W jaki spos贸b rzeczoznawca maj膮tkowy wycenia nieruchomo艣ci

W jaki spos贸b rzeczoznawca maj膮tkowy wycenia nieruchomo艣ci
艢rednia 3.83/5 na podstawie 29 opinii.

Szacowaniem nieruchomo艣ci, a wi臋c okre艣laniem ich warto艣膰, zajmuje si臋 rzeczoznawca maj膮tkowy. Jest to osoba, kt贸ra posiada stosowne uprawnienia i jest wpisana do centralnego rejestru rzeczoznawc贸w maj膮tkowych.

Rzeczoznawca maj膮tkowy sporz膮dza mi臋dzy innymi operaty szacunkowe, w kt贸rych szczeg贸艂owo okre艣la warto艣膰 nieruchomo艣ci. Okre艣lanie warto艣ci nieruchomo艣ci, przy wykorzystaniu danych zawartych w ksi臋gach wieczystych oraz na geoportalu, polega tak naprawd臋 na okre艣laniu warto艣ci prawa w艂asno艣ci (lub innych praw do nieruchomo艣ci). Poprzedza je analiza rynku nieruchomo艣ci, w聽szczeg贸lno艣ci w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynsz贸w oraz warunk贸w zawarcia transakcji. Sposoby, jakimi kieruje si臋 rzeczoznawca maj膮tkowy podczas wyceny, nie s膮 dowolne.

Podstawowym aktem prawnym reguluj膮cym zasady wycen nieruchomo艣ci oraz spos贸b sporz膮dzania, form臋 i tre艣膰 operatu szacunkowego jest rozporz膮dzenie Rady Ministr贸w z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomo艣ci i sporz膮dzania operatu szacunkowego.

Podej艣cia stosowane przy wycenie nieruchomo艣ci przez rzeczoznawc臋 maj膮tkowego

Rzeczoznawca maj膮tkowy dokonuje wyceny nieruchomo艣ci przy zastosowaniu jednego z聽podej艣膰 (a w dalszej kolejno艣ci jednej z聽metod) wskazanych w rozporz膮dzeniu. Prezentowane podej艣cia to podej艣cie por贸wnawcze, dochodowe, mieszane i kosztowe.

Przy stosowaniu podej艣cia por贸wnawczego rzeczoznawca maj膮tkowy bazuje na cenach transakcyjnych nieruchomo艣ci podobnych do nieruchomo艣ci b臋d膮cej przedmiotem wyceny, a聽tak偶e cechach tych nieruchomo艣ci wp艂ywaj膮cych na poziom ich cen. W ramach podej艣cia por贸wnawczego stosuje si臋 nast臋puj膮ce metody: por贸wnywania parami, metod臋 korygowania ceny 艣redniej oraz metod臋 analizy statystycznej rynku.

Korzystaj膮c z podej艣cia dochodowego, rzeczoznawca maj膮tkowy powinien zna膰 wysoko艣膰 dochodu uzyskiwanego lub mo偶liwego do uzyskania z czynsz贸w i z innych dochod贸w z聽nieruchomo艣ci stanowi膮cej przedmiot wyceny oraz z nieruchomo艣ci podobnych. Na to podej艣cie sk艂adaj膮 si臋 dwie metody: metoda inwestycyjna oraz metoda zysk贸w.

Podej艣cie mieszane rzeczoznawca stosuje w przypadku, gdy na nieruchomo艣ci maj膮 by膰 prowadzone roboty budowlane polegaj膮ce na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, monta偶u lub remoncie obiektu budowlanego oraz przy okre艣laniu warto艣ci nieruchomo艣ci przeznaczonych na cele rolne lub le艣ne, w przypadku braku transakcji rynkowych, a tak偶e je偶eli cz臋艣ci sk艂adowe gruntu s膮 przeznaczone do likwidacji.

W podej艣ciu kosztowym rzeczoznawca maj膮tkowy stosuje metod臋 koszt贸w odtworzenia i聽metod臋 koszt贸w zast膮pienia. Przyk艂adowo przy okre艣laniu warto艣ci odtworzeniowej nieruchomo艣ci za koszt nabycia gruntu przyjmuje si臋 warto艣膰 rynkow膮 gruntu o takich samych cechach.

Wycena nieruchomo艣ci na potrzeby inwestora

Co ciekawe, rzeczoznawca mo偶e dokona膰 wyceny nieruchomo艣ci dla indywidualnych potrzeb inwestora. Uwzgl臋dnia on w贸wczas jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomo艣ci. Dokonana w ten spos贸b wycena i oszacowana warto艣膰 nieruchomo艣ci mo偶e s艂u偶y膰 wy艂膮cznie do oceny mo偶liwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w聽nieruchomo艣膰. Rzeczoznawca stwierdza to przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w聽swoim opracowaniu. Tak膮 wycen臋 mo偶na okre艣li膰 jako wycen臋 niewi膮偶膮c膮 i聽stworzon膮 pod cele inwestycyjne.

Operat szacunkowy

Operat szacunkowy sporz膮dza si臋 w celu okre艣lenia warto艣ci nieruchomo艣ci. Operat szacunkowy cz臋sto wykorzystywany jest w post臋powaniach s膮dowych dotycz膮cych np. podzia艂u spadku, podzia艂u maj膮tku w sprawie rozwodowej, a tak偶e w wielu sprawach gospodarczych. Operat zawiera informacje niezb臋dne przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawc臋 maj膮tkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowa艅 dokonanych czynno艣ci, rozwi膮za艅 merytorycznych, przedstawienia toku oblicze艅 oraz wyniku ko艅cowego. W operacie szacunkowym przedstawia si臋 spos贸b dokonania wyceny, w聽tym: okre艣lenie przedmiotu i zakresu wyceny; okre艣lenie celu wyceny; podstaw臋 formaln膮 oraz 藕r贸d艂a danych o nieruchomo艣ci; ustalenie dat istotnych dla okre艣lenia warto艣ci nieruchomo艣ci; opis stanu nieruchomo艣ci; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomo艣ci; analiz臋 i charakterystyk臋 rynku nieruchomo艣ci w zakresie dotycz膮cym celu i聽sposobu wyceny; wskazanie rodzaju okre艣lanej warto艣ci, wyboru podej艣cia, metody i聽techniki szacowania; przedstawienie oblicze艅 warto艣ci nieruchomo艣ci oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W operacie zamieszcza si臋 r贸wnie偶 dane dotycz膮ce rzeczoznawcy maj膮tkowego 鈥 jego autora.

Payu Blik Przelewy24 Mastercard Visa Bitcoin