Dom jednorodzinny – zgłoszenie budowy
Jak wszyscy wiemy, aby rozpocząć roboty budowlane musimy uzyskać stosowne pozwolenie. W jednym przypadku należy złożyć stosowny wniosek, w innym wystarczy zgłosić budowę. Może się również obyć bez żadnych formalności jeśli mówimy o najprostszych pracach budowlanych. Znajomość przepisów prawa jest niezbędna, aby spełnić stosowne warunki, w przeciwnym wypadku nasze prace budowlane mogą wiązać się z sankcjami finansowymi oraz obowiązkiem rozbiórki.
Pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?
Rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego może nastąpić w drodze uzyskania pozwolenia na budowę lub po zgłoszeniu budowy. Wybór należy do inwestora, pod warunkiem, że chodzi o wolnostojący budynek jednorodzinny, który w całości mieści się na określonej działce. Samo zgłoszenie budowy jest szybszą procedurą z racji tego, że jest mniej sformalizowane i nie wymaga wydania decyzji administracyjnej. W przypadku pozwolenia na budowę taka decyzja, wydana przez starostwo, jest już konieczna. Prace budowlane wówczas mogą rozpocząć się po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku, uprawomocnieniu decyzji oraz gdy organ nie wniesie sprzeciwu.
Zgłoszenie budowy
Zgłoszenie budowy może zostać wykorzystane podczas realizacji budowy przyłączy telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych, wodociągowych, kanalizacyjnych oraz elektromagnetycznych, przydomowych oczyszczalni ścieków o określonej wydajności, zbiorników na ścieki o pojemności do 10m3, a także wolnostojących, parterowych budynków gospodarczych, garaży itp. o powierzchni do 35 m2, gdzie łączna liczba takich poszczególnych obiektów na jednej działce nie może przekraczać 500 m2 jej powierzchni.
W zgłoszeniu budowy powinniśmy określić rodzaj, sposób wykonywania oraz zakres robót budowlanych. Konieczne jest również wyznaczenie terminu ich rozpoczęcia. Wniosek składany jest na formularzu urzędowym. Wyróżniamy wnioski o pozwolenie na budowę (ewentualnie rozbiórkę) domu (B-1), budowę lub przebudowę domu (B-2) oraz oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością (B-3).
Podczas składania zgłoszenia na budowę domu jednorodzinnego, jak również wniosku o wydanie pozwolenia, na inwestora nałożony zostaje obowiązek dostarczenia oświadczenia, które wskazuje na prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Owy tytuł prawny wynika z prawa własności między innymi użytkowania wieczystego, ograniczonego prawa rzeczowego, czy innego stosunku zobowiązaniowego.
Zgłoszenie budowy domu wymaga także załączenia projektu budowlanego wraz z opiniami, jak również uzgodnieniami, pozwoleniami i wszelkimi dokumentami wymaganymi przez prawo.
Kiedy zgłosić budowę domu jednorodzinnego?
Zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego powinno być dokonane przed rozpoczęciem wykonywania robót budowlanych. Starosta w terminie 21 dni ma możliwość wniesienia sprzeciwu w drodze decyzji. Dochodzi do niego między innymi kiedy wykonywanie robót budowlanych narusza plany miejskiego zagospodarowania lub było konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę. W przypadku kiedy konieczne jest tylko uzupełnienie zgłoszenia starosta nakłada obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów w określonym terminie. Kiedy ten warunek nie zostanie dopełniony, wówczas dopiero wnosi sprzeciw. Jeżeli sprzeciw nie zostanie wniesiony można przystąpić do budowy domu. Z kolei jeżeli roboty budowlane nie rozpoczną się w ciągu 3 lat od terminu, który został określony w zgłoszeniu, wówczas należy złożyć takie zgłoszenie ponownie.
Co w przypadku budowy bez stosownych pozwoleń?
Zwykle, kiedy dochodzi do samowoli budowlanej, tj. kiedy stawiamy budynek bez stosownych pozwoleń lub kiedy rozpoczynamy prace budowlane mimo sprzeciwu starosty, organ nadzoru budowlanego nakazuje rozbiórkę obiektu, lub jego części. Jednak w przypadku, w którym są spełnione określone warunki, np. budowa jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy organ jedynie nakłada na zainteresowanego wezwanie do uzupełnienia braków formalnych. Wówczas po dostarczeniu dokumentów nałożona zostaje karna opłata legalizacyjna, po której uiszczeniu można kontynuować budowę. Opłata ta jest zależna od rodzaju inwestycji, np. jest niższa w przypadku gdy chodzi o budowę szamba, a wyższa przy domu jednorodzinnym. Jeżeli karna opłata nie zostanie uiszczona, nie zostaje wszczęte postępowanie egzekucyjne, a wydany zostaje nakaz rozbiórki obiektu.
Budowa bez formalności
Zgłoszenie budowy nie jest wymagane w przypadku budowy ogrodzenia, pod warunkiem, że jego wysokość przekracza 2,20 m. Dotyczy to również ogrodzeń budowanych od strony placów, torów kolejowych, dróg i ulic. Jeżeli natomiast ogrodzenie przekracza wysokość 2,20 m inwestor jest zobowiązany do zawiadomienia starostwa o planowanych pracach.
