Co to jest odwrócona hipoteka

Odwrócony kredyt hipoteczny zwany potocznie odwróconą hipoteką ustanawiany jest w drodze umowy banku z kredytobiorcą. Pozwala na pozyskanie środków finansowych przez kredytobiorcę w zamian za ustanowienie odpowiednich zabezpieczeń na nieruchomości na rzecz banku. Instytucja ta została wprowadzona przez polskiego ustawodawcę w 2014 roku.

Zagadnienie odwróconej hipoteki reguluje ustawa z dnia 23 października 2014 roku o odwróconym kredycie hipotecznym. Określa ona zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczenia zobowiązań wynikających z tej umowy.

Strony w umowie odwróconego kredytu hipotecznego

Umowa o odwróconą hipotekę zawierana jest między kredytobiorcą a bankiem. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo użytkowania wieczystego. Nie tylko właściciel nieruchomości może zawrzeć z bankiem umowę odwróconego kredytu hipotecznego. Kredytobiorcą może być także osoba fizyczna, która jest współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.

Przez bank natomiast należy rozumieć również oddział banku zagranicznego, oddział instytucji kredytowej lub instytucję kredytową prowadzącą działalność transgraniczną w rozumieniu ustawy Prawo bankowe.

Istota umowy o odwróconą hipotekę

Najprościej rzecz ujmując, w umowie odwróconego kredytu hipotecznego bank udziela kredytobiorcy swoistej pożyczki i wypłaca mu określoną sumę pieniędzy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na bank albo ustanowienie hipoteki na rzecz banku.

Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami. Elementami zasadniczymi w umowie kredytu hipotecznego są więc: zobowiązanie banku do wypłaty określonej kwoty środków pieniężnych na rzecz kredytobiorcy; zobowiązanie kredytobiorcy do spłaty wypłaconych środków pieniężnych wraz z odsetkami oraz ewentualnymi innymi kosztami; spłata po śmierci kredytobiorcy oraz zobowiązanie kredytobiorcy do ustanowienia określonego zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego.

Zabezpieczenie wierzytelności banku

W umowie odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia określonego zabezpieczenia odwróconego kredytu hipotecznego: hipoteki oraz roszczenia o przeniesienie przedmiotu zabezpieczenia do majątku banku.

Co za tym idzie, wierzytelność banku wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być zabezpieczona na dwa sposoby: przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu albo prawie użytkowania wieczystego, a także poprzez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego.

W przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku na zabezpieczenie wierzytelności z umowy, po złożeniu odpowiedniego wniosku do sądu, wpis hipoteki pojawi się w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Oznacza to, że odnajdując księgę za pomocą wyszukiwarki ksiąg wieczystych, po otwarciu jej treści w dziale IV, widnieć będzie informacja o hipotece, jej wysokości oraz dane wierzyciela hipotecznego, którym jest bank.

Kwota przeznaczona dla kredytobiorcy

Dla zachowania ważności umowy o odwróconą hipotekę, należy w jej treści określić sumę kredytu udostępnioną kredytobiorcy. Można to zrobić kwotowo albo przez podanie podstaw do jej ustalenia.

Kwota przeznaczona dla kredytobiorcy jest ustalana w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo prawa użytkowania wieczystego.

Wypłata tych środków następuje jednorazowo albo w ratach, przez okres i w wysokości określonych w umowie odwróconego kredytu hipotecznego i najdłużej do dnia śmierci kredytobiorcy. Kredytobiorca może dowolnie dysponować wypłaconymi środkami oraz mieszkać w nieruchomości, natomiast po jego śmierci bank nabywa własność nieruchomości.

Zasady i tryb zawierania umowy o odwróconą hipotekę

Umowa o odwrócony kredyt hipoteczny zawierana jest w formie pisemnej. Bank, przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, a kredytobiorca jest obowiązany do przedstawienia, na żądanie banku, dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania tej oceny.

Treść umowy odwróconego kredytu hipotecznego

Umowa odwróconego kredytu hipotecznego określa w szczególności: strony umowy; kwotę odwróconego kredytu hipotecznego; rynkową wartość nieruchomości lub lokalu; stosunek kwoty odwróconego kredytu hipotecznego do rynkowej wartości nieruchomości lub lokalu; termin, wysokość i sposób wypłaty kwoty odwróconego kredytu hipotecznego; sposób zabezpieczenia wierzytelności banku; stronę umowy zobowiązaną do poniesienia kosztu wyceny nieruchomości lub lokalu oraz kosztu monitorowania ich wartości.

