Ministerstwo planuje wprowadzić zmiany w zakresie ksiąg wieczystych dostępnych w formie elektronicznej. Jest to poniekąd skutek jednego z orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał numery ksiąg wieczystych za dane osobowe.
W styczniu 2025r. Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało, że pracuje nad formą i treścią zmian w dostępie do ksiąg wieczystych. Celem nowelizacji miałoby być jednoczesne zagwarantowanie obywatelom swobodnego wglądu w ich treść oraz skuteczniejsza ochrona danych osobowych zawartych w rejestrach.
Wyrok NSA w sprawie numerów ksiąg wieczystych
Dnia 28 stycznia 2025r. Naczelny Sąd Administracyjny pochylił się nad sprawą, która dotyczyła spory pomiędzy Urzędem Ochrony Danych Osobowych a byłym Głównym Geodetą Kraju. W 2020r. Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych nałożył na Głównego Geodetę Kraju administracyjną karę pieniężną za ujawnianie w serwisie Geoportal2 numerów ksiąg wieczystych.
Główny Geodeta Kraju twierdził, że czynność ta nie naruszała przepisów, bowiem numery ksiąg wieczystych nie są danymi osobowymi. Teraz Naczelny Sąd Administracyjny orzekł odmiennie. Wspomniany wyrok przesądza, iż numery ksiąg wieczystych są uważane za dane osobowe, bowiem w sposób pośredni pozwalają zidentyfikować osobę fizyczną, a także inne dane jej dotyczące, takie jak numer PESEL czy dane dot. finansów na przykład pozyskania środków na kredytowanie zakupu nieruchomości.
Kształt planowanych zmian
Administracją ksiąg wieczystych dostępnych online, za pośrednictwem portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste, zajmuje się Ministerstwo Sprawiedliwości. Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, numery tych rejestrów są publiczne, co pozwala każdemu, kto je zna, na przeglądanie ich zawartości. Jak wskazuje Ministerstwo, nowe regulacje nie zmienią otwartego dostępu do przeglądarki ksiąg wieczystych, ale ograniczą możliwość automatycznego pobierania danych przez roboty internetowe. Proponowane przepisy mają również wzmocnić ochronę prywatności poprzez nałożenie obowiązku identyfikacji użytkowników korzystających z systemu. Ministerstwo chce uniemożliwić anonimowe przeglądanie ksiąg wieczystych, nie jest jednak znany dokładny sposób, w jaki miałaby być identyfikowana tożsamość osób, które korzystają z tego portalu.
W ramach reformy miałyby zostać wprowadzone mechanizmy obowiązkowej weryfikacji osób chcących uzyskać dostęp do ksiąg wieczystych. Tożsamość użytkowników ma być możliwa do potwierdzenia na dwa sposoby, tj. elektronicznie – za pomocą narzędzia identyfikacji cyfrowej w ramach Krajowego Węzła Identyfikacji Elektronicznej albo osobiście – poprzez wizytę w ekspozyturze Centralnej Informacji i okazanie dowodu osobistego lub innego dokumentu tożsamości uprawnionemu pracownikowi.
Każda osoba składająca wniosek o dostęp do księgi będzie zobowiązana do zalogowania się w systemie, co ma na celu: zapobieganie masowemu pobieraniu danych przez nieuprawnione podmioty, ograniczenie automatycznych zapytań składanych przez boty oraz wzmocnienie ochrony prywatności, eliminując możliwość anonimowego przeglądania rejestrów.
Ministerstwo podkreśla, że mimo wprowadzonych zmian obywatele nadal będą mogli korzystać z systemu przeglądania ksiąg wieczystych, a nowe rozwiązania podniosą poziom bezpieczeństwa informacji.
Jawność ksiąg wieczystych
Zastanawiające jest, czy proponowane rozwiązania nie są w stanie naruszyć zasady jawność ksiąg wieczystych, która jest jedną z podstawowych zasad polskiego systemu prawnego regulującego obrót nieruchomościami. Umożliwia ona każdemu zainteresowanemu dostęp do informacji o stanie prawnym nieruchomości, co zwiększa pewność transakcji oraz chroni prawa właścicieli i osób trzecich.
Zasada jawności oznacza, że treść księgi wieczystej jest dostępna dla każdego, kto chce się z nią zapoznać. Nie jest wymagane wykazanie interesu prawnego – każda osoba może sprawdzić dane dotyczące nieruchomości, korzystając z numeru księgi wieczystej.
Jawność ksiąg wieczystych realizowana jest na dwóch poziomach:
- Jawność formalna – każdy ma prawo wglądu do księgi wieczystej i może zapoznać się z jej treścią w sądzie prowadzącym księgi lub online za pośrednictwem Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych;
- Jawność materialna – oznacza, że dane zawarte w księdze wieczystej są uznawane za zgodne ze stanem prawnym nieruchomości, chyba że zostanie udowodnione inaczej.
Zasada jawności ksiąg wieczystych wzmacnia ochronę osób działających w dobrej wierze. Głównym celem tej zasady jest zapewnienie bezpieczeństwa i pewności obrotu nieruchomościami. Dzięki niej kupujący może zweryfikować, kto jest właścicielem nieruchomości oraz czy jest ona obciążona hipoteką lub innymi ograniczeniami, banki i instytucje finansowe mogą sprawdzać stan prawny nieruchomości przed udzieleniem kredytu hipotecznego. Dodatkowo jawność ksiąg wieczystych wspiera także funkcję prewencyjną, czyli ogranicza ryzyko oszustw, np. sprzedaży nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem.
Ustawodawca, wprowadzając proponowane zmiany do polskiego systemu prawnego będzie musiał zrównoważyć dostępność informacji z prawem do prywatności. Planowane zmiany ograniczają bowiem swobodny dostęp do informacji. Ustawodawca będzie musiał zastanowić się, w jaki sposób wprowadzić nowe regulacje nie naruszając jednocześnie zasady jawności ksiąg wieczystych. Projekt jest na etapie planowania.
