Prawo własności jest jednym z podstawowych praw przysługujących obywatelom. Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością są wyjątkiem od swobodnego dysponowania własnością. Jako wyjątkowa sytuacja, aby mogła mieć miejsce, musi być dokładnie uregulowana w przepisach prawa.
Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością stanowią istotny element polskiego systemu prawa cywilnego i administracyjnego. Choć prawo własności ma w polskim porządku prawnym ochronę konstytucyjną, nie ma charakteru absolutnego. W praktyce właściciel nieruchomości może zostać objęty różnego rodzaju ograniczeniami dotyczącymi możliwości zbycia, obciążenia lub innego rozporządzenia nieruchomością. Ograniczenia te mogą wynikać z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, orzeczeń sądowych, czynności prawnych, a także wpisów w księgach wieczystych.
Prawo własności
Zgodnie z art. 21 ust. 1 Konstytucji ochrona własności i prawa dziedziczenia jest zagwarantowana przez RP. Jednocześnie art. 64 Konstytucji stanowi, że każdy ma prawo do własności, innych praw majątkowych oraz prawo dziedziczenia, a własność może być ograniczona wyłącznie w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności.
Na poziomie ustawowym podstawowe znaczenie ma art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może – z wyłączeniem innych osób – korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz rozporządzać nią, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Już sama treść tego przepisu wskazuje, że rozporządzanie nieruchomością nie ma charakteru nieograniczonego – ustawodawca może wprowadzać określone restrykcje.
Rozporządzenie nieruchomością obejmuje w szczególności możliwość właściciela nieruchomości do jej zbycia (sprzedaż, darowizna, zamiana), obciążenia (hipoteka, służebność), a także zrzeczenie się własności.
Umowny zakaz zbywania nieruchomości
Jednym z klasycznych przykładów ograniczenia rozporządzania jest umowny zakaz zbywania rzeczy. Zgodnie z art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia własności rzeczy, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Oznacza to, że co do zasady bezwzględny zakaz zbywania ustanowiony wyłącznie w umowie nie wywołuje skutku rzeczowego wobec osób trzecich.
W praktyce spotyka się jednak klauzule zobowiązujące nabywcę do niezbywania nieruchomości przez określony czas (np. w umowie darowizny). Taki zakaz ma charakter obligacyjny – jego naruszenie może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą, ale nie powoduje nieważności samej umowy sprzedaży.
Wyjątek stanowią sytuacje, gdy przepis szczególny dopuszcza skuteczny zakaz zbywania – przykładowo w odniesieniu do nieruchomości rolnych.
Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi
Szczególnie rozbudowane ograniczenia w rozporządzaniu dotyczą nieruchomości rolnych na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z jej przepisami nabywcą nieruchomości rolnej co do zasady może być wyłącznie rolnik indywidualny. W określonych przypadkach konieczna jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). KOWR przysługuje również prawo pierwokupu lub prawo nabycia nieruchomości w określonych przepisami przypadkach.
Ponadto ustawa wprowadza obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę przez określony czas oraz zakaz zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom bez zgody KOWR. Naruszenie tych obowiązków może prowadzić do sankcji w postaci nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa za zapłatą ceny rynkowej.
Prawo pierwokupu i prawo nabycia
Istotnym ograniczeniem swobody rozporządzania nieruchomością jest instytucja prawa pierwokupu (art. 596–602 Kodeksu cywilnego) oraz prawa nabycia (art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy (np. na rzecz gminy w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków) albo z umowy. W przypadku prawa pierwokupu sprzedaż nieruchomości musi nastąpić pod warunkiem zawieszającym niewykonania prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot.
Przykładowo, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, gminie przysługuje prawo pierwokupu m.in. w przypadku sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio od Skarbu Państwa. Oznacza to, że właściciel nie może swobodnie przenieść własności – musi uwzględnić uprawnienie gminy.
Umowne prawo pierwokupu może być ustanowione przez właściciela nieruchomości dowolnie – na rzecz dowolnego podmiotu na określonych w umowie zasadach. Prawo pierwokupu co do zasady jest wpisane w księdze wieczystej.