Poza tym umowa określa sposób ustalenia wysokości oprocentowania, wysokość oprocentowania i warunki jego zmiany, a także wysokość i sposób płatności innych kosztów, w tym kosztu wykonywania przez bank upoważnienia, kosztu monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu oraz warunki, na jakich koszty te mogą ulegać zmianie; obowiązki kredytobiorcy oraz skutki ich niewykonywania przez kredytobiorcę, w szczególności prawo do żądania przez bank udzielenia mu upoważnienia do wykonania tych obowiązków oraz częstotliwość i sposób monitorowania wartości nieruchomości lub lokalu.

Umowa wskazuje oczywiście prawa kredytobiorcy, w tym prawo do odstąpienia od umowy wraz z określeniem wysokości odsetek za miniony okres, prawo do przedterminowej spłaty odwróconego kredytu hipotecznego oraz inne uprawnienia.

Dodatkowo umowa reguluje warunki wypowiedzenia, zasady i termin rozliczenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego oraz wskazuje osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy.

Do umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank dołącza wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Zmiana umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest bezpłatna w zakresie wskazania osoby do kontaktu po śmierci kredytobiorcy, a w pozostały zakresie płatna zgodnie z taryfami banku.

Prawa i obowiązki kredytobiorcy

Przed zawarciem umowy bank dokonuje oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego nieruchomości lub lokalu, a kredytobiorca jest obowiązany do przedstawienia, na żądanie banku, dokumentów i informacji niezbędnych do dokonania tej oceny.

W umowie odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca może zobowiązać się do niezbywania własności nieruchomości lub prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bez zgody banku.

W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca jest zobowiązany w odniesieniu do nieruchomości lub lokalu: posiadać ubezpieczenie tej nieruchomości lub tego lokalu od zdarzeń losowych, jeżeli jest wymagane przez bank; utrzymywać nieruchomość lub lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, w szczególności dokonywać bieżących napraw i remontów; terminowo uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości lub tego lokalu.

Jeżeli chodzi o uprawnienia kredytobiorcy może on z nich skorzystać, gdy bank nie wykonuje obowiązku, polegającego na dostarczeniu kredytobiorcy formularza informacyjnego zawierającego informacje o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego, w postaci papierowej lub elektronicznej, w terminie nie krótszym niż czternaście dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego, a także w przypadku, gdy bank sporządza umowę odwróconego kredytu hipotecznego niezgodnie z wymogami ustawowymi. Kredytobiorca może wówczas złożyć bankowi pisemne oświadczenie o skorzystaniu z jednego z uprawnień. Dostępne dla kredytobiorcy uprawnienia to: żądanie od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów należnych od wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego albo wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego i spłacenie całkowitej kwotę do zapłaty bez dziesiątej części odsetek i innych kosztów.

Rozwiązanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego

Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu hipotecznego w każdym czasie. Musi natomiast zachować termin wypowiedzenia wynoszący trzydzieści dni.

Kredytobiorca może bez podania przyczyny odstąpić od umowy odwróconego kredytu hipotecznego, w terminie trzydziestu dni od dnia jej zawarcia. Należy w tym celu wysłać oświadczenie o odstąpieniu od umowy do banku za pośrednictwem poczty polskiej albo osobiście w banku pod wskazanym adresem. Kredytobiorca nie ponosi wówczas kosztów związanych z odstąpieniem od umowy, z wyjątkiem niepodlegających zwrotowi opłat lub ich części poniesionych przez bank na rzecz organów administracji państwowej lub sądów.

Kredytobiorca po odstąpieniu zwraca bankowi wypłaconą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego wraz z odsetkami należnymi do dnia odstąpienia od umowy. Powinno to nastąpić najpóźniej w terminie trzydziestu dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Dodatkowo kredytobiorca ma prawo w każdym czasie do spłaty całkowitej kwoty do zapłaty lub jej części. Bank nie pobiera wówczas prowizji.