Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości. Występuje obok innych ograniczonych praw rzeczowych takich jak użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W polskim porządku prawnym istnieje kilka rodzajów hipotek.
Hipoteka jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawa rzeczowe to wszelkie prawa rzeczowe inne niż własność. Są to tak zwane prawa na rzeczy cudzej. W przypadku hipoteki będzie to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości należącej do kogoś innego niż wierzyciel hipoteczny. Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich.
Hipoteka uregulowana jest przede wszystkim w ustawie z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Oznacza to, że hipoteka stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie. Jest to zabezpieczenie wierzytelności, a więc czyli prawa jednej ze stron (wierzyciela) do spełnienia świadczenia na jej rzecz przez drugą stronę (dłużnika). Hipoteka stanowi zabezpieczenie na wypadek niespełnienia tego świadczenia przez dłużnika.
Jako przykład można posłużyć się sytuacją, w której bank ustanawia hipotekę na nieruchomości kredytobiorcy. Pomiędzy bankiem (kredytodawcą) a jego klientem (kredytobiorcą) zostaje zawarta umowa kredytu. Bank „pożycza” pieniądze na zakup nieruchomości swojemu klientowi. Niezależnie od innych warunków umowy, bank pragnie zabezpieczyć zwrot kredytu, a więc zabezpieczyć się na wypadek sytuacji, gdyby klient przestał oddawać mu pieniądze, a więc przestał spełniać swoje świadczenie. Bank zabezpiecza więc wierzytelność z umowy kredytu. Zabezpieczenie będzie stanowić hipoteka, którą klient ustanowi na swojej nieruchomości, jako jej właściciel, na której zakup bank pożyczył mu pieniądze. W tym celu klient złoży oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości. W przypadku, gdyby klient przestał spłacać kredyt bank może dochodzić zaspokojenia swojej nieuregulowanej wierzytelności z nieruchomości. Uzyska więc tytuł wykonawczy (z sądu) i skieruje sprawę do komornika sądowego w celu wszczęcia egzekucji z nieruchomości. W najprostszym przypadku komornik sprzeda nieruchomość, a uzyskane ze sprzedaży pieniądze przekaże do wspomnianego banku, który tym samym odzyska wierzytelność.
Hipotekę można ustanowić przede wszystkim na nieruchomościach, ale również na prawach takich, jak użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipotekę należy wpisać do księgi wieczystej poprzez złożenie odpowiednio wypełnionego formularza do wydziału wieczystoksięgowego sądu, który jest właściwy miejscowo według położenia danej nieruchomości. Niekiedy wniosek o wpis składa notariusz, gdy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zawarte jest w akcie notarialnym.
Miejsce hipoteki w księdze wieczystej
Odnajdując poprzez wyszukiwarkę ksiąg wieczystych, księgę utworzoną dla nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka, fakt ten będzie ujawniony w jej dziale IV. Dział ten zawiera informacje o ustanowieniu hipoteki, o wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, w tym o wysokości wierzytelności (w jakiej kwocie jest ustanowiona hipoteka), a także o wierzycielu hipotecznym (jego nazwę bądź imię i nazwisko). Dodatkowo warto zwrócić uwagę na miejsce (numer hipoteki). W przypadku większej ilości hipotek ustanowionych na danej nieruchomości, ich liczba porządkowa będzie decydować o kolejności zaspokajania z egzekucji poszczególnych wierzycieli. W księdze wieczystej można odnaleźć również adres nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka, ale nie można odnaleźć księgi wieczystej po adresie, bowiem wyszukiwanie nie działa w tę stronę.
Hipoteka umowna
Hipoteka umowna, jak sama nazwa wskazuje, jest ustanawiana w drodze umowy między stronami. Jest ona ustanawiana zgodnie z wolą dłużnika i jest najczęściej stosowanym rodzajem hipoteki. Umowa polega na przeniesienia własności nieruchomości na podmiot trzeci w celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności. Ten rodzaj hipoteki jest wykorzystywany przez banki podczas zawierania umów o udzielenie kredytu hipotecznego. Kredytobiorca otrzymuje określone środki pieniężne i w celu zabezpieczenia ich spłaty ustanawia na nieruchomości hipotekę na rzecz banku. W przypadku braku spłaty bank jako wierzyciel hipoteczny może zaspokoić swoją wierzytelność z ceny sprzedaży nieruchomości albo w określonych przypadkach przejąć ją na własność.
