Służebność mieszkania

Służebność mieszkania to jedna ze służebności osobistych. Jest to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, obok użytkowania, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i hipoteki.

Służebność

Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej i jest to wówczas służebność osobista.

Natomiast służebność gruntowa to obciążenie nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości - nieruchomości władnącej - prawem, którego treść polega co do zasady na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu przysługują.

Jeżeli te prawa nie są związane z samą nieruchomością, ale z określoną osobą, wówczas możemy mówić o służebności osobistej.

Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem wskazanych w przepisach różnic.

Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej

Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Wygaśnięcie służebności i jej niezbywalność

Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Strony mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Służebności osobiste, w tym służebność mieszkania są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Dzieje się tak dlatego, że służebność mieszkania jest związana z daną osobą fizyczną, a nie z samą nieruchomością.

Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.

Służebność mieszkania to jedna z najczęściej występujących w obrocie prawnym służebności osobistych. Służebność mieszkania polega na możliwości zapewnienia uprawnionej osobie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym. Polega na zapewnieniu możliwości dożywotniego prawa do korzystania z określonego lokalu wskazanym osobom.

Zasadniczym powodem ustanawiania służebności mieszkania są względy rodzinne. Często rodzice, którzy nie chcą zawierać umowy darowizny nieruchomości, ustanawiają na rzecz swoim dorosłych dzieci służebność mieszkania. Służebność mieszkania może być również elementem prawa dożywocia, chociaż pomiędzy tymi dwoma instytucjami prawnymi występują zasadnicze różnice.

Artykuł 301 ustawy z 23.04.1964 Kodeks cywilny stanowi, że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.

Służebność mieszkania może być uprawnieniem odpłatnym albo nieodpłatnym. Strony w umowie ustalają wysokość opłaty za służebność.

Powstanie służebności mieszkania

Służebność mieszkania może zostać ustanowiona w drodze umowy albo na podstawie orzeczenia sądowego.

Powstanie służebności mieszkania w drodze wyroku sądowego najczęściej ma miejscu w postępowaniu działowym, przy podziale spadku albo podziale majątku wspólnego małżonków podczas albo po postępowaniu rozwodowym.

Najczęściej służebność mieszkania jest ustanawiana w drodze umowy między stronami. Zazwyczaj jest częścią innej umowy na przykład umowy sprzedaży nieruchomości. Strony zgodnie ustalają treść służebności mieszkania oraz zasady korzystania i zakres uprawnień. W umowie właściciel nieruchomości składa oświadczenie o ustanowieniu służebności mieszkania, co wymaga formy aktu notarialnego, które to oświadczenie stanowi podstawę wpisu tego prawa do księgi wieczystej.

Wykonywanie służebności mieszkania

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Treść służebności mieszkania polega na tym, co zostanie ustalone w oświadczeniu o ustanowieniu takiej służebności. Przykładowo strony mogą postanowić, że uprawniony może zamieszkiwać w jednym z pomieszczeń znajdujących się w lokalu mieszkalnym, a dodatkowo na mocy przepisów będzie on mógł korzystać z pomieszczeń wspólnych mieszkańców, takich jak łazienka czy kuchnia albo korytarz.

Zamiana służebności na rentę

Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Co do zasady dokonuje się tego na drodze sądowej.

Uprawnienie do dalszego zamieszkiwania w gospodarstwie rolnym

Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego lub jego części, lecz do chwili zniesienia współwłasności w tym gospodarstwie mieszkali, zachowują uprawnienia do dalszego zamieszkiwania, jednakże nie dłużej niż przez pięć lat, a gdy w chwili znoszenia współwłasności są małoletni - nie dłużej niż pięć lat od osiągnięcia pełnoletności. Jeżeli są trwale niezdolni do pracy, nie dotyczą ich powyższe ograniczenia terminowe. Do tych uprawnień stosuje się odpowiednio przepisy o służebności mieszkania.

Służebność osobista w księdze wieczystej

W przypadku nieruchomości obciążonej wpis służebności pojawi się w dziale trzecim dotyczącym praw i roszczeń związanych z nieruchomością.

Natomiast ujawnienie w księdze wieczystej treści służebności nie jest konieczne dla jej powstania. Inaczej niż hipoteka, służebność osobista powstaje niezależnie od faktu jej wpisania do księgi wieczystej. Będzie ona skutecznie ustanowiona nawet jeśli nie zostanie do księgi wpisana.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a służebność

Warto natomiast zadbać o ujawnienie służebności w księdze wieczystej, bowiem sprawia to, że uprawniony do korzystania ze służebności jest chroniony na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że potencjalny nabywca nieruchomości obciążonej taką służebnością nie może bronić się przed sądem, że nie wiedział, iż nieruchomość jest obciążona nieruchomością.

Jest to istotne bowiem, jeżeli nieruchomość zostanie nabyta przez nowego właściciela, powinna ona nadal istnieć, aż do śmierci uprawnionego. W przypadku, gdy będzie wpisana w księdze wieczystej służebność jest z perspektywy uprawnionego zabezpieczona, a nabywca nie może powoływać się na swoją niewiedzę w tym przedmiocie.

Wpis służebności do księgi wieczystej

W celu wpisania służebności mieszkania do księgi wieczystej należy złożyć do sądu rejonowego wydziały ksiąg wieczystych, właściwego miejscowo dla położenia nieruchomość, której dotyczy służebność, wniosek kw-wpis. Jest to wniosek na urzędowym formularzu. Wskazać należy numer księgi wieczystej, w której ma zostać dokonany wpis, a także zaznaczyć rubrykę zatytułowaną wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki i wpisać tam treść służebności. Następnie należy uzupełnić dane wnioskodawcy i ewentualnie uczestników postępowania. Do wniosku należy załączyć dokumenty, które stanowią podstawę wpisu służebności na przykład umowę albo orzeczenie sądu, a także prawidłowo go opłacić i załączyć dowód uiszczenia opłaty. Opłata od wpisu jednej służebności wynosi 200 zł. Jeżeli wniosek składany jest przez pełnomocnika należy dołączyć formularz kw-pp wraz pełnomocnictwem i dowodem uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 17 zł od udzielonego pełnomocnictwa.

Tożsamo należy postępować w przypadku żądania wykreślenia służebności. We wniosku należy wówczas wpisać żądane nie wpisu a wykreślenia. Opłata wnosi połowę opłaty od wpisu, czyli 100 zł od jednej wykreślanej nieruchomości.

Koszty ustanowienia służebności w formie aktu notarialnego

Na koszty sporządzenia aktu notarialnego składa się kilka stałych elementów. Będzie to wynagrodzenie notariusza w formie taksy notarialnej, obliczane zgodnie z przepisami rozporządzenia, podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku odpłatnej służebności, opłata sądowa od wniosku o wpis służebności do księgi wieczystej oraz taksa notarialna za wypisy aktu, która wynosi 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę wypisu.

W przypadku odpłatnej służebności wynagrodzenie notariusza stanowi taksa notarialna określana w oparciu o rozporządzenie z dnia 28 czerwca 2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W przypadku służebności nieodpłatnej strony i tak muszą podać jej wartość. Podstawowe wysokości taksy notarialnej określone w rozporządzeniu są zależne od wartości prawa i wynoszą kolejno:

1) do 3000 zł - 100 zł;
2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
7) powyżej 2.000.000 zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego:

1) w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat lub ich części - przez liczbę lat lub ich części;
2) w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony - przez 10 lat.

Roczną wartość użytkowania i służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy oddanej w użytkowanie lub obciążonej służebnością.