Zakaz zbywania wynikający z orzeczenia sądu
Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością może wynikać również z orzeczenia sądu. Przykładem jest zabezpieczenie roszczenia poprzez zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości (art. 747 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego). Sąd może udzielić zabezpieczenia przez ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości wraz z wpisem ostrzeżenia do księgi wieczystej. Dotyczy co do zasady wszystkich działek ewidencyjnych widniejących w księdze.
Wpis taki wywołuje istotne skutki wobec osób trzecich, ponieważ nabywca nieruchomości musi liczyć się z ryzykiem związanym z toczącym się postępowaniem.
Również w postępowaniu karnym możliwe jest zastosowanie zabezpieczenia majątkowego na mieniu oskarżonego, obejmującego zakaz zbywania nieruchomości.
Upadłość i egzekucja
Z chwilą ogłoszenia upadłości dłużnik traci prawo zarządu i rozporządzania majątkiem wchodzącym do masy upadłości. Ograniczenie to wynika z przepisów Prawa upadłościowego. Rozporządzenia dokonane z naruszeniem tych zasad są bezskuteczne wobec masy upadłości.
Podobnie w toku postępowania egzekucyjnego zajęcie nieruchomości (art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego) powoduje, że rozporządzenie nią po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca wstępuje w sytuację prawną dłużnika, a egzekucja toczy się dalej. Należy zatem ze szczególną uwagą przeglądać treść księgi wieczystej i uzyskiwać informacje dotyczące nieruchomości oraz właściciela nieruchomości, hipotek, zadłużenia – planując nabycie nieruchomości.
Ograniczenia wynikające z prawa rodzinnego
W przypadku nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków, zgodnie z art. 37 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości wymagana jest zgoda drugiego małżonka. Brak zgody powoduje nieważność czynności.
Wpisy w księdze wieczystej
Ograniczenia w rozporządzaniu mogą być ujawniane w księdze wieczystej w dziale III jako prawa, roszczenia i ograniczenia. Wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu, roszczenia z umowy przedwstępnej czy zakazu zbywania znacząco wpływa na bezpieczeństwo obrotu.
Zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (ustawa o księgach wieczystych i hipotece), nabywca działający w zaufaniu do treści księgi jest chroniony, ale ochrona ta nie obejmuje sytuacji, gdy w księdze ujawniono ostrzeżenie. Należy zatem uważnie przeglądać dokumenty związane z daną nieruchomością czy działką ewidencyjną przed jej nabyciem.
Ograniczenia administracyjnoprawne
Nieruchomość może być objęta ograniczeniami wynikającymi z decyzji administracyjnych, np. wpisem do rejestru zabytków. W takim przypadku zbycie nieruchomości może wiązać się z prawem pierwokupu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.
Podobnie w przypadku nieruchomości objętych decyzją o wywłaszczeniu lub ustaleniem lokalizacji inwestycji celu publicznego właściciel podlega określonym ograniczeniom.
Podsumowanie
Wszystkie wskazane ograniczenia muszą mieć podstawę ustawową, zgodnie z tym co stanowi Konstytucja RP. Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością są zjawiskiem powszechnym. Mogą wynikać z przepisów prawa cywilnego, rodzinnego, administracyjnego, upadłościowego, a także z orzeczeń sądowych czy wpisów w księgach wieczystych. Prawo własności jest bardzo silnie chronione, ale nie ma charakteru absolutnego. Właściciel musi liczyć się z tym, że jego uprawnienie w niektórych przypadkach, może zostać ograniczone. Należy zawsze mieć na względzie, że ograniczenia te nie mogą być nadmierne oraz że muszą mieć swoje źródło w akcie prawnym - ustawie. Przed zakupem nieruchomości należy szczegółowo sprawdzić jej stan prawny, przeglądając księgę wieczystą, akta księgi wieczystej oraz inne dokumenty związane z nieruchomością.
