Jak założyć księgę wieczystą

Księgi wieczyste pozwalają na uporządkowanie aspektów nieruchomościowych w całym kraju. W teorii każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą. Księgi wieczyste zawierają dane dotyczące samej nieruchomości, praw z nią związanych oraz dane jej właścicieli.

Uwagi ogólne

Księgi wieczyste stanowią fundament polskiego systemu prawa rzeczowego i obrotu nieruchomościami. Dzięki nim możliwe jest ustalenie, kto jest właścicielem danej nieruchomości, jakie prawa zostały na niej ustanowione oraz czy ciążą na niej jakiekolwiek obciążenia. Bez księgi wieczystej obrót nieruchomościami byłby znacznie trudniejszy, a dla wielu uczestników rynku również potencjalnie ryzykowny. W praktyce jednak nie każda nieruchomość posiada swoją księgę. Część gruntów, zwłaszcza tych rolnych lub stanowiących własność publiczną, nigdy jej nie miała. Podobna sytuacja dotyczy niektórych bardzo starych nieruchomości.

Czym jest księga wieczysta i czy każda nieruchomość ją posiada

Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, w którym odzwierciedla się stan prawny nieruchomości. Zawarte tam informacje są jawne i dostępne dla każdego zainteresowanego. Wystarczy znać numer księgi, by w elektronicznym systemie Ministerstwa Sprawiedliwości sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości, czy ustanowiono na niej służebności, jakie prawa z nią się wiążą oraz czy została obciążona hipoteką. Ta jawność i przejrzystość pełni ogromną rolę w obrocie gospodarczym. Potencjalny kupujący może bowiem z łatwością zweryfikować, czy sprzedający faktycznie dysponuje tytułem własności i czy nieruchomość nie jest zadłużona.

Nie każda nieruchomość ma jednak księgę wieczystą. Wielu właścicieli działek, szczególnie w małych miejscowościach i na terenach wiejskich, nigdy nie występowało o jej założenie, ponieważ przez dziesięciolecia nie planowali sprzedaży czy zawierania umowy kredytu hipotecznego. W efekcie wciąż istnieją nieruchomości, które formalnie posiadają właścicieli, ale nie figurują w systemie ksiąg. Brak księgi nie oznacza nieuregulowanego stanu prawnego – prawo własności można bowiem udowodnić również innymi dokumentami, takimi jak akty notarialne, postanowienia sądów czy decyzje administracyjne. W praktyce jednak, w momencie gdy właściciel chce sprzedać nieruchomość albo zabezpieczyć kredyt, księga wieczysta staje się niezbędna.

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

• Dział I-O i I-Sp – oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z jej własnością.
• Dział II – wpisy dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego.
• Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia (np. służebności drogi koniecznej, ograniczone prawa rzeczowe).
• Dział IV – hipoteki obciążające nieruchomość.

Czy istnieje obowiązek założenia księgi wieczystej

Polskie prawo nie nakłada powszechnego obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla każdej nieruchomości, chociaż stanowi, że każda nieruchomość powinna mieć prowadzoną taką księgę. Można więc posiadać działkę, dom czy mieszkanie i nie mieć dla nich księgi. Sytuacja komplikuje się jednak w momencie, gdy właściciel zamierza podjąć określone czynności prawne. Bank, który udziela kredytu hipotecznego, nie zaakceptuje nieruchomości bez księgi, ponieważ to właśnie tam ujawnia się hipotekę. Podobnie przy sprzedaży – kupujący, kierując się ostrożnością, zazwyczaj oczekuje, że nieruchomość będzie posiadała księgę, aby mógł sprawdzić jej stan prawny. Także w sprawach spadkowych czy przy podziale majątku sądowego ujawnienie prawa w księdze staje się pomocne, a często wręcz konieczne. Również organy podatkowe, które będą miały wątpliwości co do zasadności wysokości uiszczonego podatku od nieruchomości, mogą posługiwać się danymi, które znajdują się w księdze wieczystej, np. danymi dotyczącymi metrażu budynków.

Kto może złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej

Wniosek o założenie księgi wieczystej składa przede wszystkim właściciel nieruchomości. Może to zrobić również użytkownik wieczysty, jeśli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, a także osoba posiadająca ograniczone prawo rzeczowe, takie jak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Należy jednak podkreślić, że nie każdy dysponent nieruchomości ma taką możliwość. Najemcy czy dzierżawcy nie przysługuje prawo do założenia księgi, ponieważ nie posiadają oni tytułu własności ani prawa wieczystego użytkowania. W przypadku współwłasności nieruchomości, uprawnionym będzie każdy z jej współwłaścicieli.

Jak wygląda procedura zakładania księgi

Sam proces nie jest skomplikowany, ale wymaga cierpliwości i starannego przygotowania dokumentów. Podstawą jest udowodnienie swojego prawa do nieruchomości, a robi się to za pomocą dokumentów. W tym celu należy przedstawić akt notarialny zakupu, umowę darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza albo decyzję administracyjną. Dokument ten jest kluczowy – bez niego sąd nie ma podstaw do wpisania właściciela. Powinien mieć także określoną prawem formę.

