Ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości jest jednym ze sposobów zabezpieczenia roszczeń wierzyciela. Zakaz można ustanowić na drodze postępowania sądowego.
Zabezpieczenie roszczeń pieniężnych
Na podstawie art. 747 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – kodeks postępowania cywilnego zabezpieczenie roszczeń pieniężnych następuje przez zajęcie ruchomości, wynagrodzenia za pracę, wierzytelności z rachunku bankowego albo innej wierzytelności lub innego prawa majątkowego; obciążenie nieruchomości obowiązanego hipoteką przymusową; obciążenie statku albo statku w budowie hipoteką morską; ustanowienie zakazu zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; ustanowienie zarządu przymusowego nad przedsiębiorstwem lub gospodarstwem rolnym obowiązanego albo zakładem wchodzącym w skład przedsiębiorstwa lub jego częścią albo częścią gospodarstwa rolnego obowiązanego, a także ustanowienie zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości, która nie ma urządzonej księgi wieczystej lub której księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu.
Zabezpieczenie roszczeń niepieniężnych
Zgodnie z art. 755 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – kodeks postępowania cywilnego, jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych dla zabezpieczenia roszczeń pieniężnych. W szczególności sąd może unormować prawa i obowiązki stron lub uczestników postępowania na czas trwania postępowania; zawiesić postępowanie egzekucyjne lub inne postępowanie zmierzające do wykonania orzeczenia; uregulować sposób roztoczenia pieczy nad małoletnimi dziećmi i kontaktów z dzieckiem; nakazać wpisanie stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej lub we właściwym rejestrze, a także ustanowić zakaz zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem, w tym prawa własności nieruchomości.
Zabezpieczenie roszczenia
W każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia. Jednym ze sposobów zabezpieczenia jest ustanowienie przez sąd zakazu zbywania nieruchomości. Sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Po uzyskaniu przez uprawnionego tytułu wykonawczego dopuszczalne jest udzielenie zabezpieczenia tylko wtedy, jeżeli ma ono na celu zabezpieczenie roszczenia o świadczenie, którego termin spełnienia jeszcze nie nastąpił.
Z wnioskiem o ustanowienie zabezpieczenia powinien wystąpić wierzyciel, jednak może to nastąpić także z urzędu, ale wyłącznie w sprawach, w których postępowanie może być wszczęte z urzędu. Zainteresowany to zrobić w pozwie albo jeszcze przed jego wniesieniem. Jednakże, jeżeli zabezpieczenia udzielono przed wszczęciem postępowania w sprawie, sąd wyznacza termin, w którym pismo wszczynające postępowanie powinno być wniesione pod rygorem upadku zabezpieczenia. Termin ten nie może przekraczać dwóch tygodni. Jeżeli w tym czasie nie zostanie wniesiony pozew lub wniosek zmierzający do dochodzenia roszczenia, wówczas zabezpieczenie upada, czyli przestaje obowiązywać.
Udzielenia zabezpieczenia może żądać każda strona lub uczestnik postępowania, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.
Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia
Interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie. W szczególnych przypadkach interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia uważa się za uprawdopodobniony, gdy żądającym zabezpieczenia jest powód dochodzący należności zapłaty z tytułu transakcji handlowej w rozumieniu ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych, w przypadku gdy wartość tej transakcji nie przekracza siedemdziesięciu pięciu tysięcy złotych, a dochodzona należność nie została uregulowana i od dnia upływu terminu jej płatności upłynęły co najmniej trzy miesiące.
Przy wyborze sposobu zabezpieczenia sąd uwzględni interesy stron lub uczestników postępowania w takiej mierze, aby uprawnionemu zapewnić należytą ochronę prawną, a obowiązanego nie obciążać ponad potrzebę. Sąd ocenia więc w toku postępowania zabezpieczającego, czy zakaz zbywania nieruchomości nie jest nadmiernym sposobem zabezpieczenia roszczenia.
Wniosek o udzielenie zabezpieczenia
Stronami postępowania o udzielenie zabezpieczenia będą uprawniony oraz obowiązany. Do udzielenia zabezpieczenia właściwy jest sąd, do którego właściwości należy rozpoznanie sprawy w pierwszej instancji. Jeżeli nie można ustalić takiego sądu, właściwy jest sąd, w którego okręgu ma być wykonane postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. W braku takiej podstawy lub w przypadku, w którym postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia miałoby być wykonane w okręgach różnych sądów – właściwy jest sąd rejonowy dla m.st. Warszawy. Wniosek o udzielenie zabezpieczenia zgłoszony w toku postępowania rozpoznaje sąd tej instancji, w której toczy się postępowanie, z wyjątkiem przypadku, gdy sądem tym jest Sąd Najwyższy. Wtedy o zabezpieczeniu orzeka sąd pierwszej instancji.
