Nabywanie nieruchomości od podmiotów publicznych

Nieruchomości mogą być nabywane nie tylko od właścicieli prywatnych, czyli osób fizycznych i prywatnych osób prawnych. Coraz większym zainteresowaniem cieszy się nabywanie nieruchomości od podmiotów publicznych, czyli jednostek Skarbu Państwa oraz samorządu terytorialnego. Warto wiedzieć, jakie są drogi do nabycia takiej ziemi.

Klasycznym i najbardziej znanym sposobem nabycia nieruchomości jest jej zakup od prywatnych właścicieli, niekiedy również od spółek. Nie każdy jednak wie, że istnieje szereg nieruchomości, które stanowią własność szeroko pojętego państwa, czyli jednostek Skarbu Państwa albo samorządu terytorialnego, czyli na przykład miasta albo gminy.

Regulacja prawne

Najważniejszym aktem prawnym regulującym tematykę sprzedaży nieruchomości publicznych jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Ustawa określa zasady między innymi gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego oraz pierwokupu nieruchomości.

Co istotne nie jest to jedyny akt prawny, który reguluje kwestie zakupu nieruchomości od podmiotów publicznych.

Istnieje szereg aktów szczegółowych, które dotykają tego zagadnienia. Są to między innymi ustawy: z dnia 10 lipca 2015 r. o Agencji Mienia Wojskowego, z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości; z dnia 28 września 1991 r. o lasach; z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Wskazane ustawy regulują szczegółowo kwestie zakupu poszczególnych rodzajów nieruchomości publicznych.

Zasady obrotu nieruchomościami

Jak wskazuje ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, co do zasady nieruchomości publiczne mogą być przedmiotem obrotu, z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ustawie. Warto podkreślić, że głównym trybem w jakim sprzedawane są nieruchomości publiczne jest tryb przetargowy.

W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.

Nieruchomość także może być, co do zasady, przedmiotem darowizny na cele publiczne, a także przedmiotem darowizny dokonywanej między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego, a także między tymi jednostkami. W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana.

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być przedmiotem wkładu niepieniężnego (aportu) wnoszonego do spółki.

Wydania pozwolenia przez wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga natomiast sprzedaż, zamiana, darowizna lub oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także wnoszenie tych nieruchomości jako wkładów niepieniężnych (aportów) do spółek.

Zamiana nieruchomości

Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych nieruchomości stosuje się dopłatę, której wysokość jest równa różnicy wartości zamienianych nieruchomości. Reguły te stosuje się również w przypadku zamiany własności nieruchomości na prawo użytkowania wieczystego lub prawa użytkowania wieczystego na własność nieruchomości, a także wzajemnej zamiany praw użytkowania wieczystego.

Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Tryby sprzedaży nieruchomości publicznych

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje:

• w drodze przetargu lub
• w drodze bezprzetargowej, ale jedynie w określonych przypadkach.

Warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu, a warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. W przypadku zbycia nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, rokowania przeprowadza się w formie pisemnej.

Podstawę do zawarcia umowy stanowi protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej.

Tryb bezprzetargowy

Nieruchomość stanowiąca własność jednostek samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa może być sprzedana w trybie bez przetargu jedynie w określonych w ustawie przypadkach. I tak nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, w szczególności, ale nie wyłącznie, jeżeli:

• jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,
• zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;
• jest sprzedawana osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego,
• zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
• sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
• przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
• ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
• jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
• przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
• jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;
• jest sprzedawana przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom,
• jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej
• jest zbywana na rzecz Krajowego Zasobu Nieruchomości;
• jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycje w zakresie budowy strzelnic realizowanych przez uczelnie

We wskazanych przypadkach oraz innych wymienionych w ustawie, nieruchomość obowiązkowo jest zbywana w drodze bez przetargu.

