Kwestie nabywania nieruchomości przez zagraniczne osoby prawne, a także osoby o innym niż polskie obywatelstwie są w sposób szczególny uregulowane prawnie. Warunki, sposób i procedurę nabycia nieruchomości reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Nabywanie nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez cudzoziemców oraz podmioty zagraniczne podlega szczegółowym regulacjom prawnym, mającym na celu zapewnienie kontroli nad tym procesem oraz ochronę interesów narodowych i gospodarczych kraju. Kluczowym aktem normatywnym, który określa warunki oraz procedury związane z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców, jest Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Przepisy tej ustawy ustanawiają obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców oraz wskazują wyjątki od tego wymogu, a także określają konsekwencje naruszenia procedur.

Definicja cudzoziemca w kontekście nabywania nieruchomości

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, za cudzoziemca uznaje się osobę fizyczną niemającą obywatelstwa polskiego, osobę prawną z siedzibą poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej oraz jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, ale posiadającą siedzibę za granicą. Ponadto za cudzoziemca może być uznany także podmiot zarejestrowany w Polsce, w sytuacji gdy jest kontrolowany przez osoby fizyczne lub prawne mające siedzibę za granicą. Kryterium kontroli może wynikać z posiadania większościowego udziału w kapitale zakładowym lub z dominującego wpływu na decyzje zarządcze.

Obowiązek uzyskania zezwolenia

Generalnie, cudzoziemcy zainteresowani nabyciem nieruchomości w Polsce muszą uzyskać stosowne zezwolenie wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie to jest wydawane w formie decyzji administracyjnej, a jego uzyskanie wymaga przeprowadzenia procedury weryfikacyjnej. Minister sprawdza, czy planowana transakcja nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa państwa, porządku publicznego oraz interesów gospodarczych. Ważnym kryterium wydania pozytywnej decyzji jest wykazanie przez cudzoziemca więzi z Polską, na przykład poprzez prowadzenie działalności gospodarczej w kraju, posiadanie prawa pobytu lub członkostwo w polskiej rodzinie.

Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia

Pomimo ogólnej zasady, przewidziane są przypadki, w których cudzoziemcy nie muszą ubiegać się o zezwolenie. Wyjątki te obejmują przede wszystkim obywateli oraz przedsiębiorców pochodzących z krajów należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii, cudzoziemców nabywających lokal mieszkalny lub użytkowy, jeśli mają prawo stałego pobytu na terytorium Polski, nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia na podstawie ustawowych przepisów spadkowych.

Dzięki tym regulacjom, cudzoziemcy z państw członkowskich Unii Europejskiej mogą swobodnie inwestować w polskie nieruchomości bez konieczności uzyskiwania dodatkowych zgód administracyjnych, co znacząco ułatwia transakcje inwestycyjne i gospodarcze.

Procedura uzyskania zezwolenia

Aby uzyskać zezwolenie, cudzoziemiec składa wniosek do MSWiA wraz z załącznikami, które potwierdzają jego sytuację prawną oraz cel nabycia nieruchomości. Wniosek powinien zawierać dane osobowe wnioskodawcy, szczegółowe informacje dotyczące planowanej nieruchomości oraz uzasadnienie zakupu. Ministerstwo ma dwa miesiące na rozpatrzenie wniosku, choć w praktyce procedura może się wydłużyć, zwłaszcza jeśli wymagane są dodatkowe analizy i konsultacje.

Decyzja pozytywna otwiera drogę do zawarcia umowy kupna-sprzedaży, którą należy sporządzić w formie aktu notarialnego. Następnie nowy właściciel musi dokonać rejestracji nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej przez właściwy sąd rejonowy, co stanowi finalny etap procesu.

Minister przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia, a także dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa. Minister może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.

Promesa

Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej "promesą". Promesa jest ważna rok od dnia wydania i może być wydana również na wniosek założycieli danego podmiotu. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Warunki uzyskania zezwolenia

Zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa oraz wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
• posiadanie zezwolenia na pobyt: czasowy, stały, lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:

• oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;
• oznaczenie nabywanej nieruchomości;
• oznaczenie zbywcy;
• określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;
• informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności, , a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.

Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha.

Skutki prawne naruszenia przepisów

Transakcje przeprowadzone z naruszeniem przepisów, czyli bez wymaganego zezwolenia, są nieważne z mocy prawa. Oznacza to, że nabywca nie zostaje prawnie uznanym właścicielem nieruchomości, a w niektórych przypadkach nieruchomość może zostać przejęta przez Skarb Państwa. Ponadto, cudzoziemcy, którzy próbują obejść przepisy poprzez nierejestrowane umowy, mogą ponieść konsekwencje prawne, w tym odpowiedzialność finansową oraz administracyjną.

Specyfika zakupu gruntów rolnych

Szczególnie rygorystyczne przepisy dotyczą nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nakłada ograniczenia na zakup tego rodzaju nieruchomości, aby chronić krajowy rynek rolny przed spekulacją. W większości przypadków cudzoziemiec musi spełnić dodatkowe wymogi, takie jak posiadanie statusu rolnika indywidualnego oraz prowadzenie działalności rolniczej na terenie Polski przez określony czas. Ograniczenia te mają na celu utrzymanie rodzimej produkcji rolnej oraz zapobieganie przejmowaniu gruntów przez inwestorów niezwiązanych z sektorem rolniczym.

Nabycie udziałów lub akcji

Co do zasady, nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także każda inna czynność prawna dotycząca udziałów lub akcji wymaga zezwolenia ministra, jeżeli w ich wyniku spółka będąca właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną. 

Nabycie lub objęcie przez cudzoziemca udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli spółka ta jest spółką kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

Wówczas wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać dodatkowo:

• oznaczenie spółki, której udziały (akcje) są nabywane, obejmowane albo są przedmiotem innej czynności prawnej;
• oznaczenie spółki, która w wyniku nabycia, objęcia udziałów (akcji) albo innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) innej spółki handlowej stanie się spółką kontrolowaną;
• określenie nieruchomości stanowiących własność bądź będących w użytkowaniu wieczystym spółki, która stanie się spółką kontrolowaną lub której udziały (akcje) są nabywane lub obejmowane przez cudzoziemców;
• określenie sposobu nabycia lub objęcia udziałów (akcji) bądź innej czynności prawnej dotyczącej udziałów (akcji) w spółce, na skutek której spółka będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej stanie się spółką kontrolowaną.

Znaczenie regulacji

Zakup nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców jest obwarowany określonymi wymaganiami, które mają na celu zarówno zapewnienie bezpieczeństwa państwa, jak i ochronę interesów gospodarczych. Proces ten, choć w niektórych przypadkach skomplikowany, jest możliwy do realizacji po spełnieniu określonych formalności prawnych. Szczególne znaczenie ma status cudzoziemca oraz rodzaj nieruchomości, które determinują zakres wymaganych zgód. Dzięki precyzyjnemu przygotowaniu dokumentacji oraz znajomości procedur, cudzoziemcy mogą skutecznie inwestować w polski rynek nieruchomości, przestrzegając przy tym obowiązujących regulacji prawnych. Odpowiednie podejście do procesu nabywania nieruchomości pozwala na uniknięcie komplikacji prawnych i zwiększa szanse na pomyślną realizację transakcji.

Notariusze, sądy i organy administracji publicznej przesyłają właściwemu ministrowi odpisy dokumentów takich jak akty notarialne, czy postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, na mocy których właścicielem nieruchomości staje się cudzoziemiec .