Dziedziczenie nieruchomości w prawie polskim może odbywać się na dwa sposoby. Będzie to albo dziedziczenie tzw. ustawowe, gdy zmarły nie pozostawił testamentu, albo dziedziczenie testamentowe, zgodne z wolą spadkodawcy wyrażoną w testamencie.
Uwagi ogólne
Dziedziczenie nieruchomości stanowi istotny element prawa spadkowego, regulowanego w polskim porządku prawnym przez Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 922 § 1 k.c., prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób, czyli spadkobierców. W praktyce oznacza to, że w skład spadku mogą wchodzić nieruchomości, a zatem konieczne jest szczegółowe uregulowanie zasad ich przejmowania przez następców prawnych.
Polskie prawo przewiduje dwa podstawowe sposoby dziedziczenia: dziedziczenie ustawowe oraz dziedziczenie testamentowe. Pierwszy sposób znajduje zastosowanie wtedy, gdy spadkodawca nie pozostawił testamentu lub gdy testament jest nieważny, natomiast drugi wynika z wyrażonej woli spadkodawcy w formie testamentu.
Podstawy prawne dziedziczenia nieruchomości
Regulacje dotyczące dziedziczenia zawarte są w księdze czwartej Kodeksu cywilnego, w artykułach od 922 do 1088. Do kluczowych przepisów należą m.in. art. 922 k.c., który definiuje pojęcie spadku, art. 924 i 925 k.c., określające moment otwarcia i nabycia spadku, czy też art. 931–940 k.c., regulujące szczegółowo kolejność dziedziczenia ustawowego.
Oprócz Kodeksu cywilnego istotne znaczenie ma również ustawa o księgach wieczystych i hipotece, ponieważ nabycie nieruchomości w drodze spadku wymaga ujawnienia w księdze wieczystej, co ma charakter deklaratoryjny - czyli wpis w księdze wieczystym nie decyduje o nabyciu prawa własności (jedynie otwarza istniejący już stan prawny), ale jest niezbędny dla zapewnienia bezpieczeństwa i przejrzystości obrotu gospodarczego. Przypad się on również wtedy, gdy spadkobiercy chcą następnie sprzedać nieruchomość.
Dziedziczenie ustawowe
Dziedziczenie ustawowe, zgodnie z art. 926 § 1 k.c., ma zastosowanie w sytuacjach, gdy spadkodawca nie pozostawił testamentu lub testament został uznany za nieważny, a także w zakresie, w jakim testament nie obejmuje całego spadku. Jest to zatem mechanizm mający na celu zapewnienie porządku prawnego w sytuacji braku rozrządzeń testamentowych.
Podstawową zasadą dziedziczenia ustawowego jest powoływanie do spadku osób najbliższych spadkodawcy. W pierwszej kolejności, zgodnie z art. 931 k.c., dziedziczą dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek, przy czym dziedziczą oni w częściach równych, z tym że udział małżonka nie może być mniejszy niż jedna czwarta spadku. Oznacza to, że w przypadku, gdy spadkodawca pozostawił małżonka i dwoje dzieci, każdy z nich otrzyma jedną trzecią spadku.
W sytuacji, gdy spadkodawca nie pozostawił zstępnych (czyli dzieci, wunków, prawnuków itd.), do spadku powoływani są małżonek i rodzice, a w dalszej kolejności rodzeństwo spadkodawcy i zstępni rodzeństwa (gdy nie ma małżonka ani rodzica), czyli siostrzeńcy i bratankowie. Jeśli brak jest również tych osób, spadek przypada dziadkom spadkodawcy, a w dalszej kolejności wujostwu. W przypadku braku jakichkolwiek krewnych oraz małżonka, spadek przypada gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy, a gdy nie da się go ustalić – Skarbowi Państwa. Zasady te wynikają wprost z art. 931–935¹ k.c.
W przypadku, gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość, do chwili działu spadku spadkobiercy ustawowi stają się współwłaścicielami w częściach ułamkowych, odpowiadających ich udziałom w spadku. Współwłasność ta powstaje z mocy prawa w momencie śmierci spadkodawcy, co oznacza, że żaden ze spadkobierców nie może samodzielnie sprzedać nieruchomości bez zgody pozostałych. Dopiero dział spadku, który może być przeprowadzony umownie albo w drodze postępowania sądowego, prowadzi do zniesienia współwłasności.
