Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to tak zwane ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu co prawda nie jest konieczne, ale może okazać się niezbędne dla dokonania niektórych czynności. Warto wiedzieć, jak to zrobić i jakimi dokumentami należy dysponować.
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawa rzeczowe to wszelkie prawa rzeczowe inne niż własność. Są to tak zwane prawa na rzeczy cudzej. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, która wchodzi w skład zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest dziedziczne i zbywalne, co oznacza, że uprawniony może nim rozporządzać, na przykład je sprzedać. Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.
Instytucję spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu reguluje częściowo ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 - Kodeks cywilny, a także ustawa z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się członkiem spółdzielni. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta. Nabywca ma obowiązek zawiadomić spółdzielnię o nabyciu prawa. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Jest ono ograniczonym prawem rzeczowym.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.
Przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu, czyli w przypadku sprzedaży mają pierwszeństwo w jego zakupie. Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna w świetle prawa.
Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, czyli dnia śmierci spadkodawcy, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa. Ten pełnomocnik powinien zawrzeć w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, a więc nie wyznaczenia pełnomocnika w ciągu roku, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Wymaga to wniesienia do sądu odpowiedniego wniosku. W razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie, stosuje się te same zasady.
Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest co do zasady dobrowolne. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste mogą, ale nie muszą, być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Do ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o księgach wieczystych dla nieruchomości. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności nieruchomości, księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu obciąża nieruchomość. W takim przypadku właściciel nieruchomości jest zobowiązany do ujawnienia w księdze wieczystej swego prawa oraz danych do oznaczenia nieruchomości.
Kiedy konieczne jest założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Przedmiotem hipoteki może być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Powyższe oznacza, że w przypadku gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, wówczas konieczne jest założenie księgi wieczystej dla tego prawa.
Wniosek o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Wniosek o założenie księgi wieczystej powinien być sporządzony na urzędowym formularzu i złożony w sadzie rejonowym wydziale ksiąg wieczystych właściwym miejscowo dla położenia danego lokalu. Należy wypełnić formularz o nazwie wniosek o założenie księgi wieczystej KW-ZAL. Należy zaznaczyć w odpowiedniej rubryce, że wnosi się o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Należy wypełnić pole dotyczące żądania założenia księgi wieczystej dla nieruchomości odłączonej/wyodrębnionej z innej księgi wieczystej i wskazać numer księgi wieczystej, z której część nieruchomości zostanie odłączona/wyodrębniona, czyli numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której położony jest lokal. Następnie należy opisać położenie nieruchomości, a także oznaczyć jej obszar i powierzchnię, opisać rodzaj i liczbę izb wchodzących w skład lokalu oraz pomieszczeń przynależnych do lokalu, wielkość udziału w nieruchomości wspólnej lub w prawie użytkowania wieczystego i prawie własności wspólnych części budynku, powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, adres lokalu.
W dalszej kolejności trzeba wskazać dane właścicieli, którzy zostaną wpisani do działu drugiego księgi wieczystej. Dodatkowo należy wypełnić dane wnioskodawcy i uczestników postępowania.
Dokumenty niezbędne dla założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Dokumenty wymagane dla założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wskazano w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.
Zgodnie z § 19 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów założenie księgi wieczystej dla nieruchomości dokonywane jest na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
- oznaczenie nieruchomości, miejsca jej położenia, obszaru oraz sposobu korzystania z nieruchomości,
- wymienienie wszystkich uprawnionych, na których rzecz własność ma być wpisana oraz wskazanie ich adresów, powołanie tytułu własności nieruchomości,
- wyszczególnienie obciążających nieruchomość ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w jej rozporządzaniu albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie.
Natomiast założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokonuje się na podstawie wniosku zawierającego w szczególności:
- oznaczenie miejsca położenia i powierzchni lokalu lub domu jednorodzinnego,
- wymienienie osoby, której przysługuje to prawo,
- powołanie tytułu nabycia tego prawa,
- wyszczególnienie obciążających to prawo ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w rozporządzaniu tym prawem albo oświadczenie wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.
Do wniosku o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinny być dołączone dokumenty stwierdzające nabycie tego prawa oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia lokalu lub domu jednorodzinnego.
Dokumenty niezbędne do założenia księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu:
- zaświadczenie spółdzielni o położeniu i powierzchni lokalu, zawierające oprócz danych o położeniu lokalu i jego powierzchni również oznaczenie nieruchomości, z którą lokal jest związany, czyli wskazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, na której położony jest budynek, w którym znajduje się lokal;
- dokumenty stwierdzające nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu – na przykład umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, orzeczenie sądu lub inne dokumenty przenoszące to prawo;
Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zostało nabyte od spółdzielni, czyli wniosek składa pierwotny nabywca, podstawą wpisu jest tak zwany przydział lokalu albo umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarta miedzy spółdzielnią a jej członkiem. Umowy takie zawierano od dnia 15.01.2003.
Jeżeli nabycie jest wtórne, czyli lokal nabył kolejny właściciel, podstawą wpisu do księgi wieczystej mogą być na przykład umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, orzeczenie sądu. Należy natomiast wówczas wykazać ciąg zdarzeń, który zapoczątkowało pierwsze nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu od spółdzielni. Dokumenty nie mogą być kserokopiami. Powinny być to co do zasady oryginalne dokumenty.
