Tytuły prawne do nieruchomości występujące w prawie polskim są różnorodne. Należą do nich zarówno własność, jak i prawo najmu czy służebność. Większość z nich znajduje swoje źródło w Kodeksie cywilnym.
W polskim systemie prawnym istnieje wiele form władania i korzystania z nieruchomości, które wynikają z różnych tytułów prawnych. Każdy z tych tytułów nadaje inną formę uprawnienia do nieruchomości, co ma istotne znaczenie zarówno dla właścicieli, jak i użytkowników.
Znajomość przepisów regulujących te tytuły prawne ma kluczowe znaczenie przy zawieraniu umów, prowadzeniu działalności gospodarczej, dziedziczeniu, a także przy rozstrzyganiu sporów cywilnych i administracyjnych. Poniżej zawarto opis najważniejszych tytułów prawnych do nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Prawo własności
Prawo własności to najszerszy i najdonioślejszy tytuł prawny do nieruchomości, regulowany przepisami Kodeksu cywilnego (art. 140 i n.). Właściciel może korzystać z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, pobierać z niej pożytki i inne dochody oraz nią rozporządzać, z wyłączeniem innych osób. Własność może być ograniczona tylko przez ustawy lub prawa osób trzecich. W praktyce oznacza to, że właściciel może sprzedać, darować, obciążyć hipoteką lub w inny sposób rozporządzać swoją nieruchomością. Wykonywanie prawa własności musi być zgodne z zasadami współżycia społecznego, co podkreśla orzecznictwo. Prawo własności ujawniane jest w dziale II księgi wieczystej. Księgi wieczyste są swoistą biblią prawa własności nieruchomości. W księgach wieczystych widnieje opis nieruchomości oraz wskazanie jej właściciela albo właścicieli, a także wykaz obciążających ją praw osób trzecich.
Współwłasność
Współwłasność to tak naprawdę prawo własności, z tym że przysługujące kilku osobom. To sytuacja, w której nieruchomość przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 i n. Kodeksu cywilnego). Może mieć charakter łączny (np. w małżeństwie w ustroju wspólności ustawowej) lub ułamkowy, gdzie każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony udział. Każdy współwłaściciel ma prawo współdecydować o losach nieruchomości, a do czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich. W razie braku porozumienia sąd może orzec o zniesieniu współwłasności, np. przez fizyczny podział nieruchomości lub jej sprzedaż. Wpisy w księdze wieczystej wskazują imiona i nazwiska współwłaścicieli oraz ich udziały.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Jest quasi prawem własności nieruchomości lokalowej. Wymaga zawarcia umowy ze spółdzielnią mieszkaniową. Były wykorzystywane szeroko w przeszłości. Jest dziedziczone, zbywalne i bardzo zbliżone w swej istocie do prawa własności nieruchomości.
Prawo użytkowania wieczystego
Użytkowanie wieczyste zostało uregulowane w art. 232 i n. Kodeksu cywilnego oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jest to forma odpłatnego, długoterminowego władania nieruchomością gruntową Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (zwykle do 99 lat, z możliwością przedłużenia). Użytkownik wieczysty posiada uprawnienia zbliżone do właściciela, ale nie może dowolnie rozporządzać gruntem, który pozostaje własnością publiczną. Może natomiast ustanawiać odrębne prawo własności lokali, a także obciążać nieruchomość użytkowaną wieczyście hipoteką. Prawo użytkowania wieczystego również podlega ujawnieniu w dziale II księgi wieczystej, a dział III może zawierać ograniczenia z tym związane. Jest bardzo zbliżone do prawa własności, jednak nie jest z nim tożsame.
Najem
Podstawą najmu jest umowa cywilnoprawna zawarta pomiędzy wynajmującym, który zazwyczaj jest właścicielem danej nieruchomości a najemcą. Najem jest uregulowany w art. 659 i n. Kodeksu cywilnego. Polega na oddaniu rzeczy do używania za wynagrodzeniem na czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca ma prawo do korzystania z rzeczy, ale nie może nią rozporządzać.
Umowy najmu lokali są także szczegółowo regulowane przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Dla zabezpieczenia interesów wynajmującego powszechnie stosuje się umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, zwłaszcza w obrocie lokalami mieszkalnymi. Najem nie jest co do zasady ujawniany w księdze wieczystej, ale długoterminowe umowy najmu mogą zostać ujawnione na wniosek stron w dziale III. Najem lokalu został wyodrębniony w kodeksie cywilnym. Może dotyczyć najmu lokalu mieszkalnego albo lokalu użytkowego. W szczególności prawa lokatorów dot. najmu mieszkalnego są szeroko chronione przez ustawodawcę, czego wyraz daje chociażby ogólna zasada zakazu eksmisji co do zasady w miesiącach jesienno-zimowych.
