Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych – tzw. małą wspólnotę mieszkaniową oraz dużą wspólnotę. Mała wspólnota ma do trzech wyodrębnionych lokali. W obu tych wspólnotach inaczej uregulowano kwestię zarządu nieruchomością wspólną.
Instytucja małej wspólnoty mieszkaniowej, ustanowiona została na podstawie art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Podstawy prawne
Przepis ten stanowi, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Warto wspomnieć, że przed nowelizacją ustawy w 2019 roku liczba ta wynosiła 7 lokali.
Przepis ten powoduje, że do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej nie znajda zastosowania przepisy dot. zarządu znajdujące się w ustawie o własności lokali, a regulacje zawarte w kodeksie cywilnym.
Ustawodawca zdecydował się na odmienny model regulacyjny dla wspólnot liczących do trzech lokali, odsyłając w dużej mierze do przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności. Zarząd dużą wspólnotą mieszkaniową jest przez to bardziej sformalizowany. W małej wspólnocie można liczyć na większą elastyczność, ale wzrasta też ryzyko paraliżu i problemów w razie konfliktów właścicieli lokali.
Mała wspólnota mieszkaniowa
Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych, łącznie z lokalami niewyodrębnionymi należącymi nadal do dotychczasowego właściciela, nie przekracza trzech, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Już samo to odesłanie ma istotne znaczenie praktyczne, gdyż oznacza, że w małej wspólnocie nie stosuje się wprost przepisów dotyczących zarządu właścicielskiego, znanych z tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, takich jak obowiązek powołania zarządu czy podejmowanie uchwał w trybie określonym w ustawie.
Mała wspólnota mieszkaniowa nie jest odrębnym bytem organizacyjnym w takim sensie jak duża wspólnota, lecz w istocie stanowi szczególną postać współwłasności nieruchomości wspólnej. Właściciele lokali są jednocześnie współwłaścicielami części wspólnych budynku i to właśnie w tym charakterze podejmują decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością. W praktyce oznacza to, że podstawowe znaczenie mają tu relacje pomiędzy współwłaścicielami oraz ich współdziałanie.
Umowa o sposobie zarządu
Kluczową rolę w funkcjonowaniu małej wspólnoty odgrywa umowa o sposobie zarządu nieruchomością wspólną. Umowa może być zawarta w odrębnym porozumieniu albo w akcie notarialnym. Ustawodawca pozostawił właścicielom daleko idącą swobodę w kształtowaniu zasad zarządu. Wiąże ona także przyszłych nabywców lokali, gdyż dotyczy sposobu wykonywania prawa własności w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.
W tym kontekście szczególnego znaczenia nabiera rola zarządcy w małej wspólnocie mieszkaniowej. Zarządca jest podmiotem, którego umocowanie wynika wyłącznie z woli właścicieli. Może on zostać powołany na podstawie umowy o zarząd lub uchwały współwłaścicieli i działa w granicach przyznanych mu kompetencji. Zarządcą może być zarówno jeden z właścicieli lokali, jak i podmiot zewnętrzny – osoba fizyczna lub prawna, w tym profesjonalna firma zarządzająca nieruchomościami.
Zakres uprawnień zarządcy w małej wspólnocie jest w pełni zależny od treści umowy. W praktyce najczęściej obejmuje on bieżące administrowanie nieruchomością, dbanie o jej stan techniczny, zawieranie umów z dostawcami mediów i usług, prowadzenie rozliczeń finansowych oraz reprezentowanie wspólnoty wobec osób trzecich. Jeżeli umowa przewiduje takie uprawnienie, zarządca może samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu, co znacząco usprawnia funkcjonowanie wspólnoty i ogranicza konieczność każdorazowego uzyskiwania zgód właścicieli.
Jednocześnie należy podkreślić, że zarządca w małej wspólnocie nie posiada autonomii porównywalnej z zarządem dużej wspólnoty. W sprawach przekraczających zwykły zarząd jego kompetencje są z reguły ograniczone i wymagają uzyskania zgody wszystkich albo większości właścicieli, w zależności od charakteru czynności. Brak precyzyjnych zapisów umownych w tym zakresie może prowadzić do nieporozumień, a nawet do kwestionowania ważności podejmowanych działań.