Natomiast fakultatywnie, czyli dobrowolnie, wojewoda albo minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa albo odpowiednia rada lub sejmik województwa mogą podjąć zarządzenie albo uchwałę o odstąpieniu od przetargu nieruchomości np. przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub na realizację urządzeń infrastruktury technicznej albo innych celów publicznych, jeżeli cele te będą realizowane przez podmiot, dla którego są to cele statutowe i którego dochody przeznacza się w całości na działalność statutową.

Pierwszeństwo w nabyciu

Istnieją osoby, fizyczne oraz prawne, którym na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości publicznej. Co do zasady, jest to osoba, która spełnia jeden z następujących warunków:

• przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych przepisów, jeżeli złoży wniosek w odpowiednim terminie;
• jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie w odpowiednim terminie;
• jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Gdzie znaleźć wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia

Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a także zamieszcza się na stronach internetowych właściwego urzędu.

Starosta przekazuje wykaz wojewodzie, w celu jego zamieszczenia na stronie podmiotowej wojewody w Biuletynie Informacji Publicznej przez okres 21 dni. Informację o zamieszczeniu wykazu właściwy organ podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na terenie którego położona jest nieruchomość.

Zatem jeżeli ktoś jest zainteresowany kupnem takich nieruchomości, powinien regularnie przeglądać strony internetowe urzędów z obszaru, w którym chce nabyć nieruchomość. Ogłoszenia pojawiają się także w prasie branżowej, na przykład prawniczej czy nieruchomościowej.

Informacje zawarte w publicznym wykazie nieruchomości do zbycia

W wykazie publikowanym na stronach urzędu oraz w lokalnej prasie określa się odpowiednio następujące informacje o nieruchomości:

• oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;
• powierzchnię nieruchomości;
• opis nieruchomości;
• przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
• termin zagospodarowania nieruchomości;
• cenę nieruchomości;
• wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
• wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy;
• terminy wnoszenia opłat;
• zasady aktualizacji opłat;
• informacje o przeznaczeniu do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie;
• termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.

Przetargi na zbycie nieruchomości

Co do zasady, z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ustawie, o których mowa powyżej, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.

Przetarg ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ albo minister. Ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości po upływie odpowiednich ustawowych terminów, na przykład bo upłynięciu terminu do zgłoszenia prawa pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości przez uprawnione osoby.

W ogłoszeniu o przetargu podaje się informacje zamieszczone w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu, a w razie ogłoszenia kolejnego przetargu lub rokowań, również terminy przeprowadzenia poprzednich przetargów. Ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.

Przetarg można odwołać jedynie z ważnych powodów, niezwłocznie podając informację o odwołaniu przetargu do publicznej wiadomości, a w informacji podaje się także przyczynę odwołania przetargu.

Formy przetargu

 

Przetargi przeprowadza się w następujących formach:

• przetargu ustnego nieograniczonego;
• przetargu ustnego ograniczonego;
• przetargu pisemnego nieograniczonego;
• przetargu pisemnego ograniczonego.

Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny. Przetarg pisemny ma na celu wybór najkorzystniejszej oferty.

Natomiast przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli warunki przetargowe mogą być spełnione tylko przez ograniczoną liczbę osób. O tym, jaką formę przetargu zastosować decyduje jego organizator.

Kolejne przetargi

 

Co do zasady, jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym przeprowadza się drugi przetarg, w którym właściwy organ albo minister może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu. Drugi przetarg przeprowadza się w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia zamknięcia pierwszego przetargu.

Jeżeli natomiast drugi przetarg również zakończył się wynikiem negatywnym można zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu warunków kolejnych przetargów stosuje się zasady obowiązujące przy organizowaniu drugiego przetargu.

Co istotne, przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym, jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą albo jeżeli w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta lub żaden z uczestników nie zaoferował ceny wyższej od wywoławczej oraz jeżeli komisja przetargowa stwierdziła, że żadna oferta nie spełnia warunków przetargu.

Obowiązki po przetargu

Organizator przetargu powinien zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Natomiast wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia.

Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu, organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi.