Nieruchomości są istotnym składnikiem majątku. W przypadku, gdyby wierzyciel nie mógł zaspokoić swojego roszczenia, może on, przy zachowaniu odpowiednich wymogów i warunków, wszcząć postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. Warto wiedzieć, w jaki sposób można ustalić nieruchomości, które wchodzą w skład majątku potencjalnego albo aktualnego kontrahenta, czy też dłużnika.
Ustalenie majątku dłużnika lub kontrahenta, w szczególności majątku nieruchomego, stanowi jeden z kluczowych etapów zarówno na etapie przedsądowym (np. ocena ryzyka kontraktowego), jak i sądowym czy egzekucyjnym. Skuteczność dochodzenia roszczeń pieniężnych w znacznym stopniu zależy od rzetelnej identyfikacji składników majątkowych, które mogą stanowić potencjalne źródło zaspokojenia wierzyciela.
Nieruchomości, ze względu na swoją wartość oraz względną trwałość, są szczególnie istotnym elementem majątku dłużnika. Jednocześnie dostęp do informacji o nich podlega istotnym ograniczeniom wynikającym z przepisów o ochronie danych osobowych, prawa własności oraz przepisów szczególnych regulujących jawność rejestrów publicznych. Poniżej omówione zostaną podstawowe oraz dodatkowe, dopuszczalne prawnie metody ustalania nieruchomości należących do dłużnika lub kontrahenta.
Jawność ksiąg wieczystych
Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984), księgi wieczyste są jawne. Jawność ta ma charakter formalny, co oznacza, że każdy może przeglądać księgi wieczyste bez konieczności wykazywania interesu prawnego, o ile zna numer konkretnej księgi wieczystej.
Jawność formalna nie oznacza jednak powszechnego dostępu do danych umożliwiających wyszukiwanie ksiąg według kryterium osoby (np. imienia i nazwiska właściciela). System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych umożliwia wyłącznie przeglądanie ksiąg po numerze księgi wieczystej. Oznacza to, że dla odnalezienia majątku danej osoby, powinniśmy znać numer księgi wieczystej. Za pośrednictwem systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych nie jest możliwe odnalezienie nieruchomości należących do danej osoby po adresie, numerze działki ewidencyjnej albo po danych takich jak imię, nazwisko, czy numer PESEL.
Wniosek o udostępnienie danych z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych
W sytuacji, gdy wierzyciel nie zna numerów ksiąg wieczystych, a chce ustalić, czy dłużnik jest właścicielem nieruchomości, możliwe jest złożenie wniosku o udostępnienie danych z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. W takim przypadku konieczne jest wykazanie interesu prawnego. Natomiast nadal w tej sytuacji trzeba znać numer księgi wieczystej. Na podstawie wniosku można uzyskać odpis zwykły księgi wieczystej, odpis zupełny księgi wieczystej, wyciąg z księgi wieczystej i zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej.
Interes prawny rozumiany jest jako obiektywnie istniejąca, aktualna i zgodna z prawem potrzeba uzyskania informacji, która znajduje oparcie w przepisach prawa materialnego. W praktyce interes prawny mogą wykazać m.in.:
- wierzyciele posiadający tytuł egzekucyjny,
- wierzyciele legitymujący się wymagalną wierzytelnością,
- podmioty dochodzące roszczeń w postępowaniu sądowym lub przygotowujące się do jego wszczęcia.
Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy wykonawcze regulujące działalność Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Art. 36¹ stanowi, że akta księgi wieczystej może przeglądać, w obecności pracownika sądu, osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Należy pamiętać, że dla wykazania interesu prawnego, konieczne jest wskazanie konkretnego przepisu prawa, który uzasadnia uzyskanie takich danych.
Wierzyciele posiadający tytuł egzekucyjny
Tytuł egzekucyjny to inaczej tytuł wykonawczy zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Oznacza to, że jeżeli wierzyciel wszczął postępowanie sądowe i uzyskał prawomocny wyrok albo prawomocny nakaz zapłaty, może następnie uzyskać klauzulę wykonalności i taki dokument załączyć do wniosku o udostępnienie danych z księgi wieczystej. Jest to jednocześnie dokument, który umożliwia wszczęcie egzekucji, więc co do zasady uzyskiwaniem danych dotyczących nieruchomości dłużnika na tym etapie będzie zajmował się komornik sądowy.
Wierzyciele legitymujący się wymagalną wierzytelnością
Wymagalna wierzytelność to inaczej roszczenie o zapłatę, której termin już nadszedł i został przekroczony. W takim wypadku można próbować załączyć do wniosku dokumenty takie jak umowa albo faktura, której termin płatności już minął, a także wezwanie do zapłaty kierowane do dłużnika.
Podmioty dochodzące roszczeń w postępowaniu sądowym lub przygotowujące się do jego wszczęcia
Tu sytuacja wygląda podobnie, jak w przypadku wymagalnej wierzytelności. Tylko bowiem wymagalna wierzytelność jest możliwa do dochodzenia przez sądem. Do wniosku o udostępnienie danych z księgi wieczystej można wówczas załączyć projekt pozwu, umowę, fakturę.
Ewidencja gruntów i budynków (EGiB)
Ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1752). EGiB stanowi publiczny rejestr zawierający informacje dotyczące gruntów, budynków, lokali oraz ich właścicieli lub podmiotów władających. W odróżnieniu od ksiąg wieczystych, dane zawarte w EGiB nie korzystają z rękojmi wiary publicznej, jednak mają istotne znaczenie dowodowe i informacyjne.