Zarządca ponosi odpowiedzialność za należyte wykonywanie powierzonych mu obowiązków, zgodnie z zasadami ogólnymi odpowiedzialności kontraktowej. Oznacza to konieczność dochowania należytej staranności, a w przypadku profesjonalnego zarządcy – staranności zawodowej. W razie nienależytego wykonania umowy lub wyrządzenia szkody wspólnocie albo poszczególnym właścicielom, możliwe jest dochodzenie roszczeń odszkodowawczych.
Brak umowy o sprawowaniu zarządu w małej wspólnocie
W braku umowy o zarząd zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Oznacza to, że do czynności zwykłego zarządu wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Granica pomiędzy tymi kategoriami często stanowi przedmiot sporów, jest oceniana w odniesieniu do każdej poszczególnej sytuacji. Przykładowo czynności zwykłego zarządu zalicza się co do zasady bieżące utrzymanie nieruchomości, drobne naprawy, zawieranie umów na dostawę mediów czy sprzątanie. Czynności przekraczające zwykły zarząd to natomiast w szczególności istotne remonty, modernizacje, zaciąganie zobowiązań kredytowych, zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej czy jej części, a także rozporządzanie prawami do niej.
Przepisy mające zastosowanie do małych wspólnot
Problematyczne bywa, również w postępowaniach sadowych, ustalenie, które przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o własności lokali znajdują odpowiednie zastosowanie do małej wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma w tym przypadku jednomyślności praktyków i teoretyków prawa.
Przykładowo Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 25 ustawy o własności lokali, mówiący o zaskarżaniu uchwał wspólnoty do sądu, nie ma zastosowania, jeżeli właściciele lokali tworzący małą wspólnotę mieszkaniową nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. Natomiast możliwe jest to, gdy odpowiednio postanowiono w umowie ustanawiającej zarząd. Zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej ma szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego wspólnoty. Jednakże z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że ustawodawca uznał, iż mające realizować ten cel szczególne przepisy o sposobie zarządu zawarte w art. 20 i nast. mają zastosowanie jedynie do dużych wspólnot mieszkaniowych. Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie.
Różnice między małą a dużą wspólnotą mieszkaniową
Różnice pomiędzy małą a dużą wspólnotą widoczne są również w sferze finansowej. Duża wspólnota prowadzi wyodrębnioną gospodarkę finansową, posiada własne konto bankowe, uchwala roczne plany gospodarcze i zaliczki na koszty zarządu. W małej wspólnocie kwestie finansowe często regulowane są w sposób mniej sformalizowany, co przy dobrej współpracy właścicieli może upraszczać funkcjonowanie, lecz w razie konfliktu prowadzi do poważnych problemów organizacyjnych.
Mała wspólnota mieszkaniowa i duża wspólnota mieszkaniowa reprezentują dwa odmienne modele zarządzania nieruchomością wspólną. Mała wspólnota opiera się na zasadach współwłasności, wyrażonych w kodeksie cywilnym. Duża wspólnota funkcjonuje w oparciu o sformalizowany system ustawowy, który ogranicza ryzyko paraliżu decyzyjnego i ogranicza swobodę właścicieli. Wybór pomiędzy tymi modelami nie jest kwestią decyzji właścicieli, lecz wynika z liczby lokali.
Podsumowanie
Mała wspólnota mieszkaniowa, mimo swojej uproszczonej struktury, nie jest zatem rozwiązaniem pozbawionym ryzyk. Jej sprawne funkcjonowanie wymaga dobrej współpracy właścicieli oraz jasno określonych zasad zarządzania. W praktyce najlepiej sprawdzają się modele, w których już na etapie ustanawiania odrębnej własności lokali precyzyjnie reguluje się sposób zarządu nieruchomością wspólną i zakres kompetencji zarządcy. Pozwala to uniknąć wielu problemów, które w małych wspólnotach – ze względu na konieczność uzyskiwania zgód współwłaścicieli – mogą często występować. Ważne, aby ustanowienie zarządcy i jego obowiązków było precyzyjne, co pozwoli uniknąć błędów w interpretacji i konfliktów w przyszłości.
Podsumowując, mała wspólnota mieszkaniowa stanowi szczególną formę organizacji współwłasności, opartą na zasadach kodeksowych. Zarządca, jeśli zostanie wyznaczony, pełni w niej rolę wykonawczą i organizacyjną, a jego pozycja zależy przede wszystkim od woli współwłaścicieli wyrażonej w umowie.