Wniosek o udzielenie zabezpieczenia powinien odpowiadać wymaganiom ogólnym dla pisma procesowego, a także zawierać:
- wskazanie sposobu zabezpieczenia, a w sprawach o roszczenie pieniężne także wskazanie sumy zabezpieczenia;
- uprawdopodobnienie okoliczności uzasadniających wniosek.
W przypadku, gdy wnioskodawca chce, aby zabezpieczenia polegało na ustanowieniu sądowego zakazu zbywania nieruchomości powinien wskazać taki właśnie sposób zabezpieczenia roszczenia. Dodatkowo warto zawnioskować do sądu o wpisanie w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania nieruchomości.
Jeżeli wniosek o udzielenie zabezpieczenia złożono przed wszczęciem postępowania, należy także przedstawić przedmiot sprawy w sposób zwięzły, a więc niekoniecznie z taką szczegółowością jak w pozwie.
Suma zabezpieczenia nie może być wyższa od dochodzonego roszczenia liczonego wraz z odsetkami do dnia wydania postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia oraz z kosztami wykonania zabezpieczenia. Suma ta może obejmować także przewidywane koszty postępowania.
Uprawienia drugiej strony, czyli obowiązanego
Jeżeli sąd udzieli wnioskodawcy zabezpieczenia, wówczas drugiej stronie na to postanowienie przysługuje zażalenie.
W przypadku, gdy co prawda zabezpieczenie zostało ustanowione przez wniesieniem pozwu albo wniosku, ale uprawniony nie wniósł pisma wszczynającego postępowanie w wyznaczonym terminie albo cofnął pozew lub wniosek, jak również gdy pozew lub wniosek zwrócono albo odrzucono albo powództwo bądź wniosek oddalono lub postępowanie umorzono, obowiązanemu przysługuje przeciwko uprawnionemu roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej wykonaniem zabezpieczenia. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od dnia jego powstania.
Warto zaznaczyć, że niektóre rodzaje zabezpieczenia podlegają wykonania w drodze egzekucji. Kieruje się wówczas odpowiedni wniosek do komornika po uzyskaniu postanowienia o zabezpieczeniu wydanego przez sąd. Przykładowo może to nastąpić w przypadku zabezpieczenia w formie zajęcia środków na rachunku bankowym. Wówczas do czasu rozstrzygnięcia właściwego postępowania będą one przechowywane na rachunku depozytowym Ministra Finansów.
Zakaz zbywania nieruchomości
Jak wskazano, jednym ze sposobów zabezpieczenia jest ustanowienie zakazu zbywania nieruchomości. Jest to sposób zabezpieczenia roszczeń niepieniężnych.
Klasycznym przykładem, w którym zastosowanie może znaleźć taki sposób zabezpieczenia jest tak zwana skarga pauliańska. Wierzyciel występuje do sądu z żądaniem uznania czynności prawnej za bezskuteczną wobec niego. Przykładowo w sytuacji, gdy jego dłużnik zawarł umowę darowizny nieruchomości z członkiem rodziny na skutek czego stał się niewypłacalny, a nastąpiło to w czasie albo krótko przed wszczęciem egzekucji komorniczej przez wierzyciela.
Wówczas kierując do sądu powództwo ze skargi pauliańskiej albo przed jego wniesieniem, wierzyciel może wystąpić o ustanowienie zabezpieczenia polegającego na zakazie zbywania wspomnianej, darowanej nieruchomości. W przypadku bowiem, gdyby nieruchomość stała się przedmiotem dalszej sprzedaży, powodowałoby to dla niego dalsze komplikacje i utrudniło zaspokojenie roszczenia.
Nieważność czynności prawnej dokonanej wbrew zakazowi zbywania lub obciążania
Ciekawą instytucję przewiduje art. 7523a kodeksu cywilnego w odniesieniu jednak tylko do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz nieruchomości, dla której nie została urządzona księga wieczysta. Czynność prawna obowiązanego dokonana wbrew zakazowi zbywania lub obciążania nieruchomości, która nie ma urządzonej księgi wieczystej lub której księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu, jest nieważna. Oznacza to, że umowa sprzedaży takiej nieruchomości dokonana po ustanowieniu zabezpieczenia będzie w świetle prawa nieważna. Podobnie czynność prawna dokonana wbrew zakazowi zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest nieważna, jeżeli dokonano wpisu w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania tego prawa.
Wpis do księgi wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania nieruchomości
Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia ustanawiające zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania nieruchomości lub obciążania tych praw. Sąd przekazuje postanowienie o zakazie zbywania nieruchomości sądowi dokonującemu wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się z urzędu. Sąd, który dokonał wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej, doręcza postanowienie obowiązanemu. Wpis takiego zakazu będzie umieszczony w dziale trzecim księgi wieczystej – prawa, roszczenia i ograniczenia.
