Podstawy prawne
Podstawą wprowadzenia Planów Ogólnych Gminy jest ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. (Dz.U.2023.1688) zmieniająca ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dniem 24 września 2023 r.
Nowelizacja dodała do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym m.in. art. 13a i n., które regulują kwestię planów ogólnych gminy.
Czym są plany ogólne gminy
Plan ogólny to dokument planistyczny, który obejmuje zasięgiem całą gminę i zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, który będzie miał moc wiążącą prawa miejscowego. Docelowo plany ogólne mają objąć teren całego kraju.
Po 1 lipca 2026 r. uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe wyłącznie, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny.
Termin wejścia w życie nowych przepisów
Pierwotnie przepisy dotyczące planów ogólnych miały wejść w życie 1 stycznia 2026 roku. Jednak termin na sporządzenie i wejście w życie planów ogólnych został przesunięty o pół roku, czyli przepisy dotyczące planów ogólnych wchodzą w życie z dniem 1 lipca 2026 r., a to na skutek ustawy z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw – podpisanej przez Prezydenta dnia 16 kwietnia 2025 roku.
Uzasadnienie wprowadzenia planów ogólnych
Jak czytamy w uzasadnieniu do ustawy nowelizujące, która prowadza plany ogólne gminy, plany ogólne mają zastąpić studium uwarunkowań przestrzennych. Mają być bardziej przejrzyste i ułatwić kontrolę gminy nad ładem przestrzennym i rozlewającą się zabudową mieszkaniową oraz ograniczyć problem wynikający z nadmiernego wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Jest to największa jak do tej pory zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej celem, według stanowiska organów państwowych, jest zapewnienie zrównoważonego rozwoju kraju przy zachowaniu ładu przestrzennego i uwzględnieniu interesu publicznego, a także deklarowane uproszczenie procesu inwestycyjnego i zwiększenie skuteczności planowania przestrzennego.
Znaczenie planów ogólnych
Co istotne, ustawa nadała planom ogólnym gminy rangę aktów prawa miejscowego. Mają one zatem tożsamą rangę w porządku prawnym jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Dla porównania studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego nie były aktem prawa miejscowego.
Inaczej mówiąc studium było tylko aktem i przejawem wewnętrznej polityki gminy, a plany ogólne będą aktem prawa powszechnie obowiązującego.
Sporządzenie planu ogólnego będzie obowiązkowe dla każdej gminy.
Plan ogólny gminy jest aktem prawa miejscowego. Jego postanowienia mają wiążącą moc prawną wobec innych dokumentów planistycznych oraz decyzji administracyjnych dotyczących zagospodarowania przestrzeni.
Zgodnie z nowymi przepisami, plan ogólny obejmuje takie elementy jak:
- Wyznaczenie stref funkcjonalnych – określenie, które obszary gminy mają być przeznaczone na cele mieszkaniowe, gospodarcze, zielone czy infrastrukturalne;
- Określenie zasad ochrony środowiska – w tym ochrona terenów zielonych, zasobów wodnych oraz obszarów cennych przyrodniczo;
- Zasady kształtowania zabudowy i infrastruktury technicznej – planowanie układu komunikacyjnego, kanalizacji czy sieci energetycznych.
- Wskazanie obszarów problemowych – takich jak tereny rewitalizacji.
Plan ogólny a decyzje o warunkach zabudowy
Plan ogólny będzie w takim samym stopniu wiążący dla ustaleń planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Plan ogólny będzie wyznaczał obszary, na których wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne.
Po wdrożeniu planów ogólnych zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy ulegają zaostrzeniu:
- Zmniejszy się liczba terenów, na których można wydawać decyzje o warunkach zabudowy, a priorytetem stanie się sporządzanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które będą szczegółowo określać zasady zagospodarowania dla konkretnych obszarów;
- Decyzje o warunkach zabudowy muszą być zgodne z zapisami planu ogólnego.
Innymi słowy, jeżeli dana działka nie znajdzie się w terenie zabudowy albo terenie uzupełnienia zabudowy w nowo utworzonym planie ogólnym, nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki. Oznacza to, że na tej działce nie będzie mógł zostać wybudowany budynek np. mieszkalny.
Strefy planistyczne
Zgodnie z art. 13 c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obszar objęty planem ogólnym dzieli się w sposób rozłączny na strefy planistyczne:
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
- strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
- strefa usługowa;
- strefa handlu wielkopowierzchniowego;
- strefa gospodarcza;
- strefa produkcji rolniczej;
- strefa infrastrukturalna;
- strefa zieleni i rekreacji;
- strefa cmentarzy;
- strefa górnictwa;
- strefa otwarta;
- strefa komunikacyjna.
Wyznaczając strefy planistyczne wielofunkcyjne z zabudową, w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.
