lasów i zapewnienia ciągłości ich użytkowania, a w szczególności do zachowania w lasach roślinności leśnej (upraw leśnych) oraz naturalnych bagien i torfowisk; ponownego wprowadzania roślinności leśnej (upraw leśnych) w lasach w okresie do 5 lat od usunięcia drzewostanu; pielęgnowania i ochrony lasu, w tym również ochrony przeciwpożarowej; racjonalnego użytkowania lasu w sposób trwale zapewniający optymalną realizację wszystkich jego funkcji.
Istnieją jednak pewne wyjątki. Budować można obiekty służące gospodarce leśnej (np. leśniczówki, magazyny, drogi dojazdowe), niezbędne do ochrony przeciwpożarowej lasów, związane z turystyką i edukacją przyrodniczą. Można to robić tylko za zgodą właściwego organu i po zmianie przeznaczenia gruntu.
Każdy inny rodzaj zabudowy wymaga uprzedniego wyłączenia gruntu z produkcji leśnej i zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie.
Zmiana przeznaczenia działki leśnej
Przekształcenie działki leśnej w działkę budowlaną jest procesem długotrwałym. Należy spełnić określone warunki. Pierwszym krokiem jest zmiana zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danego terenu plan nie przewiduje zabudowy mieszkaniowej, konieczna jest jego zmiana. Procedura ta należy do zadań rady gminy i wymaga uzyskania zgody ministra właściwego ds. środowiska (dla gruntów Skarbu Państwa), uzgodnienia z dyrektorem regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych (dla gruntów prywatnych o powierzchni powyżej 0,5 ha), przeprowadzenia konsultacji społecznych i strategicznej oceny oddziaływania na środowisko.
W praktyce gminy rzadko decydują się na zmianę planu obejmującą grunty leśne, z uwagi na restrykcje środowiskowe i obowiązek zachowania tzw. równowagi przyrodniczej.
Nawet po ewentualnej zmianie przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, aby rozpocząć budowę, właściciel musi uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Wyłączenie wiąże się z opłatami i należnościami, które właściciel wyłączanego gruntu będzie zobowiązany ponieść. Obliczane są one w zależności od klasy gruntu oraz jego powierzchni. Dla lasów o wysokiej klasie może to być nawet kilkadziesiąt złotych za każdy metr kwadratowy.
Należności to jednorazowa opłata z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji, a opłata roczna to opłata z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji, w wysokości 10% należności, uiszczana w razie trwałego wyłączenia - przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.
Zakup działki leśnej
Działkę leśną można nabyć zarówno od osoby prywatnej, jak i od Skarbu Państwa np. od Lasów Państwowych w ramach przetargu. Jednakże przy zakupie obowiązują ograniczenia.
Zgodnie z art. 37a ustawy o lasach, Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu nieruchomości leśnych. Oznacza to, że każda umowa sprzedaży musi być zawarta warunkowo z zastrzeżeniem, że prawo to nie zostanie wykonane. Notariusz ma obowiązek zawiadomić właściwego nadleśniczego, który w ciągu 30 dni może złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Dla nabywcy prywatnego oznacza to, że proces zakupu może się wydłużyć, a w niektórych przypadkach Lasy Państwowe mogą przejąć nieruchomość.
Ograniczenia i obowiązki właściciela działki leśnej
Właściciel działki leśnej ma szczególne obowiązki wynikające z ustawy o lasach, m.in. prowadzenie gospodarki leśnej zgodnie z planem urządzenia lasu lub uproszczonym planem, zapewnienie ochrony przeciwpożarowej, zakaz przeznaczania gruntu na cele nieleśne bez wymaganych zgód, obowiązek ponoszenia podatku leśnego (zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych).
Podatek leśny jest co prawda niższy niż podatek od nieruchomości budowlanych, ale ograniczenia w użytkowaniu gruntu sprawiają, że posiadanie działki leśnej ma głównie charakter inwestycji pasywnej lub przyrodniczej.
Cena działek leśnych jest zwykle znacznie niższa niż działek rolnych czy budowlanych. Wynika to z braku możliwości zabudowy, ograniczonego sposobu użytkowania, ryzyka utrzymania wysokiego stopnia ochrony środowiskowej, prawa pierwokupu Lasów Państwowych.
Nabycie takiej działki może jednak być opłacalne dla osób poszukujących terenów inwestycyjnych o charakterze długoterminowym np. pod działania ekologiczne lub turystykę po uzyskaniu zgód.
Podsumowanie
Działka leśna to grunt o szczególnym statusie prawnym, podlegający ochronie z mocy ustawy.
Nie jest działką budowlaną i w większości przypadków nie można jej zabudować. Zmiana przeznaczenia wymaga zgody gminy, czyli zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wyłączenia z produkcji leśnej i uiszczenia niekiedy znacznych opłat.
Można kupić nieruchomość leśną, ale należy mieć na względzie prawo pierwokupu Lasów Państwowych. Posiadanie takiej nieruchomości wiąże się z obowiązkami właściciela lasu m.in. utrzymaniem zalesienia i ochroną przeciwpożarową.
