Nowy obowiązek będzie spoczywał na deweloperach od lipca 2025 r., a w niektórych przypadkach od września 2025 r. Deweloperzy będą mieli obowiązek podawania cen nieruchomości do publicznej wiadomości.
Charakter zmian
Od 11 lipca 2025 r. polski rynek mieszkaniowy wszedł w fazę realnej transparentności cenowej. To skutek nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej (Dz.U. 2025 poz. 758), która dodała do niej art. 19a i 19b. Nowe przepisy nakładają na deweloperów – i część innych sprzedających – obowiązek publicznego ujawniania cen ofertowych lokali (w tym cen jednostkowych za m²) oraz ich bieżących zmian, a ponadto codziennego raportowania tych danych do państwowego portalu danych. Co ważne, przedsiębiorcy, którzy rozpoczęli sprzedaż wcześniej, mają maksymalnie dwa miesiące na dostosowanie – do 11 września 2025 r.
Podstawa prawna i zakres podmiotowy
Nowelizacja z 21 maja 2025 r. zmienia ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Pojawiły się w niej nowe art. 19a–19b, które ustanawiają reżim jawności cen i raportowania.
Adresatem obowiązków jest „deweloper” w rozumieniu ustawy deweloperskiej, czyli przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Jednocześnie przepisy wprost nakazują ich odpowiednie stosowanie również do podmiotów wskazanych w art. 3 pkt 1 i art. 4 pkt 1 ustawy deweloperskiej.
Przyczyny zmian
W uzasadnieniu projektu ustawy wyczytać można, że etap ofertowania nie był uregulowany w sposób odpowiedni w dotychczasowym brzmieniu ustawy deweloperskiej, a prawa nabywców w tym sektorze powinny być lepiej chronione.
Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania, a w ramach tego zadania m.in. jedną z podstawowych form zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest jego nabycie na rynku pierwotnym od podmiotów specjalizujących się w komercyjnym budownictwie mieszkaniowym - deweloperów. Ustawodawca powołuje się na ochronę praw nabywców, a także optymalizuję procesu wyboru przez nabywców właściwej oferty.
Ustawodawca wskazuje na powszechne trudności z uzyskiwaniem informacji o faktycznych cenach oferowanych przez deweloperów lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także brak informacji o cenach w reklamach, ogłoszeniach, na stronach internetowych. Zaznacza się, że dla uzyskania takiej informacji konieczny jest osobisty kontakt albo wizyta w biurze dewelopera. Często, na etapie wstępnego rozeznania potencjalny nabywca dostaje informacje o cenie, która nie obejmuje dodatkowych świadczeń pieniężnych jak pomieszczenia przynależne np. komórki lokatorskie, ogródki.
Zdaniem ustawodawcy ta regulacja ma m.in. ograniczyć nieuczciwe chwyty marketingowe stosowane niekiedy na rynku sprzedaży nieruchomości, a tym samym ma chronić nabywców.
Co konkretnie trzeba publikować
Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy deweloper musi prowadzić własną stronę internetową, na której – od rozpoczęcia sprzedaży (a przy sprzedaży z umową rezerwacyjną: już przed pierwszą rezerwacją) aż do przeniesienia praw z ostatniej umowy – udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego i podstawowe dane kontaktowe takie jak adres lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż, sposób kontaktu nabywcy z deweloperem oraz lokalizację inwestycji. Kluczowy jest jednak obowiązek publikacji następujących informacji cenowych (z VAT):
- ceny m² powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów oraz ceny całej nieruchomości (lub jej części), która jest przedmiotem umowy;
- ceny pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z lokalu;
- innych świadczeń pieniężnych, które nabywca ma spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność (np. miejsce postojowe, ogródek, komórka).
Przy każdej zmianie cen lub innych świadczeń deweloper musi „z dniem tej zmiany” zaktualizować stronę, z podaniem daty zmiany i zachowaniem dotychczas podanych informacji od dnia rozpoczęcia sprzedaży. Należy zatem utrzymać na stronie do wglądu historię zmian cen.
W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców trzeba podawać adres tej strony internetowej.
Codzienne raportowanie
Druga oś reformy to obowiązki raportowe z art. 19b. Deweloper musi raz na dobę przekazać ministrowi cyfryzacji dane z tych informacji. Minister publikuje je na portalu danych (dane.gov.pl), a sam ustawodawca kwalifikuje je jako „dane o wysokiej wartości” w rozumieniu przepisów o otwartych danych, czyli informacje sektora publicznego, których ponowne wykorzystywanie wiąże się z istotnymi korzyściami dla społeczeństwa, środowiska i gospodarki, w szczególności ze względu na ich przydatność do tworzenia produktów, usług i zastosowań opartych na wykorzystywaniu tych danych.
Terminy i przepisy przejściowe
Ustawa obowiązuje od 11 lipca 2025 r. Każda inwestycja, które rozpocznie się po tej dacie, musi zostać dostosowana do nowych przepisów. W przypadku przedsięwzięć, które już były w sprzedaży w dniu wejścia w życie, na dostosowanie przewidziano 2 miesiące – do 11 września 2025 r.
Konsekwencje naruszenia i sankcje
Naruszenie obowiązków publikacji cen czy raportowania do ministra cyfryzacji stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. W razie stwierdzenia naruszenia Prezes UOKiK może nałożyć na przedsiębiorcę administracyjną karę pieniężną do 10% obrotu osiągniętego w roku poprzedzającym nałożenie kary. Odpowiadać mogą także członkowie organów zarządzających spółek deweloperskich czy menadżerowie w wypadku umyślnego naruszenia. Mogą oni wówczas otrzymać osobne kary pieniężne do 2 mln zł, a w sektorze finansowym do 5 mln zł.
Co istotne dla nabywców, w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną na stronie internetowej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca nieruchomości ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego korzystniejszej.
Skutki nowelizacji
Publikacja pełnych cen „z VAT” oraz obowiązek podania adresu strony w reklamach, a także konieczność codziennych aktualizacji uczyni rynek sprzedaży nieruchomości bardziej przejrzystym. Podobne skutki będzie wywierać konieczność zachowania na stronach internetowych tzw. historii zmian cen.
Nowelizacja zwiększy oczywiście koszty funkcjonowania po stronie deweloperów, a także może pozwolić na zminimalizowanie występowania ryzykownych transakcji i zwiększyć konkurencyjność na rynku nieruchomości.
Działania deweloperów
Deweloperzy powinni zadbać o wyodrębnienie sekcji z częścią ogólną prospektu, danymi kontaktowymi, lokalizacją oraz cennikami: cena całkowita i za m² dla każdego lokalu; ceny elementów dodatkowych na swoich stronach internetowych. Powinni również utworzyć możliwość modyfikacji cen z zapisywaniem historii ich zmian.
Musza oni zadbać o wyznaczenie podmiotów odpowiedzialnych za codzienne raportowanie danych do ministra cyfryzacji. Dodatkowo deweloperzy obowiązkowo muszą zadbać o podawanie adresu strony internetowej w swoich reklamach.
Podsumowanie
Nowelizacja z 21 maja 2025 r. stanowi dużą zmianę na rynku sprzedaży nieruchomości. Deweloperzy nie tylko muszą prowadzić publiczną historię zmian cen, zsynchronizowaną z raportowaniem do państwowego portalu danych. Jest to ochrona nabywców poprzez łatwiejsze porównywanie ofert, mniejsze pole do uznaniowej regulacji cen i dodatkowe uprawnienie do zawarcia umowy po najkorzystniejszej cenie w razie rozbieżności ceny ze strony internetowej z ceną z innego rodzaju oferty.
