Służebność drogi koniecznej to służebność gruntowa, która ma zapewnić dostęp do drogi publicznej nieruchomości, dla nieruchomości, która takiego dostępu nie posiada. Istnieje kilka sposobów i możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej.
Służebność drogi koniecznej regulowana jest w kodeksie cywilnym. Jak stanowią przepisy, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Przeprowadzenie następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Czym jest służebność
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, obok użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz hipoteki. Służebności można podzielić na gruntowe, osobiste oraz służebność przesyłu.
Służebność gruntowa polega na tym, że nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej
Przesłanką, która warunkuje możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Każda nieruchomość powinna mieć zapewniony dojazd do drogi publicznej tak, by zapewnić swobodny wyjazd i wjazd na jej teren.
W przypadku braku istnienia takiego dostępu właściciel nieruchomości, która nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej, ma nie tylko możliwość, ale wręcz może żądać od właścicieli nieruchomości położonej przy drodze publicznej ustanowienia służebności w taki sposób, by mógł do tej drogi swobodnie dojechać. Nieruchomości, od których właścicieli zainteresowany żąda ustanowienia służebności muszą być gruntami sąsiednimi. Służebność ustanawiana jest za wynagrodzeniem.
Terminologia
Nieruchomość, która nie ma dostępu do drogi publicznej i na rzecz której ustanawiana jest służebność gruntowa jest tak zwaną nieruchomością władnącą. Jeżeli istnieje nieruchomość władnąca, musi istnieć także nieruchomość obciążona. Jest to nieruchomość, na której obszarze ustanawiana jest służebność gruntowa.
Odpowiednio można mówić o właścicielu nieruchomości władnącej, czyli tym, na którego żądanie służebność została ustanowiona. Właściciel nieruchomości obciążonej to osoba, która ustanawia służebność.
Jak ustanowić służebność
Służebność gruntową można ustanowić na kilka sposób:
- w drodze zawarcia umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i właścicielem nieruchomości obciążonej, a właściwie w drodze złożenia oświadczenia przez właściciela nieruchomości obciążonej;
- na drodze postępowania sądowego na podstawie art. 626 kodeksu postępowania cywilnego;
- w drodze zasiedzenia;
- poprzez wydanie decyzji administracyjnej.
Ustanowienie służebności
Ustanowienie służebności w drodze umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości władnącej i właścicielem nieruchomości obciążonej to najczęstsze rozwiązanie. Umowa zazwyczaj zawierana jest, a właściwie składane jest oświadczenie, przy okazji zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. Wówczas właściciel dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości, na przykład deweloper, z których jedna jest drogą prywatną, która prowadzi do drogi publicznej, przenosi własność nieruchomości na kupującego i w tym samym akcie notarialnym ustanawia służebność drogi koniecznej na rzecz nabywcy nieruchomości tak, aby ten, miał dostęp i możliwość korzystania z drogi.
Podobna sytuacja ma miejsce, gdy właściciel nieruchomości dokonuje jej podziału. Pozostaje właścicielem działki położonej obok drogi publicznej, a własność nieruchomości położonej w dalszej części przenosi na kupującego. W tym samym akcie notarialnym sprzedawca powinien ustanowić służebność drogi koniecznej na rzecz kupującego tak, aby ten posiadał dostęp do drogi publicznej.
Dla ustanowienia służebności drogi konieczne jest złożenie przez właściciela nieruchomości obciążonej oświadczenia w formie aktu notarialnego. Może on następnie stanowić podstawę wpisu służebności gruntowej do księgi wieczystej.
Ustanowienie służebności drogi koniecznej przez sąd
Niekiedy z różnych względów ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze umowy stron nie jest możliwe. Strony nie są w stanie się dogadać na przykład co do wysokości wynagrodzeni albo treści i przebiegu służebności. Wówczas istnieje możliwość wystosowania do sądu odpowiedniego wniosku o ustanowienie drogi koniecznej.
We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.
Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd powinien przeprowadzić dowód z oględzin nieruchomości, chyba że okoliczności istotne dla wytyczenia drogi koniecznej są niesporne i niewątpliwe albo że przeprowadzenie dowodu z innych przyczyn nie jest potrzebne.
Zasiedzenie służebności
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
Treść służebności
Należy pamiętać, aby prawidłowo ustalić treść służebności drogi koniecznej, czyli jej obszar, a także to, do czego jest uprawniony właściciel nieruchomości władnącej oraz jakie ma obowiązki.
Jest to szczególnie istotne bowiem stosownie do art. 287 kodeksu cywilnego zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Oznacza to, że jeżeli w oświadczeniu o ustanowieniu służebności nie zostanie wskazane na czym dokładnie ona polega, zastosowanie znajdą tzw. zwyczaje miejscowe.
Służebność drogi koniecznej polega zazwyczaj na prawie przejazdu i przechodu nieruchomością obciążoną. Niekiedy dodawane są obowiązki polegające na utrzymaniu drogi w stanie niezmienionym albo uprawnienia dotyczące parkowania pojazdów na drodze, prawo położenia w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami przewodów elektrycznych, wodnokanalizacyjnych, wodociągowych, gazowych i innych mediów i ich konserwacja.
Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku, a odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.
Służebność a podział nieruchomości
W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział, ale gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.
W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Jednak tożsamo, gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.
Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, a strony nie są w stanie się porozumieć, wówczas sposób korzystania z nieruchomości może wyznaczyć sąd.
Zmiana treści lub sposobu wykonywania
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Wygaśnięcie służebności gruntowej
Służebność gruntowa wygasa całkowicie, gdy nie jest używana przez dziesięć lat. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Jeżeli natomiast służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością
Służebność nie wygasa na skutek zmiany właściciela nieruchomości. Oznacza to, że nabywca nieruchomości kupuje ją wraz z obciążeniem w formie służebności. Służebność jest związana z gruntem, z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. Dlatego należy dokładnie przeglądać treść księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości przed jej zakupem, aby posiadać wiedzę, czy nieruchomość posiada takie obciążenie.
Służebność a księga wieczysta
Służebność gruntowa podlega wpisowi do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zarówno obciążonej, jak i władnącej. Wpis dotyczący służebności widnieć będzie w dziale trzecim księgi wieczystej, czyli w dziale dotyczącym praw i roszczeń związanych z nieruchomością. W księdze wieczystej widnieje dokładna treść danej służebności. Wskazane jest także nieruchomość związana ze służebnością i numer prowadzonej dla niej księgi wieczystej.
