Możliwość budowy na działce rekreacyjnej zależy przede wszystkim od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. To właśnie te dokumenty określają, czy na gruncie można postawić domek letniskowy, dom całoroczny, czy też teren może być wykorzystywany wyłącznie do celów wypoczynkowych bez prawa zabudowy.
ewidencji gruntów i budynków oraz w planach zagospodarowania przestrzennego stosuje się określone oznaczenia literowe, które pomagają zidentyfikować przeznaczenie działki. W szczególności symbol Bz oznacza tereny rekreacyjno-wypoczynkowe.
godnie z rozporządzeniem z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, które stanowi załącznik do ustawy o ewidencji gruntów i budynków, tereny rekreacyjno-wypoczynkowe oznaczone Bz to m.in.: tereny ośrodków wypoczynkowych, tereny zabaw dziecięcych, plaże, urządzone parki, skwery, zieleńce (poza pasami ulic), tereny sportowe, tereny spełniające funkcje rozrywkowe, ogrody zoologiczne i botaniczne.
Znaczenie w praktyce
ziałki oznaczone symbolem Bz zwykle mają charakter typowo rekreacyjny – czyli służą okresowemu wypoczynkowi, rekreacji. Nie są wykorzystywane jako miejsce zamieszkania.
arto przed zakupem nieruchomości zweryfikować zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunkach zabudowy i zobaczyć, czy działka nie ma oznaczenia Bz. Kupując działkę z oznaczeniem Bz, należy mieć świadomość, że przeznaczenie tej działki może ograniczać pełną możliwość zabudowy mieszkalnej całorocznej.
ależy sprawdzić, czy w MPZP przewidziano zabudowę oraz jaką i jakie są dopuszczalne parametry zabudowy, czy jest możliwość zamieszkiwania.
Czy można budować na działce z symbolem Bz
samego faktu, że działka oznaczona jest symbolem Bz (teren rekreacyjno-wypoczynkowy), nie wynika zakaz budowy. Możliwość zabudowy zależy od planu miejscowego oraz warunków danego terenu.
Limity typowe dla zabudowy rekreacyjnej
przypadku działek rekreacyjnych można mówić o niższych parametrach zabudowy niż dla typowej działki budowlanej. Nie ma jednak żadnego oficjalnego aktu rangi ustawowej albo rozporządzenia, które wprowadzałyby zasady nakładania takich limitów. Każdorazowo należy sprawdzić warunki obowiązujące dla konkretnej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu albo w decyzji o warunkach zabudowy. Na działce rekreacyjnej zazwyczaj dopuszcza się domki letniskowe lub altany o powierzchni zabudowy do około 35 m².
udowa na działce Bz może być możliwa, gdy spełnione zostaną następujące warunki - MPZP (lub decyzja o warunkach zabudowy) przewiduje możliwość zabudowy; parametry zabudowy (powierzchnia, wysokość, odległości od granic, itp.) muszą być zgodne z MPZP lub warunkami zabudowy; potencjalny inwestor uzyska decyzję albo dokona zgłoszenia – w zależności od rodzaju obiektu. Często istotnym problemem jest również brak dostępu takiej działki do mediów takich jak woda, prąd.
Problemy przy zabudowie działki rekreacyjnej
eżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyraźnie przewiduje teren Bz bez zabudowy lub wyłącznie pod zieleń czy urządzenia sportowo-rekreacyjne – możliwa jest sytuacja, że zabudowa mieszkaniowa będzie poważnie utrudniona, niemożliwa lub będzie wymagać zmiany planu miejscowego. Również brak dostępu do drogi publicznej albo brak przyłączy może skutecznie ograniczyć możliwość inwestycji.
Działka rekreacyjna a rodzinne ogrody działkowe
odzinne ogrody działkowe (ROD) to grunty wydzierżawione lub użytkowane przez działkowców, służące wypoczynkowi, prowadzeniu działalności ogrodniczej, a nie prowadzeniu budownictwa mieszkaniowego. Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych z 13 grudnia 2013 r. określa m.in. charakter altany działkowej, zakaz zamieszkiwania, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej. Na działce w ROD można postawić altanę działkową.
tatus gruntu jest odmienny – działka Bz może stanowić pełną własność prywatną, być przedmiotem użytkowania wieczystego lub innej formy władania, a jej przeznaczenie wynika z oznaczenia w ewidencji gruntów. W przypadku działek ROD użytkownik nie jest właścicielem gruntu – korzysta z niego na podstawie dzierżawy lub prawa użytkowania, natomiast grunt należy zazwyczaj do Polskiego Związku Działkowców.