Udostępnienie danych z EGiB po wykazaniu interesu prawnego
Dane podmiotowe zawarte w ewidencji gruntów i budynków nie są powszechnie dostępne. Zgodnie z art. 24 ust. 5 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, udostępnienie danych dotyczących właściciela lub władającego następuje podmiotom, które wykażą interes prawny. Na podstawie tego przepisu starosta udostępnia dane ewidencji gruntów i budynków zawierające dane właścicieli nieruchomości oraz wydaje wypisy z operatu ewidencyjnego, zawierające takie dane. Należy pamiętać, że dla wykazania interesu prawnego, konieczne jest wskazanie konkretnego przepisu prawa.
W praktyce interes prawny może być uzasadniony m.in.:
- dochodzeniem roszczeń cywilnoprawnych,
- prowadzonym lub planowanym postępowaniem egzekucyjnym,
- koniecznością zabezpieczenia wierzytelności.
Wniosek składany jest do starosty właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Organ administracji dokonuje każdorazowej oceny istnienia interesu prawnego.
Umowa o świadczenie usług detektywistycznych
Alternatywnym lub uzupełniającym sposobem ustalenia majątku dłużnika jest skorzystanie z usług licencjonowanego detektywa. Podstawą prawną jest ustawa z dnia 6 lipca 2001 r. o usługach detektywistycznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 129).
Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy, usługi detektywistyczne polegają m.in. na uzyskiwaniu, przetwarzaniu i przekazywaniu informacji o osobach, przedmiotach i zdarzeniach, w zakresie określonym umową, z zachowaniem przepisów prawa.
Detektyw nie jest uprawniony do stosowania środków operacyjnych zastrzeżonych dla organów państwa, jednak może korzystać z legalnych źródeł informacji, analizy rejestrów publicznych, obserwacji oraz wywiadu środowiskowego.
W praktyce ustalanie majątku nieruchomego może obejmować m.in. identyfikację nieruchomości użytkowanych faktycznie przez dłużnika poprzez wykonywanie tzw. czynności obserwacyjnych oraz analizę powiązań rodzinnych i kapitałowych. Po dokonaniu czynności obserwacyjnych, przy jednoczesnym istnieniu interesu prawnego, detektyw może w imieniu wierzyciela próbować uzyskać dane dotyczące nieruchomości (znając jej adres) w miejscowym Urzędzie na podstawie ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Informacje uzyskane w toku czynności detektywistycznych mogą stanowić cenny materiał pomocniczy w postępowaniu sądowym lub egzekucyjnym.
Informacje uzyskiwane w toku postępowań sądowych i egzekucyjnych - wyjawienie majątku
Istotnym instrumentem procesowym jest instytucja wyjawienia majątku, uregulowana w art. 913 i następne Kodeksu postępowania cywilnego. Wierzyciel, który uprawdopodobni, że nie uzyska zaspokojenia w drodze egzekucji lub że egzekucja okaże się bezskuteczna, może złożyć wniosek o zobowiązanie dłużnika do złożenia wykazu majątku.
Wykaz majątku powinien obejmować wszystkie składniki majątkowe, w tym nieruchomości, wraz z oświadczeniem o ich prawdziwości pod rygorem odpowiedzialności karnej. Dłużnik składa wykaz majątku z wymienieniem rzeczy i miejsca, gdzie się znajdują, przypadających mu wierzytelności i innych praw majątkowych. Podobnie dłużnik ma obowiązek wskazać wymagane przepisami czynności prawne, w których brał udział w ciągu ostatnich 5 lat, a to w kontekście ewentualnej próby wyzbycia się majątku i tzw. skargi paulińskiej, którą może wnieść, w postaci pozwu, wierzyciel.
Uprawnienia komornika sądowego
Komornik sądowy, działając na podstawie ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych, posiada szerokie uprawnienia do pozyskiwania informacji od organów administracji publicznej, banków, zakładów ubezpieczeń oraz innych instytucji.
Na wniosek wierzyciela komornik może podejmować czynności zmierzające do ustalenia majątku dłużnika, w tym nieruchomości, także poprzez dostęp do rejestrów niedostępnych dla osób prywatnych.
Tak jak wyżej wskazano, dla wszczęcia postępowania egzekucyjnego konieczne jest posiadanie tytułu wykonawczego, czyli tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności – a więc konieczne jest wcześniejsze działanie na drodze sądowej.
Tytułami egzekucyjnymi są:
- orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
- orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
- inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
- akt notarialny (jeden z powyższych), w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.
Inne dopuszczalne sposoby ustalania nieruchomości dłużnika
W praktyce wykorzystywane są również inne, pośrednie metody, takie jak analiza aktów notarialnych dostępnych w Rejestrze Aktów Poświadczenia Dziedziczenia; przegląd dokumentów rejestrowych (np. KRS w przypadku spółek), ustalanie stanu posiadania poprzez informacje podatkowe (np. podatek od nieruchomości – w ograniczonym zakresie i dla uprawnionych podmiotów).
Podsumowanie
Ustalenie majątku nieruchomego dłużnika lub kontrahenta wymaga zastosowania zróżnicowanych instrumentów prawnych. Nie każdy z tych instrumentów jest dostępny dla każdej osoby. Co do zasady uzyskanie informacji na temat nieruchomości, numeru działku ewidencyjnej, księgi wieczystej – może okazać się utrudnione. Księgi wieczyste i ewidencja gruntów i budynków pozostają podstawowymi rejestrami publicznymi, jednak dostęp do danych osobowych w nich zawartych często uzależniony jest od wykazania interesu prawnego. Szerszymi narzędziami będą dysponować wierzyciele, którzy są już na etapie postępowania egzekucyjnego – za pośrednictwem komorników sądowych.
