Małżonkowie w ustroju wspólności ustawowej małżeńskiej nabywając nieruchomość co do zasady nabywają ją do majątku wspólnego. Istnieją jednak pewne wyjątki od tej reguły.
Wspólność ustawowa małżeńska to podstawowy ustrój majątkowy przewidziany w polskim prawie dla małżonków. Reguluje on kwestie własności i zarządzania majątkiem wspólnym małżonków, a jego funkcjonowanie ma kluczowe znaczenie w sytuacji nabywania nieruchomości w trakcie trwania małżeństwa. Warto szczegółowo rozważyć zagadnienia wspólności ustawowej, sposobu nabycia nieruchomości przez małżonków, skutków prawnych tego nabycia, ujawnienia w księdze wieczystej oraz konsekwencji przy sprzedaży nieruchomości, a także kwestie dotyczące rozwodu, spłaty kredytu hipotecznego oraz odniesienia do orzecznictwa Sądu Najwyższego.
Czym jest wspólność ustawowa małżeńska
Wspólność ustawowa małżeńska jest uregulowana w przepisach Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej: „KRO”), w szczególności w art. 31 i nast. Zgodnie z art. 31 § 1 KRO, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność ustawowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.
Do majątku wspólnego zalicza się m.in.:
- wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej,
- dochody z majątku wspólnego i osobistego małżonków,
- świadczenia z ubezpieczeń,
- środki zgromadzone na rachunkach emerytalnych,
- przedmioty nabyte w czasie trwania wspólności, chyba że należą do wyjątków określonych w art. 33 KRO.
Majątek osobisty natomiast obejmuje m.in. przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa, otrzymane w drodze darowizny lub dziedziczenia, a także prawa majątkowe wynikające z dziedziczenia czy odszkodowania za szkody na osobie.
Znaczenie wspólności ustawowej polega na tym, że wszystkie nabycia dokonane w trakcie małżeństwa z dochodów wspólnych wchodzą do majątku wspólnego, niezależnie od tego, na kogo formalnie zostanie wystawiony akt własności.
Co istotne, jeżeli w chwili nabywania nieruchomości, jeden z małżonków zadeklaruje notariuszowi, że środki z których dokonuje zakupu pochodzą z jego majątku osobistego, czyli na przykład ze sprzedaży mieszkania, które nabył jeszcze przed zawarciem małżeństwa, wówczas nabywana nieruchomość co do zasady wejdzie do jego majątku osobistego.
Zakup nieruchomości w trakcie trwania wspólności ustawowej
Nabycie nieruchomości w trakcie wspólności ustawowej powoduje, że z mocy prawa nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, o ile środki użyte na jej zakup pochodzą z tego majątku.
Przykładowo, jeżeli małżonkowie kupują mieszkanie za 600 000 zł, finansując zakup z oszczędności zgromadzonych z wynagrodzenia za pracę. Nawet jeśli w akcie notarialnym jako nabywca widnieje tylko jeden małżonek, nieruchomość jest objęta wspólnością ustawową.
Odwrotnie, jeżeli małżonkowie kupują mieszkanie, ale zadeklarują, że środki na zakup pochodzą z majątku osobistego jednego z małżonków, wówczas nieruchomość wejdzie do jego majątku osobistego. Dzieje się tak, gdy na przykład jeden z małżonków wykorzysta na ten cel osobiste oszczędności, które zgromadził jeszcze przed zawarciem małżeństwa.
Podobnie w przypadku ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej, nabywana nieruchomość może wejść wówczas do majątku osobistego jednego z małżonków.
Środki z majątku osobistego a zakup nieruchomości
Jeżeli nieruchomość zostanie kupiona z majątku osobistego (np. ze środków otrzymanych w darowiźnie), może stanowić majątek osobisty nabywcy. Jednak dla bezpieczeństwa prawnego warto to wyraźnie zaznaczyć w akcie notarialnym (np. „nieruchomość wchodzi do majątku osobistego nabywcy”). Brak takiego zapisu może powodować spory w przypadku rozwodu.
Rola aktu notarialnego
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz ma obowiązek pouczyć strony o skutkach nabycia nieruchomości do majątku wspólnego. W praktyce w akcie notarialnym stosuje się sformułowanie: „nabycie do majątku objętego wspólnością ustawową małżeńską”.
W przypadku zakupu ze środków pochodzących z majątku osobistego, powinno być to zadeklarowane w akcie notarialnym tak, aby uniknąć wątpliwości w przyszłości. Notariusz wówczas umieszcza taką informację w akcie notarialnym. Zakupiona nieruchomość wchodzi do majątku osobistego jednego z małżonków.
Ujawnienie wspólności ustawowej w księdze wieczystej
Księga wieczysta pełni funkcję informacyjną i gwarancyjną w obrocie prawnym. W przypadku nieruchomości nabytej do majątku wspólnego w dziale II księgi wieczystej ujawnia się oboje małżonków z adnotacją „wspólność ustawowa małżeńska”.