Kolejnym krokiem jest wypełnienie formularza KW-ZAL, czyli wniosku o założenie księgi wieczystej. Formularz jest urzędowy i obowiązuje na terenie całego kraju. Zawiera pola dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej powierzchni i numerów działek, danych właściciela czy podstawy prawnej nabycia. Wnioskodawca wskazuje w nim, że domaga się założenia księgi i wpisania prawa własności. Z pozoru prosta formalność może sprawić trudności, jeśli ktoś nie zna dokładnych danych ewidencyjnych swojej działki, dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić informacje w starostwie lub urzędzie gminy. Czasem problem stwarza również określenie metrażu budynku albo udziału we współwłasności części wspólnych nieruchomości, w przypadku mieszkań położonych w blokach.

Wniosek wraz z dokumentami składa się do sądu rejonowego, do wydziału ksiąg wieczystych właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Można to zrobić samodzielnie, przez pełnomocnika albo za pośrednictwem notariusza, który sporządzał akt notarialny – wówczas to on często przesyła wniosek do sądu. Po złożeniu dokumentów sprawę rozpoznaje właściwy miejscowo według położenia nieruchomości sąd. Wydaje on postanowienie o założeniu księgi wieczystej.

Formularz KW-ZAL jest jednolity w całym kraju i ma charakter urzędowy. Zawiera pola, w których należy wskazać m.in.:

• dane wnioskodawcy,
• oznaczenie nieruchomości (adres, numer działki, powierzchnia, numer ewidencyjny z rejestru gruntów),
• tytuł prawny do nieruchomości,
• żądanie założenia księgi i wpisania prawa własności,
• informacje dotyczące właścicieli (imię, nazwisko, PESEL lub KRS).

Formularz urzędowy do wypełnienia można pobrać ze stron rządowych albo ze strony internetowej sądu. Można go też pobrać w postaci papierowej w sądzie w wydziale ksiąg wieczystych. Wniosek składa się również w tym wydziale sądu, po jego wcześniejszym opłaceniu i dołączeniu niezbędnych dokumentów. W niektórych przypadkach wniosek o założenie księgi wieczystej jest składany przez notariusza – na przykład w przypadku zakupu jednej z działek ewidencyjnych, które są ujawnione w dotychczasowej księdze. Wówczas dla jednej zakupionej działki powinna zostać założona nowa księga wieczysta.

Koszty związane z założeniem księgi

Założenie księgi wieczystej wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej. Sama czynność utworzenia księgi kosztuje 100 złotych, a jeśli równocześnie składany jest wniosek o wpis prawa własności lub użytkowania wieczystego, należy dopłacić kolejne 200 złotych. Do tego dochodzą ewentualne opłaty notarialne za przygotowanie i przesłanie dokumentów oraz ewentualne wydatki na notariusza i odpisy aktów. Jeżeli w księdze ujawnione są prawa lub obciążenia jak np. hipoteki, należy liczyć się z dodatkowymi opłatami.

Jakie korzyści daje posiadanie księgi

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości daje pewność i przejrzystość stanu prawnego nieruchomości. Właściciel może w prosty sposób udowodnić swoje prawo, a potencjalny nabywca zyskać gwarancję, że nieruchomość nie jest obciążona roszczeniami. Księga umożliwia także zaciągnięcie kredytu hipotecznego – bez niej bank nie zgodzi się na zabezpieczenie wierzytelności. Jest też niezwykle przydatna w sprawach spadkowych czy przy podziale majątku, kiedy trzeba wykazać, kto i w jakiej części jest właścicielem danej nieruchomości. Wreszcie, dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, wpisy w księdze chronią uczestników obrotu przed skutkami nieuczciwych działań, czyli np. jeżeli ktoś próbuje sprzedać nieruchomość, która nie stanowi jego własności. Dzięki księgom wieczystym można to łatwo sprawdzić.

Podsumowując, założenie księgi wieczystej sprzyja takim aspektom, jak:

• Pewność obrotu prawnego – potencjalny kupujący może sprawdzić stan prawny nieruchomości.
• Możliwość ustanowienia hipoteki – banki wymagają księgi wieczystej, aby zabezpieczyć kredyt hipoteczny.
• Łatwiejsze dziedziczenie i podział majątku – księga pozwala jasno ustalić prawa właścicieli.
• Przejrzystość – np. wpis służebności przejazdu eliminuje ewentualne spory sąsiedzkie.
• Bezpieczeństwo inwestycji – księga jest dokumentem urzędowym, a wpisy w niej korzystają z rękojmi wiary
publicznej, czyli domniemania, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Podsumowanie

Założenie księgi wieczystej nie jest obowiązkiem, który spoczywa na każdym właścicielu nieruchomości, ale w praktyce trudno wyobrazić sobie bez niej bezpieczny obrót. Procedura wymaga zgromadzenia dokumentów potwierdzających tytuł prawny czyli np. umowy sprzedaży nieruchomości, wypełnienia formularza i uiszczenia stosunkowo niewielkiej opłaty. Właściciel otrzymuje wówczas urzędowy dowód swojego prawa własności. Księga wieczysta staje się zatem nie tylko formalnością, lecz także instrumentem chroniącym interesy właściciela, kupującego czy banku. To dzięki niej system prawa rzeczowego w Polsce pozostaje przejrzysty i bezpieczny, a obrót nieruchomościami możliwy bez nadmiernego ryzyka.