Różnice między własnością a użytkowaniem wieczystym
Użytkowanie wieczyste
Rzecz jasna własność jest największym prawem jakim możemy dysponować jeżeli chodzi o nieruchomość. Jest jednak możliwość, aby uzyskać wiele uprawnień, niemal identycznych jak w przypadku właściciela, jednak bez nabywania prawa własności do nieruchomości. Mówimy tu o użytkowaniu wieczystym. Prawo do użytkowania wieczystego mogą uzyskać zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Osoba, która zostanie użytkownikiem wieczystym danego gruntu może korzystać z niego w podobnym zakresie jak właściciel mimo, że nie nabyła prawa własności. Możne ona danym gruntem rozporządzać, w tym nawet sprzedać. Jaka jest w takim razie różnica? Przejawia się ona głównie w dwóch aspektach. Pierwszy mówi o tym, że użytkowanie wieczyste jest ograniczone czasowo, a drugi, że ustanawia się je dla określonego celu, który musi zostać przez użytkownika zrealizowany.
Umowa użytkowania wieczystego
Umowa użytkowania wieczystego zawarta zostaje między użytkownikiem wieczystym a właścicielem, czyli Skarbem Państwa lub jednostką samorządu w formie aktu notarialnego. Czas obowiązywania takiej umowy to co do zasady 99 lat, jednak w określonych przypadkach może być krótszy (nie krótszy jednak niż 40 lat). Użytkowanie wieczyste wygasa po upływie owego terminu. Jest jednak możliwość przedłużenia użytkowania na dłuższy okres czasu. W ciągu ostatnich pięciu lat można wystąpić z żądaniem przedłużenia użytkowania na okres od 40 do 99 lat. Co do zasady takie żądanie możne spotkać się z odmową tylko ze względu na ważny interes społeczny. Użytkowanie wieczyste może również zostać rozwiązane wcześniej na mocy porozumienia stron lub organ może zażądać rozwiązania umowy, jeżeli użytkownik korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umowa.
Treść umowy użytkowania wieczystego określa sposób korzystania z gruntu, termin jego zagospodarowania oraz zabudowy, zgodnie z przeznaczeniem do jakiego dany grunt został oddany. Jeżeli cel zakłada postawienie na gruncie budynków, umowa powinna wskazywać między innymi: rodzaj budynków, termin rozpoczęcia i zakończenia prac, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia oraz wynagrodzenie należne użytkownikowi za budynki w dniu wygaśnięcia umowy.
Jakie grunty mogą zostać oddane w użytkowanie wieczyste?
W użytkowanie wieczyste co do zasady oddawane są grunty Skarbu Państwa lub samorządów. Podzielić je można na dwie kategorie. Pierwsza to grunty, które są własnością jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, a druga to grunty Skarby Państwa. Grunty Skarbu Państwa z kolei można podzielić na te, które położone są w granicach administracyjnych miast oraz te poza nimi, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta.
Opłaty za użytkowanie wieczyste
Wyróżnione są dwa rodzaje opłat, które nakładane są na użytkownika wieczystego. Pierwszą z nich jest tzw. pierwsza opłata. Wynosi ona 15%-25% ceny nieruchomości gruntowej. Drugi rodzaj opłat są to opłaty roczne. Ich wysokość jest uzależniona od określonego w umowie celu, np. 1% ceny za nieruchomości oddane na cele rolne, czy działalności sportowej. Jest jednak możliwość uzyskania bonifikaty od opłat. Decyzja taka zostaje wydana w formie zarządzenia przez wojewodę lub uchwałę rady lub sejmiku. Udzielana jest ona również obowiązkowo na wniosek zainteresowanego w wysokości 50% bonifikaty od opłaty rocznej, jeśli dochód miesięczny na jednego członka rodziny nie przekroczy 50% przeciętnego wynagrodzenia w roku poprzedzającym i jeżeli nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Są jednak sytuacje, w których owa bonifikata może zostać wypowiedziana, np. w razie niedotrzymania terminów określonych w umowie. W tej sytuacji ponadto mogą zostać nałożone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego.
Roczna opłata nie jest ustanawiana raz na zawsze, a aktualizowana, jednak nie częściej niż raz na trzy lata. Dzieje się tak za sprawą zmiany wartości nieruchomości. Organ przesyła wówczas pisemne wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty oraz ofertę przyjęcia nowej jej nowej wysokości. Do wypowiedzenia dołączona jest także informacja o wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może rzecz jasna odwołać się od aktualizacji opłaty rocznej, powołując się na jej nieuzasadnioną wysokość. Taki wniosek złożony musi zostać w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia do kolegium odwoławczego za pośrednictwem organu właściwego, który wypowiedział wysokość opłaty rocznej. Ciężar dowodu w tej sytuacji spoczywa na organie właściwym, nie na użytkowniku. Po wydaniu orzeczenia zarówno organ jak i użytkownik wieczysty mają prawo wnieść sprzeciw w terminie 14 dni. Jest to równoznaczne z przekazaniem sprawy do właściwego sądu.
Czy można przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności?
Użytkownicy wieczyści nieruchomości, zarówno osoby fizyczne jak i prawne, z mocy prawa nie zostaną uwłaszczeni, jednak mogą złożyć wniosek i wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności w określonych przypadkach. Z dniem 1 stycznia 2019 roku użytkowanie wieczyste gruntów położonych pod blokami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi zostało przekształcone z mocy prawa w prawo własności.