W celu objęcia spadku i umożliwienia wpisania nowych właścicieli do księgi wieczystej należy skorzystać z jednej z dwóch dróg:
- postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.
Zaangażowanie notariusza jest prostsze, szybsze i mniej problematyczne. Jednak jest możliwe tylko w sytuacji, gdy wszyscy spadkobiercy są znani oraz nie ma między nimi sporu.
Dziedziczenie testamentowe
Dziedziczenie testamentowe opiera się na woli spadkodawcy, który może rozporządzić swoim majątkiem na wypadek śmierci poprzez sporządzenie testamentu. Zgodnie z art. 941 k.c., testament może zawierać jedynie rozrządzenia jednego spadkodawcy, co oznacza, że wspólny testament dwóch osób jest nieważny.
Testament daje spadkodawcy szeroką swobodę w zakresie decydowania, kto odziedziczy jego majątek. Może on powołać do spadku dowolną osobę fizyczną lub prawną, może także różnicować udziały albo przeznaczyć konkretne składniki majątku, w tym nieruchomości, określonym osobom.
Najczęściej spotykanymi formami testamentu są testament własnoręczny, który musi być w całości napisany pismem ręcznym, podpisany i opatrzony datą, oraz testament notarialny, który daje najwyższą pewność co do zachowania formy i minimalizuje ryzyko jego podważenia. Prawo przewiduje także testamenty szczególne, takie jak testament ustny sporządzany w obecności świadków w sytuacjach nagłych, testament sporządzony na statku czy w wojsku.
Należy jednak pamiętać, że swoboda testowania nie jest nieograniczona. Po pierwsze, wspólny testament jest niedopuszczalny, po drugie, osoby najbliższe, takie jak dzieci, małżonek czy rodzice, mają prawo do zachowku, nawet jeśli zostały pominięte w testamencie. Zachowek jest roszczeniem pieniężnym wobec spadkobierców testamentowych, które ma na celu ochronę interesów rodziny i zapobieżenie sytuacji, w której najbliżsi zostaliby całkowicie pozbawieni korzyści ze spadku.
Problemy związane z dziedziczeniem nieruchomości
Dziedziczenie nieruchomości, niezależnie od podstawy prawnej, rodzi w praktyce szereg problemów. Najczęstszym z nich jest powstanie współwłasności pomiędzy kilkoma spadkobiercami. Współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy spadkobierca ma prawo do całej nieruchomości w zakresie swojego udziału, jednak nie może samodzielnie rozporządzać konkretną częścią fizyczną nieruchomości, np. jednym pokojem w domu. To prowadzi do sporów dotyczących sposobu korzystania z nieruchomości, obowiązku ponoszenia kosztów utrzymania czy przeprowadzania remontów.
W wielu przypadkach pojawia się konieczność sprzedaży nieruchomości, aby podzielić środki pomiędzy spadkobierców. Do takiej sprzedaży wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku jedynym rozwiązaniem pozostaje wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności lub o dział spadku. Postępowania te bywają czasochłonne i kosztowne, zwłaszcza gdy strony pozostają w konflikcie.
Kolejnym problemem jest kwestia zamieszkiwania w nieruchomości jednego ze spadkobierców, co często prowadzi do sporów o dopłaty z tytułu korzystania z lokalu czy rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość. Spadkobiercy muszą także liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku od spadków i darowizn, choć najbliższa rodzina korzysta ze zwolnienia po zgłoszeniu nabycia spadku we właściwym urzędzie spadkowym w odpowiednim terminie - tj. 6 miesięcy od prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo sporządzeniu przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia.
Nie można również pominąć problemu zadłużonych nieruchomości. Spadkobiercy dziedziczą bowiem nie tylko prawa, ale i obowiązki majątkowe spadkodawcy, w tym długi zabezpieczone hipoteką. W takim przypadku konieczne jest rozważenie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza lub nawet jego odrzucenia.
Uwagi końcowe
Główną różnicą między dziedziczeniem ustawowym a testamentowym jest źródło powołania do spadku – w pierwszym przypadku decyduje ustawa, w drugim wola spadkodawcy wyrażona w testamencie. Niezależnie jednak od podstawy dziedziczenia, aby stać się formalnym właścicielem nieruchomości, konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego w sądzie lub u notariusza, a następnie dokonanie wpisu w księdze wieczystej poprzez złożenie formularza o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. W przypadku aktu poświadczenia dziedziczenia, wniosek taki składa notariusz.
