Pojęcie interesu prawnego pojawia się w licznych aktach prawnych. W praktyce konieczność wykazania interesu prawnego występuje w przypadku, gdy chcemy uzyskać informacje prawne zastrzeżone dla określonej grupy osób. Przykładowo dla uzyskania niektórych dokumentów z rejestru gruntów konieczne może okazać się wykazanie tzw. interesu prawnego.
W praktyce obrotu prawnego dostęp do dokumentów takich jak księgi wieczyste, wypisy z rejestru gruntów czy wyrysy z map ewidencyjnych, często staje się przedmiotem sporów i niejasności. Kluczową kategorią prawną, na którą powołują się organy administracji publicznej oraz sądy, jest interes prawny. Choć pojęcie to nie jest jednoznacznie zdefiniowane w ustawodawstwie, pełni fundamentalną rolę przy ocenie dopuszczalności dostępu do niektórych dokumentów – zwłaszcza tych, które zawierają dane dotyczące cudzej nieruchomości.
Księgi wieczyste i granice jawności
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.), księgi wieczyste są jawne. Oznacza to, że każdy może przeglądać księgi wieczyste, a powoływanie się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej nie odnosi skutku wobec osób trzecich. Jednakże ta formalna zasada jawności nie oznacza, że dostęp do wszelkich dokumentów związanych z księgą wieczystą jest bezwarunkowy.
Wgląd do akt księgi wieczystej
Art. 36¹ u.k.w.h. wprowadza istotne ograniczenie jawności. Stanowi on, że akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Przez akta księgi należy rozumieć dokumenty stanowiące podstawę wpisów, takie jak umowy, decyzje administracyjne czy postanowienia sądowe.
Interes prawny w tym kontekście oznacza istnienie konkretnego przepisu prawa materialnego, który przyznaje określonemu podmiotowi uprawnienie, którego realizacja zależy od uzyskania informacji zawartych w aktach księgi wieczystej. Sam interes faktyczny (np. ciekawość czy chęć zakupu nieruchomości) nie jest wystarczający. Chociaż już zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może okazać się wystarczające, chociaż zależy od rozpatrzenia przez sąd konkretnego przypadku.
W orzecznictwie podkreślono, że interes prawny musi być realny, indywidualny i oparty na konkretnych przepisach prawa materialnego.
Przykładowo, interes prawny może przysługiwać:
- właścicielowi nieruchomości sąsiedniej w sprawie o zniesienie współwłasności,
- wierzycielowi dochodzącemu roszczenia wobec właściciela nieruchomości,
- spadkobiercy, który zamierza złożyć wniosek o dział spadku obejmujący nieruchomość,
- wierzycielowi hipotecznemu, który został ujawniony w księdze wieczystej,
- członkowi zarządu w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność spółki.
Oczywiście interes prawny do przeglądania akt księgi wieczystej ma także każda osoba, którą ujawniono w tej księdze, a także ta, którą wykreślono z księgi. Chodzi tu o właścicieli oraz uprawnionych z działu III księgi wieczystej dotyczącego praw i roszczeń, a także z działu IV hipoteki.
Czasami analiza sądu jest bardziej skomplikowana, jak na przykład w przypadku najemcy. Co do zasady nie przysługuje mu interes prawny, który pozwalałby na przeglądanie akt księgi wieczystej, może być jednak inaczej, jeżeli najem jest ujawniony w księdze wieczystej.
Wniosek o wgląd do akt
W celu uzyskania wglądu do akt księgi wieczystej należy złożyć w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych właściwy wniosek. Będzie to wniosek o udostępnienie akt księgi wieczystej. Wniosek rozpatruje sędzia z wydziału. Następnie, po jego uwzględnieniu, należy umówić się w danym sądzie na określoną datę w celu przejrzenia akt księgi wieczystej. Pracownik powinien wylegitymować osobę, która stawi się na przeglądanie akt.
Pozostałe podmioty uprawnione do przeglądania akt księgi wieczystej
W ocenie doktryny poza notariuszami i osobami mającymi interes prawny, akta księgi wieczystej mogą przeglądać także sędziowie, prokuratorzy, a także pracownicy organu administracji rządowej, jednostki samorządu terytorialnego oraz Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, pomimo tego, że nie zostali wprost wskazani w przepisie jako podmioty uprawnione.
