Dla wykreślenia służebności z księgi wieczystej konieczne jest co do zasady zaistnienie określonych przesłanek wskazanych w ustawie z 23.04.1964 Kodeks cywilny. Niezbędne jest również złożenie wniosku wieczystoksięgowego w sądzie i dołączenie odpowiednich dokumentów.
Czym jest służebność
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, obok użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz hipoteki. Służebności można podzielić na gruntowe, osobiste oraz służebność przesyłu.
Służebność gruntowa polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Służebność gruntową można ustanowić na kilka sposób:
- w drodze zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i właścicielem nieruchomości obciążonej, a właściwie w drodze złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości obciążonej;
- na drodze postępowania sądowego na podstawie art. 626 kodeksu postępowania cywilnego;
- w drodze zasiedzenia;
- poprzez wydanie decyzji administracyjnej.
Ustanowienie służebności w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i właścicielem nieruchomości obciążonej to najczęstsze rozwiązanie. Umowa zazwyczaj zawierana jest, a właściwie składane jest oświadczenie, przy okazji zawierania umowy sprzedaży nieruchomości.
Dla ustanowienia służebności drogi konieczne jest złożenie przez właściciela nieruchomości obciążonej oświadczenia w formie aktu notarialnego. Może on następnie stanowić podstawę wpisu służebności gruntowej do księgi wieczystej.
Wygaśnięcie służebności
Zgodnie z art. 293 ustawy z 23.04.1964 Kodeks cywilny służebność gruntowa wygasa całkowicie, gdy nie jest używana przez dziesięć lat. Jeżeli treść służebności gruntowej polega na obowiązku nieczynienia, przepis powyższy stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od lat dziesięciu stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności. Sytuacja taka w praktyce wywołuje stan, który określa się jako niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W księdze wieczystej ujawniona jest bowiem służebność, która nie istnieje. Ten, kto jest zainteresowany wykreśleniem takiej służebności musi natomiast uzyskać dokument, który będzie pozwalał na dokonanie wykreślenia. W tym przypadku będzie to orzeczenie sądu. Bowiem wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.
Stosownie do art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.
Zainteresowany powinien wytoczyć powództwo o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Pozew powinien zawierać między innymi oznaczenie nieruchomości; wskazanie prawa, które zostało wpisane błędnie lub nie zostało wpisane; wskazanie treści wpisu, jaka powinna być ujawniona w księdze wieczystej. Uzyskane w ten sposób orzeczenie sądu będzie stanowiło podstawę wykreślenia służebności z księgi wieczystej. Należy je załączyć do wniosku o wykreślenie.
Zniesienie służebności
Przepisy art. 294 i 295 ustawy z 23.04.1964 Kodeks cywilny przewidują możliwość zniesienia służebności za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia.
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Z żądaniem zniesienia służebności może wystąpić właściciel nieruchomości obciążonej, ale także jej użytkownik wieczysty. Pozostałe przesłanki, które muszą zaistnieć to szczególna uciążliwość służebności, powstanie tej uciążliwości na skutek zmiany stosunków oraz to, że służebność nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli chodzi o zmianę stosunków, jako przesłankę zniesienia służebności, to dotyczy ona zmiany stosunków gospodarczych, nie może natomiast dotyczyć samych relacji osobistych między stronami.
Jeżeli natomiast służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. Przesłanką do skorzystania z tego przepisu jest utrata wszelkiego znaczenia służebności dla nieruchomości. Oznacza to, że nie istnieje już dłużej cel ustanowienia służebności, który polegał na zwiększeniu użyteczności nieruchomości władnącej. Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wówczas roszczenie o zniesienie służebności.
Do zniesienia służebności w tych trybach można doprowadzić jedynie poprzez wszczęcie postępowania sądowego. Orzeczenie sądu decyduje o zniesieniu służebności.
Jeżeli natomiast chodzi o wygaśnięcie służebności osobistej, to wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego albo po czasie, na który umówiły się strony.
Zniesienie służebności w drodze porozumienia
Służebność może zostać zniesiona również w drodze porozumienia stron. Jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej i właściciel nieruchomości władnącej zgadzają się co do tego, że służebność powinna zostać zniesiona, wówczas mogą zawrzeć umowę, zawierającą oświadczenie o zrzeczeniu się służebności, która to umowa następnie będzie stanowiła podstawę wykreślenia służebności z księgi wieczystej. Powoduje to wygaśnięcie służebności. Należy pamiętać, że jeżeli taka umowa ma być następnie podstawą do wykreślenia wpisu w księdze wieczystej powinna być zawarta co najmniej w formie z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością
Służebność nie wygasa na skutek zmiany właściciela nieruchomości. Oznacza to, że nabywca nieruchomości kupuje ją wraz z obciążeniem w formie służebności. Służebność jest związana z gruntem, z nieruchomością, a nie z osobą właściciela.
Służebność a księga wieczysta
Służebność gruntowa podlega wpisowi do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zarówno obciążonej, jak i władnącej. Wpis dotyczący służebności widnieć będzie w dziale trzecim księgi wieczystej nieruchomości obciążonej, czyli w dziale dotyczącym praw i roszczeń związanych z nieruchomością, a także – dla nieruchomości władnącej – w dziale I-Sp, czyli spis praw związanych z własnością. W księdze wieczystej widnieje dokładna treść danej służebności. Wskazane jest także nieruchomość związana ze służebnością i numer prowadzonej dla niej księgi wieczystej.
Wykreślenie służebności z księgi wieczystej
W celu wykreślenia służebności z księgi wieczystej należy złożyć do sądu odpowiedni wniosek. Sądem odpowiednim do złożenia takiego wniosku jest sąd właściwy miejscowo ze względu na położenie nieruchomości, której wniosek dotyczy. Wniosek składa się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego.
Wniosek powinien zostać złożony na urzędowym formularzu o nazwie KW-wpis. Należy pamiętać, że zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wpisem jest również wykreślenie. We wniosku wskazać należy numer księgi wieczystej, w której ma zostać dokonany wpis, a także zaznaczyć rubrykę zatytułowaną wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki i wpisać tam treść służebności, która ma zostać wykreślona. W tym celu warto za pośrednictwem elektronicznej wyszukiwarki ksiąg wieczystych sprawdzić faktyczną treść służebności widniejącą w księdze wieczystej.
Następnie należy uzupełnić dane wnioskodawcy i ewentualnie uczestników postępowania. Do wniosku należy załączyć dokumenty, które stanowią podstawę wpisu służebności na przykład umowę albo orzeczenie sądu, a także prawidłowo go opłacić i załączyć dowód uiszczenia opłaty.
Opłaty za wykreślenie wpisu służebności z księgi wieczystej
Jeżeli wniosek składany jest przez pełnomocnika należy dołączyć formularz KW-PP wraz pełnomocnictwem i dowodem uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 17 zł od udzielonego pełnomocnictwa.
Opłata sądowa za wykreślenie służebności stanowi połowę opłaty należnej od wniosku za wpis. Za wykreślenie służebności należy zatem uiścić opłatę w wysokości 100 złotych za wykreślenie jednej służebności.