Umowa podnajmu
Podnajem jest formą oddania przedmiotu najmu osobie trzeciej do dalszego używania. Wymaga zgody wynajmującego, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Zakaz podnajmu może być ustanowiony w umowie najmu głównego. Podnajem może dotyczyć lokali mieszkalnych albo użytkowych. Podnajemca korzysta z lokalu na podstawie stosunku prawnego wtórnego wobec najmu i jego prawa są uzależnione od trwania umowy najmu. W praktyce podnajem stosowany jest często w sektorze komercyjnym, np. w przypadku powierzchni biurowych lub handlowych. Podobnie jak najem, podnajem nie jest ujawniany w księdze wieczystej.
Dzierżawa
Dzierżawa, podobnie jak najem, polega na oddaniu rzeczy do używania, ale z prawem do pobierania pożytków (art. 693 i n. Kodeksu cywilnego). Dzierżawa wymaga zawarcia umowy dzierżawy między wydzierżawiającym a dzierżawcą. Jest często stosowana w przypadku nieruchomości rolnych i komercyjnych. Dzierżawca ma szerszy zakres uprawnień niż najemca, a dzierżawa może być ustanawiana na wiele lat (np. do 30 lat) i wpisywana do księgi wieczystej. Wpis w dziale III może mieć istotne znaczenie dla skuteczności wobec osób trzecich.
Co ciekawe, jest to instytucja szeroko wykorzystywana w przypadku tzw. działek ROD, czyli Rodzinnych Ogrodów Działkowych. Ustawa wymaga zawarcia umowy dzierżawy takiej działki.
Prawo dożywocia
Uregulowane w art. 908 i n. Kodeksu cywilnego i polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy, czyli dożywotnikowi, dożywotniego utrzymania, w tym mieszkania, wyżywienia i opieki. Zazwyczaj jest to forma zabezpieczenia osoby starszej lub samotnej. Wymaga zawarcia umowy cywilnoprawnej. W praktyce najczęściej rodzice albo dziadkowie zawierają umowę z dziećmi albo wnukami. Zbywca nieruchomości otrzymuje w zamian zobowiązanie do utrzymania go, a często ustanawiania jest również służebność mieszkania, która pozwala zbywcy prawnie zabezpieczyć możliwość przebywania w nieruchomości.
W razie niewywiązywania się przez nabywcę z obowiązków umowa może zostać rozwiązana przez sąd. Umowa dożywocia musi mieć formę aktu notarialnego i podlega ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej jako ograniczone prawo rzeczowe.
Użytkowanie
Użytkowanie to ograniczone prawo rzeczowe (art. 252 i n. Kodeksu cywilnego), pozwalające użytkownikowi korzystać z cudzej rzeczy i pobierać z niej pożytki. Prawo użytkowania jest niezbywalne, ale może być ustanowione na czas oznaczony lub dożywotnio. Może być ustanawiane zarówno na rzecz osób fizycznych, jak i prawnych.
Użyczenie
Użyczenie jest umową, w której jedna strona oddaje drugiej rzecz do bezpłatnego używania (art. 710 i n. Kodeksu cywilnego). Użyczenie nie daje tylu uprawnień co najem czy dzierżawa, a korzystający nie płaci za użytkowanie rzeczy. Użyczenie jest często wykorzystywane między członkami rodziny lub w działalności organizacji pozarządowych. Użyczenie nie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Użyczyć można na przykład pomieszczenie w lokalu mieszkalnym należącym do jednego z małżonków na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej drugiego małżonka.
Służebność gruntowa
Służebność gruntowa, tak jak pozostałe służebności, to ograniczone prawo rzeczowe. Jest ustanawiana na rzecz nieruchomości władnącej kosztem nieruchomości obciążonej (art. 285 i n. Kodeksu cywilnego). Może polegać np. na prawie przejazdu, przechodu, doprowadzenia mediów. Jest trwała i związana z nieruchomością, a nie z osobą. Służebność gruntowa może być ustanowiona odpłatnie lub nieodpłatnie, na mocy umowy, orzeczenia sądu albo zasiedzenia. Wpis do księgi wieczystej w dziale III ma kluczowe znaczenie dla jej skuteczności wobec osób trzecich. W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej, ustanowienie służebności na nieruchomości sąsiedniej, która taki dostęp posiada, jest obligatoryjne.
Służebność osobista mieszkania
Służebność mieszkania (art. 301 Kodeksu cywilnego) jest szczególną formą służebności osobistej. Umożliwia określonej osobie korzystanie z części lub całości lokalu mieszkalnego bez prawa pobierania pożytków. Jest niezbywalna i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Służebność mieszkania bywa ustanawiana przy darowiźnie nieruchomości, jako forma zabezpieczenia interesów darczyńcy, ale także przy zawieraniu umowy dożywocia. Powinna być ujawniona w dziale III księgi wieczystej, który zawiera wskazane prawa, roszczenia i ograniczenia związane z nieruchomością.