Księgi wieczyste a akta księgi wieczystej
Należy zwrócić uwagę, że czym innym jest dostęp do portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste i przeglądanie widniejących tam wpisów. To może robić każda osoba, która posiada numer interesującej ją księgi wieczystej. Natomiast w sądach znajdują się akta księgi wieczyste, które zawierają całą dokumentację związaną z księgą wieczystą, w tym na przykład umowy sprzedaży, czy akty poświadczenia dziedziczenia, które przedkłada się w celu dokonania wpisu prawa własności nieruchomości. W celu przejrzenia księgi wieczystej nie trzeba być ujawnionym w księdze albo dysponować interesem prawnym. Co innego, jeżeli chodzi o akta księgi wieczystej.
Wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów – regulacja prawna
Podstawowym aktem regulującym dostęp do danych z ewidencji gruntów i budynków jest ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Wypisy i wyrysy mogą być udostępniane osobom, które wykażą interes prawny. Tutaj również, podobnie jak w przypadku akt księgi wieczystej, organy administracji geodezyjnej są zobowiązane do oceny, czy osoba wnioskująca legitymuje się wystarczającym interesem prawnym.
Przykładowo, interes prawny może przysługiwać:
- właścicielowi nieruchomości graniczącej, który chce wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe,
- inwestorowi przygotowującemu wniosek o pozwolenie na budowę,
- uczestnikowi postępowania sądowego, w którym granice nieruchomości są przedmiotem sporu.
Interes prawny a interes faktyczny
W praktyce najczęstszym problemem jest rozróżnienie interesu prawnego od interesu faktycznego. Organy i sądy jednolicie stoją na stanowisku, że dostęp do dokumentów, takich jak akta ksiąg wieczystych czy szczegółowe dane ewidencyjne, wymaga wykazania interesu opartego na normach prawa materialnego.
Dla porównania, interes faktyczny – nawet istotny ekonomicznie – jak chęć nabycia nieruchomości, czy potrzeba analizy jej stanu prawnego dla przyszłych inwestycji – nie wystarcza.
Oznacza to, że dla wykazania interesu prawnego należy wskazać konkretny przepis prawa, który daje wnioskującemu takie uprawnienie, które uzasadnia wgląd do akt księgi wieczystej.
Weryfikacja interesu prawnego
Organ administracji publicznej, rozpatrując wniosek o udostępnienie wypisu lub wyrysu albo o wgląd do akt księgi wieczystej, dokonuje oceny interesu prawnego na podstawie przedstawionych dokumentów. W praktyce oznacza to konieczność dołączenia do wniosku np. odpisu z księgi wieczystej własnej nieruchomości, kopii pozwu, wezwania do zapłaty, decyzji administracyjnej lub innego dokumentu, który potwierdza związek prawny między wnioskodawcą a nieruchomością.
Brak wykazania interesu prawnego skutkuje odmową udostępnienia dokumentu. Od takiej decyzji przysługuje skarga do sądu administracyjnego.
Dostęp do danych a ochrona danych osobowych
W kontekście przetwarzania danych osobowych, w tym danych właścicieli nieruchomości, należy również odnieść się do RODO. Przetwarzanie danych zawartych w księgach wieczystych czy w ewidencji gruntów odbywa się w ramach realizacji obowiązków prawnych ciążących na administratorze.
W praktyce, interes prawny stanowi również podstawę do legalnego przetwarzania danych osobowych – bez konieczności zgody właściciela nieruchomości. Niemniej jednak, zakres udostępnianych danych powinien być adekwatny i proporcjonalny do celu.
Orzecznictwo sądów administracyjnych i praktyka
W ostatnich latach linia orzecznicza ukształtowana przez NSA oraz WSA wskazuje na coraz bardziej rygorystyczne podejście do wykazywania interesu prawnego. Sądy administracyjne wskazały na przykład, że samo prowadzenie działalności deweloperskiej na danym obszarze nie uprawnia do uzyskania wypisów i wyrysów z ewidencji dla nieruchomości należących do innych podmiotów bez wykazania, że ich treść może mieć wpływ na sferę prawną wnioskodawcy.
Podsumowanie
Interes prawny stanowi kluczową przesłankę warunkującą dostęp do akt ksiąg wieczystych, wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów. Pomimo formalnej jawności ksiąg wieczystych, dostęp do niektórych informacji podlega ograniczeniom mającym na celu głównie ochronę prywatności. Prawidłowe wykazanie interesu prawnego wymaga wskazania konkretnej normy prawnej (konkretnego przepisu prawa) oraz wykazania związku prawnego z daną nieruchomością. Organy i sądy podchodzą do tej kwestii rygorystycznie, co oznacza konieczność szczegółowego przygotowania dokumentacji przez wnioskodawcę.