Elementy uwzględniane przy ustalaniu planu ogólnego gminy
Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności:
- politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
- ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;
- oraz znajdujące się na obszarze gminy: formy ochrony przyrody oraz ich otuliny; obszary szczególnego zagrożenia powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału; obszary gruntów zmeliorowanych; tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy; strefy ochronne ujęć wody; obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych; tereny górnicze i obszary górnicze wraz z filarami ochronnymi; udokumentowane złoża kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji; obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej; zabytki objęte formami ochrony, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami lub ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz dobra kultury współczesnej; obszary pomników zagłady i ich strefy ochronne; tereny zamknięte i ich strefy ochronne; obszary ograniczonego użytkowania; obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji; obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji; obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją; grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III oraz grunty leśne; zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej; obszary pasa nadbrzeżnego, w tym w szczególności pasa technicznego;
- rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;
- rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe;
- opracowanie ekofizjograficzne w zakresie wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1-3 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska;
- zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
Procedura sporządzania planu ogólnego
Przygotowanie planu ogólnego gminy jest procesem złożonym, składającym się z kilku etapów, a na główne etapy sporządzania planu ogólnego składa się:
- Analiza uwarunkowań przestrzennych – zbadanie istniejącego stanu zagospodarowania, w tym struktury demograficznej, gospodarczej oraz przyrodniczej;
- Konsultacje społeczne – kluczowy etap, który pozwala na uwzględnienie głosu mieszkańców w procesie planowania. Konsultacje odbywają się na różnych etapach tworzenia dokumentu, w tym przed sporządzeniem projektu w postaci zgłaszanych przez zainteresowanych wniosków oraz po sporządzeniu wstępnych projektów;
- Projektowanie – opracowanie projektu planu ogólnego, który zawiera wszystkie niezbędne elementy określone przepisami prawa;
- Uchwalenie planu – rada gminy zatwierdza plan ogólny w formie uchwały, nadając mu moc prawną.
Treść planu ogólnego gminy
Wraz z projektem planu ogólnego sporządza się uzasadnienie składające się z części tekstowej i graficznej. Część tekstowa uzasadnienia planu ogólnego zawiera wyjaśnienie:
- przyczyn wyznaczenia stref planistycznych w granicach określonych w planie ogólnym, w tym przedstawienie stosownych obliczeń;
- przyczyn wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy lub obszaru zabudowy śródmiejskiej w granicach określonych w planie ogólnym - w przypadku ich wyznaczenia;
- przyczyn ustalenia gminnych standardów urbanistycznych w zakresie określonym w planie ogólnym;
- sposobu uwzględnienia uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy.
Część graficzną uzasadnienia planu ogólnego stanowi prezentacja graficzna:
- danych przestrzennych tworzonych dla planu ogólnego;
- granic działek ewidencyjnych pochodzących z bazy danych, o której mowa w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne;
- obiektów przestrzennych.
Część graficzną uzasadnienia planu ogólnego sporządza się w postaci elektronicznej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych, w skali nie mniejszej niż 1:25 000.
Znaczenie planów ogólnych dla rozwoju gminy
Plany ogólne mają za zadanie zachowanie ładu przestrzennego i ułatwienie zrównoważonego rozwoju gminy. Mają także chronić zasoby naturalne takie jak lasy czy inne tereny zielone. W praktyce plan ogólny będzie podstawą dla sporządzania bardziej szczegółowych planów miejscowych, które określają konkretne zasady zagospodarowania poszczególnych działek.
Decyzje WZ, czyli decyzje o warunkach zabudowy już nie będą bezterminowe
Bardzo istotne jest, że reforma planistyczna zmienia czas obowiązywania pozyskanej decyzji o warunkach zabudowy.
Czym są decyzje o warunkach zabudowy? Jeżeli ktoś zamierza wybudować budynek, czy to zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną czy usługową, na obszarze, na którym nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – musi wystąpić do właściwego organu administracji (np. wójta) o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla jego inwestycji. Dopiero na tej podstawie może wystąpić o pozwolenie na budowę.
Do tej pory wydane decyzje o warunkach zabudowy były bezterminowe. Można było z nich skorzystać i rozpocząć budowę po upływie dowolnej ilości czasu od ich wydania. Na skutek reformy planistycznej, decyzje o warunkach zabudowy, które nie stały się prawomocne do dnia 30.06.2026 r., będą terminowe, czyli będą wydawane i ważne przez 5 lat. Wyłącznie w okresie 5 lat będzie można rozpocząć realizację inwestycji, dla której wydano określone WZ. Po tym czasie decyzja wygaśnie i w celu rozpoczęcia budowy będzie trzeba wystąpić o nową decyzję ustalającą warunki zabudowy i ją uzyskać.
Co to oznacza dla właścicieli działek
Reforma planistyczna jest szczególnie istotna dla właścicieli działek. Może bowiem zdarzyć się tak, że działka, która wcześniej miała status budowlanej albo taka, która bez problemu uzyskałaby pozytywną decyzję ustalającą warunki zabudowy (i można by było na niej wybudować dom) – już dłużej taką działką nie będzie. Stanie się to wówczas, gdy działka ta nie zostanie ujęta w planie ogólnym gminy jako teren pod zabudowę mieszkaniową albo obszar uzupełnienia zabudowy. Co to zasady może dotknąć to przede wszystkim działki, które znajdują się na obrzeżach miast albo na wsiach poza obszarem dotychczasowej zabudowy mieszkaniowej. Warto przyjrzeć się temu, jaki status ma nasza działka i zacząć działać już teraz, dopóki reforma planistyczna nie weszła jeszcze w życie w pełnym wymiarze.
Właściciele działek, które znajdują się na obszarze ustalonych już miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego raczej nie muszą się obawiać. Co prawda plany ogólne gminy mają stanowić podstawę dla wyznaczania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i w teorii taki plan mógłby zostać zmieniony, jednak biorąc pod uwagę, że przy wyznaczaniu planów ogólnych gminy mają brać pod uwagę treść istniejących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – wydaje się to niemożliwe.
Jeżeli natomiast działka nie znajduje się w obszarze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warto jak najszybciej wystąpić do właściwego organu administracji np. wójta o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy tak, by zdążyła się ona uprawomocnić do 30.06.2026 r.
