Niekiedy nabywcy nieruchomości decydują się na zakup działki rolnej z uwagi na dużo niższą cenę niż ta przewidziana dla działek budowlanych. Należy pamiętać, że aby w przyszłości móc wykorzystać taką działkę dla celów budownictwa mieszkalnego należy przejść szereg procedur oraz uiścić stosowną opłatę za takie przekształcenie. Warto przed zakupem nieruchomości rolnej zorientować się, jakie to procedury oraz z jakimi kosztami należy się liczyć.
Przekształcenie nieruchomości rolnej w działkę budowlaną wymaga określonych przepisami działań ze strony właściciela nieruchomości. W tym celu należy podjąć następujące działania:
- starania o uzyskanie zgody odpowiednich organów na wykorzystanie nieruchomości na cele nierolnicze – w razie potrzeby procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego);
- wyłączenie gruntu z produkcji rolnej;
- poniesienie określonych opłat.
Nabycie działki rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym jest możliwe bez dodatkowych problemów i wymogów jedynie, gdy jej powierzchnia nie przekracza 1 ha, co wynika z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 o kształtowaniu ustroju rolnego. W przypadku chęci nabycia większej nieruchomości rolnej należy uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Pierwszeństwo zakupu mają jednak rolnicy indywidualni. Sprzedający powinien wykazać, że nie było chętnych na zakup przez rolników indywidualnych. Dodatkowo Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa dysponuje prawem pierwokupu, a więc prawem pierwszeństwa w nabyciu takiej nieruchomości.
Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Regulacje ustawowe i zgody
W pierwszej kolejności nabywca nieruchomości powinien sprawdzić, czy dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość rolna utworzony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jaki przeznaczenie w tym planie ma dana działka.
Jeżeli dla danego terenu nie ma ustanowionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy złożyć do urzędu gminy wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowana budowa.
Przepisy, które regulują kwestie przekwalifikowania gruntów są zawarte w ustawie z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W przypadku, jeżeli działki rolne znajdują się na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy, właściciel nie musi uzyskiwać zgody na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze. Tak samo jest w przypadku zmiany przeznaczenia niewymagającego zgody w przypadkach wskazanych w ustawie. W innym przypadku zainteresowany przekształceniem gruntu właściciel nieruchomości powinien złożyć do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Regulacji tej nie stosuje się do terenów, dla których miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie sporządza się.
Przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:
- gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi,
- gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw środowiska lub upoważnionej przez niego osoby,
- pozostałych gruntów leśnych - wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.
Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku.
Do wniosku dotyczącego gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III oraz gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa, marszałek województwa dołącza swoją opinię i przekazuje wniosek odpowiedniemu ministrowi w terminie do 30 dni od chwili złożenia wniosku przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).
Organ wyrażający zgodę może żądać złożenia wniosku w kilku wariantach, przedstawiających różne kierunki projektowanego przestrzennego rozwoju zabudowy.
Przekształcenia niewymagające uzyskania zgody
Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:
- co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
- położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
- położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;
- ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.
Warto więc przez staniem się właścicielem nieruchomości rolnej sprawdzić szczegółowe dane dotyczące nieruchomości, jej położenie, a także klasę gruntów rolnych, które obejmuje. Najprostszym sposobem na dokonanie podstawowej i wstępnej analizy jest sprawdzenie księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (tzw. odrolnienie)
Artykuł 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 o ochronie gruntów rolnych i leśnych reguluje kwestię uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne - może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalających na takie wyłączenie.
Decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji rolniczej gruntów rolnych klas I-III można otrzymać, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy będą przewidywały przeznaczenie działki na cele inne niż rolnicze. Jeżeli chodzi o gleby pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-VI, co do zasady nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej, poza pewnymi wyjątkami na przykład, gdy znajdują się pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych albo pod stawami.
Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 - Prawo budowlane.
Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne. Obowiązek powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.
Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.
W razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzje, a niewyłączonych jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. Zbywający, czyli sprzedawca, jest obowiązany uprzedzić nabywcę o tym obowiązku.
W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę.
Opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – należność oraz opłata roczna
Wysokości należności za tzw. odrolnienie nieruchomości jest zależna od klasy gruntu rolnego i wskazana w ustawie z dnia 3 lutego 1995 o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Im gorsza klasa gruntu, tym mniejsza opłata. I tak, opłaty te wynoszą za 1 ha nieruchomości:
| Klasa gruntu | Należność zł/ha |
|---|---|
| I | 437 175 |
| II | 378 885 |
| IIIa | 320 595 |
| IIIb | 262 305 |
| IVa | 204 015 |
| IVb | 145 725 |
| V | 116 580 |
| VI | 87 435 |
Poza jednorazową opłatą za wyłączenie z produkcji rolnej, należy uiszczać opłaty roczne w przypadku trwałego wyłączenia gruntu. Należy je płacić przez okres 10 lat. Każda opłata jest równa wysokości 10% należności (wskazanej w tabeli) za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji.
Procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej
Dopiero po zmianie przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, właściciel nieruchomości może przystąpić do procedury wyłączenia gruntu z produkcji rolniczej.
Wniosek należy złożyć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Wniosek mogą złożyć określone osoby, to znaczy: właściciel nieruchomości rolnej, posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca, niezależnie od tego czy jest osobą fizyczną czy prawną (na przykład spółką).
Samo złożenie wniosku jest bezpłatne, natomiast później pamiętać o uiszczaniu opłat za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy ponosić opłaty za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wniosek należy złożyć do starostwa albo urzędu miasta lub gminy – właściwym dla miejsca, gdzie położona jest nieruchomość rolna.
Do wniosku o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy załączyć szereg dokumentów, takich jak
- decyzja o warunkach zabudowy albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego
- wypis z rejestru gruntów
- dokumenty potwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (jak umowa sprzedaży)
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- dokument określający wartość rynkową
- projekt zagospodarowania działki lub terenu.
Na załatwienie sprawy czeka się miesiąc, a w szczególnych wypadkach do dwóch miesięcy. W przypadku, gdy wniosek będzie niekompletny organ wezwie do jego uzupełnienia w terminie siedmiu dni. Od niezadowalającej decyzji starosty można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, na piśmie za pośrednictwem organu, który wydał decyzję. Termin na wniesienie odwołania to 14 dni od daty otrzymania decyzji.
Co istotne, jeżeli w okresie dwóch lat zrezygnuje się z prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, należny jest zwrot wpłaconej należności (z tytułu opłaty za wyłączenie). Możliwa jest rezygnacja z całości bądź części, stąd zwrot otrzyma się odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji w terminie do 3 miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.