Z kolei w przypadku, gdy podczas trwania małżeństwa nieruchomość jest nabywana za środki pochodzące z majątku osobistego jednego z małżonków, w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości jako właściciel powinien widnieć wyłącznie jeden z małżonków.
Sąd Najwyższy potwierdził, że wpisanie jednego małżonka jako właściciela nie zmienia faktu, że nieruchomość jest objęta wspólnością ustawową, jeśli zakupiono ją ze środków wspólnych. Decydujące jest więc nie to, kto jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, ale to, z jakich środków została zakupiona nieruchomość – czy z środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków, czy też z środków pochodzących z majątku osobistego jednego z nich.
Konsekwencje nabycia nieruchomości w ramach wspólności ustawowej
Zakup nieruchomości w trakcie wspólności ustawowej ma określone skutki. Małżonkowie mają równe prawa do korzystania z nieruchomości, a więc każdy z małżonków może korzystać z nieruchomości wedle swojej woli. Rozporządzanie nieruchomością wymaga zgody obojga małżonków. Oznacza to, że czynności prawne takie jak sprzedaż, obciążenie hipoteką, darowizna, czy ustanowienie służebności wymaga zgody drugiego małżonka. Do tego dochodzi solidarna odpowiedzialność za zobowiązania związane z nieruchomością. W przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką na zabezpieczenie wierzytelności hipotecznej (a więc kredytu hipotecznego) oboje małżonkowie odpowiadają solidarnie za takie zobowiązanie wobec banku. Odpowiedzialność solidarna oznacza, że wierzyciel np. bank, może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności i egzekwować ją od każdego z małżonków.
Brak zgody małżonka
Czynność dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna, chyba że nastąpi późniejsze potwierdzenie. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Natomiast jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.
Rozwód, spłata kredytu i podział majątku
W przypadku, gdy małżonkowie nabyli dom w trakcie trwania wspólności ustawowej, wówczas po rozwodzie sąd dokonuje podziału majątku. Jeżeli jeden z małżonków chce zatrzymać nieruchomość, musi spłacić drugiego. Wysokość spłaty jest obliczana na podstawie aktualnej wartości nieruchomości i uwzględnia ewentualne nakłady oraz zadłużenie. Sytuacje te powodują niekiedy konflikty. Zdarza się, że drugi z małżonków nie ma środków finansowych na spłatę tego pierwszego. Wówczas konieczna może okazać się sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny pomiędzy małżonków. Często w postępowaniu sądowym konieczne jest także rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość, na przykład w sytuacji, gdy jeden z małżonków dokonywał nakładów np. w postaci remontu z środków pochodzących z jego majątku osobistego, który nabył przed zawarciem małżeństwa.
W przypadku, gdy małżonkowie kupili mieszkanie na kredyt hipoteczny, wówczas gdy po rozwodzie nieruchomość przypadła np. żonie, bank nadal może żądać spłaty od obojga małżonków, ponieważ są solidarnymi dłużnikami. Zwolnienie jednego z nich z długu wymaga zgody banku. Takie kwestie również powinny być uregulowane w wyroku sądowym dotyczącym podziału majątku.
Jeżeli jeden z małżonków sfinansował część zakupu z majątku osobistego (np. darowizna od rodziców), może domagać się rozliczenia nakładów przy podziale majątku wspólnego. Sprawy te rozwiązuje się podczas postępowania o podział majątku wspólnego.
Sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością ustawową
Sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością ustawową wymaga udziału obu małżonków lub zgody jednego z nich udzielonej w formie aktu notarialnego. Brak takiej zgody skutkuje nieważnością umowy. Druga strona umowy może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. Natomiast jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.
W praktyce notariusz zawsze wymaga obecności obu małżonków lub przedstawienia pełnomocnictwa drugiego małżonka w formie aktu notarialnego.
Podatki przy zakupie i sprzedaży
Przy zakupie nieruchomości małżonkowie płacą podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% ceny, chyba że jest to zakup od dewelopera – wówczas płacą oni podatek od towarów i usług (VAT). Przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia obowiązuje podatek dochodowy (PIT-39), chyba że sprzedający przeznaczy środki na własne cele mieszkaniowe.
Podsumowanie
Wspólność ustawowa małżeńska istotnie wpływa na proces nabywania, ujawnienia i sprzedaży nieruchomości. Kluczowe znaczenie mają prawidłowe zapisy w akcie notarialnym, wpis w księdze wieczystej oraz wiedza na temat sytuacji rozwodu czy spłaty kredytu. Formalny wpis w księdze wieczystej czy innych rejestrach dotyczących nieruchomości nie decyduje o przynależności nieruchomości do majątku wspólnego. O przynależności nieruchomości do majątku wspólnego decydują źródła finansowania zakupu, czyli to, czy została ona nabyta za środki pochodzące z majątku wspólnego, czy majątku osobistego jednego z małżonków.