óżnice pojawiają się także w kwestii możliwości zabudowy. Na działce Bz budowa jest potencjalnie możliwa, jednak zależy od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. W niektórych przypadkach dopuszcza się wzniesienie budynków rekreacyjnych, a nawet mieszkalnych, jeśli przepisy lokalne na to pozwalają. W ogrodach ROD dozwolona jest wyłącznie altana działkowa o ograniczonych wymiarach, przy czym obowiązuje zakaz stałego zamieszkiwania oraz prowadzenia działalności gospodarczej.
a gruncie oznaczonym symbolem Bz zamieszkanie bywa możliwe, o ile miejscowy plan lub uzyskane pozwolenia przewidują taką funkcję. W Rodzinnych Ogrodach Działkowych natomiast przepisy wprost zakazują zamieszkiwania w altanach działkowych. Potwierdza zarówno ustawa, jak i stanowiska Polskiego Związku Działkowców.
Zakup działki rekreacyjno-wypoczynkowej
upując działkę oznaczoną symbolem Bz, czyli teren rekreacyjno-wypoczynkowy, warto dokładnie przeanalizować jej stan prawny. Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Należy ustalić, czy dla danej działki obowiązuje plan miejscowy i jaki symbol w nim widnieje. Warto zapoznać się z dopuszczalnymi formami zabudowy.
olejną kwestią jest klasyfikacja gruntu i status własności. Nabywca powinien zweryfikować, czy grunt stanowi pełną własność, użytkowanie wieczyste, czy może jest to działka rolna lub leśna przekształcona na rekreacyjną.
ziałka rekreacyjna powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, najlepiej utwardzonej, a także możliwość podłączenia do podstawowych mediów – energii elektrycznej, wody i kanalizacji. Następnym elementem wymagającym analizy są parametry zabudowy i ograniczenia wynikające z miejscowego planu bądź decyzji o warunkach zabudowy. Należy zapoznać się z dopuszczalną powierzchnią zabudowy, wysokością obiektów. W przypadku braku planu miejscowego można wystąpić o warunki zabudowy, jednak ich uzyskanie zależy od spełnienia określonych przesłanek, takich jak dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie w media czy istnienie w sąsiedztwie podobnej zabudowy, a wymogi te zostaną dodatkowo zaostrzone w momencie wejścia w życie planów ogólnych gmin. Trzeba także zwrócić uwagę na funkcję przewidzianą dla danego terenu – jeśli MPZP wskazuje wyłącznie cele rekreacyjne, może to oznaczać użytkowanie bez możliwości stałego zamieszkania.
yzykiem inwestycyjnym jest możliwa zmiana miejscowego planu zagospodarowania albo planów ogólnych gminy, która może wpłynąć na przyszłe przeznaczenie działki i ograniczyć możliwość budowy. Innym zagrożeniem jest nadmierna funkcja rekreacyjna działki. W praktyce może się okazać, że nie spełnia ona wymogów dla zabudowy mieszkaniowej, co obniży jej wartość i uniemożliwi zamieszkiwanie na jej obszarze. Istnieją także ryzyka formalne, takie jak brak zgody na budowę, brak mediów czy utrudniony dojazd. Działki rekreacyjne są często inaczej opodatkowane niż budowlane, a choć podatek bywa niższy, wiąże się to z ograniczeniami użytkowania.
ależy sprawdzić, jaka zabudowa dominuje w okolicy – rekreacyjna czy mieszkaniowa – ponieważ może to wpływać na decyzje urzędów dotyczące nowych inwestycji. Warto ocenić ukształtowanie terenu, poziom wód gruntowych. Należy też przeanalizować dokumentację prawną i techniczną. Konieczne jest sprawdzenie księgi wieczystej, aby upewnić się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń hipotecznych i służebności.
Podsumowanie
przypadku działki rekreacyjnej kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy dla danego terenu obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan określa, czy możliwa jest jakakolwiek zabudowa, a jeśli tak – jakiego rodzaju. Miejscowy plan może zezwalać na budowę domków rekreacyjnych, dopuszczać zabudowę mieszkaniową jednorodzinną albo całkowicie wykluczać wznoszenie budynków, ograniczając użytkowanie działki wyłącznie do celów rekreacyjnych. Jeżeli plan nie dopuszcza zabudowy, inwestor nie może jej zrealizować, nawet w formie niewielkiej altany trwale związanej z gruntem.
sytuacji, gdy gmina nie posiada uchwalonego miejscowego planu, właściciel działki może ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Uzyskanie takiej decyzji jest jednak uzależnione od spełnienia kilku warunków – działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, powinna być uzbrojona w podstawowe media lub istnieje możliwość ich doprowadzenia, a w sąsiedztwie powinny znajdować się nieruchomości zabudowane w podobny sposób. Na bazie nowych przepisów, działka musiałaby także znajdować się w obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. W praktyce, jeśli działka położona jest na terenie rekreacyjnym, gdzie w okolicy istnieją już domki letniskowe, gmina zazwyczaj pozytywnie rozpatruje wniosek o wydanie warunków zabudowy.