Hipoteka łączna
W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. Jest to tak zwana hipoteka łączna. W przypadku, gdy na danej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, a następnie nieruchomość ta ulega podziałowi na kilka innych nieruchomości, wówczas hipoteka obciąża wszystkie te nowo utworzone nieruchomości. Od strony technicznej wygląda to w ten sposób, że hipoteka wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla pierwotnie obciążonej nieruchomości pozostaje w niej, a dodatkowo zostaje niejako przepisana do nowo utworzonych ksiąg wieczystych dla nieruchomości powstałych w wyniku podziału.
Hipoteka kaucyjna
Hipoteka kaucyjna funkcjonowała w polskim systemie prawnym i była ustanawiana do 2011 roku. Od tego czasu nowe hipoteki kaucyjne nie są już ustanawiane, ale te ustanowione przed 2011 rokiem nadal wpisane są w księgach wieczystych. Aktualnie do hipotek kaucyjnych stosuje się co do zasady przepisy dotyczące hipotek zwykłych.
Hipoteka kaucyjna stanowiła zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej. Mogły one być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej, a nie w konkretnej kwocie. Hipoteka kaucyjna mogła w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Hipoteka przymusowa
Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie na nieruchomości ustanowione bez woli dłużnika, a nawet wbrew jego woli. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc prawem na rzeczy, ale innym niż własność. Jest skuteczna wobec wszystkich, idzie za nieruchomością, a nie za jej właścicielem (w będącym właścicielem nieruchomości w momencie ustanowienia hipoteki), co oznacza, że każdorazowy nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką, przejmie jej własność wraz z tym obciążeniem.
Hipoteka przymusowa jest jednym z rodzajów hipoteki. W przeciwieństwie do hipoteki umownej, która powstaje i zostaje ustanowiona z woli stron, hipoteka przymusowa jest ustanawiana bez woli dłużnika (właściciela nieruchomości), a nawet wbrew jego woli. Nie ma on na ten akt prawny wpływu, jeżeli zostaną spełnione określone przesłanki.
Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Jest to właśnie hipoteka przymusowa. Przykładowo, jeżeli wierzyciel posiada nakaz zapłaty wydany przez sąd przeciwko swojemu dłużnikowi, a dłużnik pomimo to nadal nie reguluje swoich zobowiązań, gdy nakaz zapłaty się uprawomocni, wierzyciel może wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności i w ten sposób uzyska tytuł wykonawczy.
Następnie dla ustanowienia hipoteki przymusowej składa się do sądu wniosek o wpisanie jej do księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, której właścicielem jest dłużnik. Wniosek powinien być złożony na urzędowym formularzu i należycie opłacony, a wierzyciel załącza do niego posiadany dokument. Na tej podstawie sąd dokona wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej. Wpis będzie widoczny w dziale IV księgi.
Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie dokumentów takich, jak: postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienie prokuratora albo decyzja administracyjna. Hipoteka przymusowa jest często stosowana przez organy takie jak Urząd Skarbowy, czy Zakład Ubezpieczeń Społecznych w celu zabezpieczenia zaległości podatkowych bądź składkowych.
Odwrócona hipoteka
Jako osobny rodzaj hipoteki można wskazać tzw. odwróconą hipotekę. Odwrócony kredyt hipoteczny reguluje ustawa z dnia 23 października 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa ta określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy. Umowa o odwróconą hipotekę zawierana jest między kredytobiorcą a bankiem.
Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego. Zawiera on umowę z bankiem. Kredytobiorcą może być także osoba fizyczna, która jest współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.
Wierzytelność banku wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu albo prawie użytkowania wieczystego, a także poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego.
Innymi słowy bank udziela kredytobiorcy pożyczki i wypłaca mu określoną sumę pieniędzy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank albo ustanowienie hipoteki na rzecz banku. Wypłata tych środków następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego i najdłużej do dnia śmierci kredytobiorcy. Co do zasady, kredytobiorca może dowolnie dysponować wypłaconymi środkami oraz mieszkać w nieruchomości, natomiast po jego śmierci bank nabywa własność nieruchomości.
Kwota przeznaczona dla kredytobiorcy jest ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego.
Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny zawierana jest w formie pisemnej. Bank, przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, a kredytobiorca jest obowiązany do przedstawienia, na żądanie banku, dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania tej oceny. istotne, kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie, z zachowaniem trzydziestodniowego okresu wypowiedzenia.
