Szacowaniem nieruchomości, a więc określaniem ich wartość, zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Jest to osoba, która posiada stosowne uprawnienia i jest wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych.
Rzeczoznawca majątkowy sporządza między innymi operaty szacunkowe, w których szczegółowo określa wartość nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości, przy wykorzystaniu danych zawartych w księgach wieczystych oraz na geoportalu, polega tak naprawdę na określaniu wartości prawa własności (lub innych praw do nieruchomości). Poprzedza je analiza rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Sposoby, jakimi kieruje się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny, nie są dowolne.
Podstawowym aktem prawnym regulującym zasady wycen nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Podejścia stosowane przy wycenie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny nieruchomości przy zastosowaniu jednego z podejść (a w dalszej kolejności jednej z metod) wskazanych w rozporządzeniu. Prezentowane podejścia to podejście porównawcze, dochodowe, mieszane i kosztowe.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego rzeczoznawca majątkowy bazuje na cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechach tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W ramach podejścia porównawczego stosuje się następujące metody: porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej oraz metodę analizy statystycznej rynku.
Korzystając z podejścia dochodowego, rzeczoznawca majątkowy powinien znać wysokość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Na to podejście składają się dwie metody: metoda inwestycyjna oraz metoda zysków.
Podejście mieszane rzeczoznawca stosuje w przypadku, gdy na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego oraz przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, a także jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji.
W podejściu kosztowym rzeczoznawca majątkowy stosuje metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. Przykładowo przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.
Wycena nieruchomości na potrzeby inwestora
Co ciekawe, rzeczoznawca może dokonać wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora. Uwzględnia on wówczas jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości. Dokonana w ten sposób wycena i oszacowana wartość nieruchomości może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość. Rzeczoznawca stwierdza to przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w swoim opracowaniu. Taką wycenę można określić jako wycenę niewiążącą i stworzoną pod cele inwestycyjne.
Operat szacunkowy
Operat szacunkowy sporządza się w celu określenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy często wykorzystywany jest w postępowaniach sądowych dotyczących np. podziału spadku, podziału majątku w sprawie rozwodowej, a także w wielu sprawach gospodarczych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W operacie zamieszcza się również dane dotyczące rzeczoznawcy majątkowego – jego autora.
