Zdarza się, że bez zmiany struktury własności można uregulować sposób korzystania z nieruchomości. Jest to rozwiązanie często wykorzystywane w przypadku konfliktów sąsiedzkich albo rozwodów.
Generalne zasady dotyczące współwłasności
Podstawowe zasady dotyczące współwłasności opisuje kodeks cywilny w art. 195 i kolejnych. Przepisy stanowią, że współwłasność to sytuacje, gdzie własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika, czyli na przykład przepisy dotyczące wspólności ustawowej małżeńskiej. Natomiast do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.
Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe, a każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Jednocześnie każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Z kolei do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W przypadku konfliktu, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Jeżeli chodzi o większość, to większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, jednak uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Podział nieruchomość do korzystania
Stronami umowy quoad usum, czyli o podział do korzystania, są współwłaściciele nieruchomości, którymi mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Umowa ta polega na wewnętrznym ustaleniu pomiędzy współwłaścicielami, w jaki sposób mają oni korzystać z danej nieruchomości. Jednocześnie nie jest automatycznie źródłem zmian we wpisach w księgach wieczystych, jednak może być tam ujawnione.
Jest to stosunek obligacyjny wyłącznie między stronami tej umowy. Każdy ze współwłaścicieli ma roszczenie o wyłączne korzystanie z części rzeczy wskazanej w umowie. Pozostali właściciele powinni zaniechać korzystania z tej części rzeczy.
Umowa taka nie odnosi się konkretnie do lokalu mieszkalnego albo użytkowego, ale do całości nieruchomości. Można ustalić w jej treści skuteczność postanowień takiej umowy wobec kolejnych nabywców nieruchomości.
Istota umowy o podziale do korzystania quad usum
Podział quoad usum to porozumienie współwłaścicieli dotyczące praktycznego sposobu korzystania z jednej nieruchomości wspólnej poprzez przypisanie określonych jej części do wyłącznego używania poszczególnym osobom, bez naruszania samej struktury prawa własności. Nie prowadzi on do zniesienia współwłasności ani do geodezyjnego podziału nieruchomości, lecz reguluje wyłącznie relacje między współuprawnionymi w sferze faktycznego używania rzeczy. Nie generuje żadnych wpisów o podziale działek ewidencyjnych oraz podobnych wpisów w publicznych rejestrach w sposób automatyczny.
Tego rodzaju ustalenie ma charakter obligacyjny, a więc kształtuje wzajemne prawa i obowiązki współwłaścicieli. Może zostać ujawnione w księdze wieczystej, co wzmacnia jego skuteczność wobec późniejszych nabywców udziałów. Co istotne, przepisy nie wymagają dla takiego porozumienia szczególnej formy, dlatego może ono powstać zarówno wprost, jak i przez długotrwałe, akceptowane przez wszystkich współwłaścicieli zachowanie wskazujące na zgodę co do określonego modelu korzystania, na co wskazuje doktryna oraz orzecznictwo. Co za tym idzie, teoretycznie umowa nie musi zostać zawarta w formie pisemnej.
W praktyce największe kontrowersje dotyczą kwalifikacji prawnej takiej czynności w ramach zarządu rzeczą wspólną. W orzecznictwie dominujące jest stanowisko, zgodnie z którym ustalenie odmiennego niż ustawowy sposobu korzystania z nieruchomości wykracza poza zwykły zarząd, a zatem wymaga jednomyślności wszystkich współwłaścicieli. Przy braku porozumienia możliwe jest wówczas zastąpienie zgody orzeczeniem sądu, jeśli przemawia za tym cel czynności i interes wszystkich współuprawnionych. Mniej rozpowszechniony pogląd uznaje natomiast, że jest to jedynie czynność zwykłego zarządu, dla której wystarcza większość udziałów.
Charakterystyczną cechą podziału quoad usum jest jego elastyczność — nie ma on charakteru trwałego i może zostać zmieniony lub uchylony wraz ze zmianą okoliczności, zarówno na podstawie nowego porozumienia, jak i decyzji sądu. Rozwiązanie to znajduje zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy fizyczne rozdzielenie sposobu korzystania z nieruchomości jest możliwe i pozwala ograniczyć konflikty między współwłaścicielami, porządkując zasady współposiadania bez ingerencji w same udziały.
Podział nieruchomości do korzystania a wyrok rozwodowy
Jedną z częstych sytuacji, gdy wykorzystywana jest instytucja umowy o podział nieruchomości do korzystania, jest rozwód małżonków.
W realiach rozwodu podział quoad usum bywa praktycznym narzędziem tymczasowego uporządkowania sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości małżonków jeszcze przed ostatecznym podziałem majątku wspólnego. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których byli lub rozstający się małżonkowie pozostają współuprawnieni do domu albo mieszkania, lecz dalsze wspólne zamieszkiwanie na dotychczasowych zasadach prowadzi do konfliktów.
Małżonkowie ustalają, często za pośrednictwem sądu, które części nieruchomości będą używane wyłącznie przez każdego z małżonków, a które pozostaną do wspólnego korzystania. Może to oznaczać przykładowo przyznanie jednemu z małżonków prawa do zajmowania określonych pokoi, a drugiemu pozostałej części domu, przy jednoczesnym wspólnym korzystaniu z kuchni, łazienki czy korytarza. Taki model nie zmienia struktury własności ani udziałów majątkowych, a ma charakter tymczasowy i organizacyjny. Nie powoduje on zmian we wpisach w księgach wieczystych albo innych rejestrach ewidencyjnych.
Po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej byli małżonkowie stają się co do zasady współwłaścicielami majątku w częściach ułamkowych, co otwiera możliwość zawarcia odrębnego porozumienia dotyczącego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Takie ustalenie może zabezpieczać interesy obu stron, zwłaszcza gdy sprzedaż nieruchomości, spłata jednego z małżonków albo sądowy podział majątku nie są jeszcze możliwe.
