Wywłaszczenie nieruchomości jest wyjątkową instytucją prawną. Pozwala ono, w ściśle określonych sytuacjach, pozbawić właściciela nieruchomości prawa własności do niej nawet wbrew jego woli.
Wywłaszczenie nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami. W jej rozdziale czwartym i kolejnych reguluje kompleksowo kwestie przewłaszczenia, omawiając przesłanki przewłaszczenia, wydania decyzji, czy wypłaty odszkodowania.
Czym jest wywłaszczenie nieruchomości
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenia dokonuje się w drodze decyzji. Wywłaszczenie nieruchomości jest jednostronnym aktem woli, który pozbawia właściciela nieruchomości jego prawa własności, przy zachowaniu szczególnych przesłanek przewłaszczenia.
Co może być wywłaszczone
Wywłaszczeniu podlega prawo własności, prawo użytkowania wieczystego lub inne prawo rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości stosuje się, co do zasady, wyłącznie do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Oznacza to, że wywłaszczone mogą być jedynie nieruchomości, których przeznaczenie zostało określone jako inwestycje celu publicznego, na przykład drogi krajowe.
Warunki dokonania wywłaszczenia
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko, jeśli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości. Co więcej decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości może zostać wydana tylko wtedy, gdy prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Oznacza to, że nie jest możliwe, z jakichkolwiek względów, zawarcie umowy o przeniesieniu własności nieruchomości z jej właścicielem. Wówczas wydaje się jednostronną decyzję administracyjną.
Na czyją rzecz może zostać wywłaszczona nieruchomość
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Jedynie nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona.
Wywłaszczenie części nieruchomości
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część, a jeżeli wywłaszczeniem jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, pozostała część nieruchomości również jest nabywana, tyle że w drodze umowy. Na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości ta nieużyteczna część nieruchomości jest nabywana na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego w drodze umowy.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości
Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym należy rozumieć nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych odpowiednich dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Innymi słowy nie można ustalić, kto jest ich właścicielem.
Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Zbiory dokumentów są prowadzone dla nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej albo której księga wieczysta uległa zniszczeniu lub zagubieniu.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Kataster nieruchomości to ewidencja gruntów i budynków.
Zasady te stosuje się również w sytuacji, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.
Postępowanie wywłaszczeniowe
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego - na wniosek jej organu wykonawczego. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.
We wniosku o wywłaszczenie należy określić: nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości; cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna; powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część - powierzchnię tej części i całej nieruchomości; dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania; lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali; właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w razie braku danych umożliwiających określenie tych osób - władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w katastrze nieruchomości; osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości; nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje; inne okoliczności istotne w sprawie.
Natomiast do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć: dokumenty z przebiegu rokowań o zawarciu umowy; wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości; odpis księgi wieczystej albo oświadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie wraz ze wskazaniem numeru księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów albo zaświadczenie właściwego sądu stwierdzające, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub że nie jest dla niej prowadzony zbiór dokumentów; wypis i wyrys z katastru nieruchomości.
Przed wydaniem decyzji wywłaszczeniowej przeprowadza się postępowanie administracyjne. Co do zasady, wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, należy poprzedzić tak zwanymi rokowaniami o nabycie nieruchomości w drodze umowy, przeprowadzonymi między starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Jest to niezbędne z uwagi na jedną z przesłanek wywłaszczenia nieruchomości. Mianowicie, wywłaszczona może być jedynie nieruchomość, co do której nie jest możliwe zawarcie umowy przenoszącej własność.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje na wniosek jej organu wykonawczego na przykład prezydenta miasta. Wszczęcie postępowania z urzędu może także nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez podmiot, który zamierza realizować cel publiczny, bowiem wywłaszczone mogę być tylko nieruchomości przeznaczone na cel publiczny.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje jeżeli przez dwa miesiące nie uda się zawrzeć umowy w wyniku rokowań. Termin wyznacza się właścicielowi nieruchomości na piśmie.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom lub z dniem określonym w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania, wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego.
Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości
Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna zawierać między innymi: ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana; określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości; określenie praw podlegających wywłaszczeniu; wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości; wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości; zobowiązanie do zapewnienia lokali zastępczych; ustalenie wysokości odszkodowania.
Księga wieczysta
Starosta składa w sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej - o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania.
Jeżeli wywłaszczenie nie doszło do skutku, starosta jest obowiązany wystąpić o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego albo złożyć odpowiednie zawiadomienie do zbioru dokumentów.
Odszkodowanie za wywłaszczenie
Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Wysokość odszkodowania odpowiada wartości wywłaszczanych praw, a więc na przykład wartości nieruchomości.
Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.
Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek niektórych zdarzeń związanych z wywłaszczeniem na przykład szkody lub niedogodności dla nieruchomości sąsiednich w związku z zagospodarowaniem nieruchomości wywłaszczonej. Przykładem mogą być nieruchomości sąsiednie położone w niedalekiej odległości od nowo wybudowanej autostrady. Co istotne, odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu wartości.
Lokal zamienny przyznany w związku z wywłaszczeniem
W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna, czyli tak zwany lokal zamienny.
Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.
