Zarówno w przeszłości jak i dziś zdarza się, że właściciele sąsiadujących działek mają wątpliwości co do prawidłowego przebiegu ich granicy. Sytuacja ta niekiedy powoduje trwające wiele lat konflikty, wpływa na codzienne funkcjonowanie, a także znacznie utrudnia potencjalną sprzedaż nieruchomości. Istnieją mechanizmy prawne, które pozwalają taki spór zakończyć.
Najprostszym sposobem na sprawdzenie, jak aktualnie wygląda przebieg granicy działki w rejestrach krajowych jest skorzystanie z Geoportalu Krajowego. W tym celu należy zlokalizować działkę po jej adresie albo po numerze działki i sprawdzić jej granice na podstawie lokalizacji na mapie. Często jednak zdarza się, że granice działki zaznaczone w rejestrze odbiegają od tych, które funkcjonują w rzeczywistości. Taka sytuacja często rodzie spór pomiędzy sąsiadami, czyli właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości.
Postępowanie administracyjne o rozgraniczenie nieruchomości
Pierwszym działaniem, które może podjąć osoba, która chce ustalić przebieg granic działki jest zwrócenie się do wójta burmistrza albo prezydenta miasta, w którym położona jest nieruchomość. Postępowanie o rozgraniczenie nieruchomości przeprowadzane jest na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 maja 1989 roku – Prawo geodezyjne i kartograficzne.
Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie albo niektóre granice określonej nieruchomości z przyległymi nieruchomościami lub innymi gruntami, a dokonują go wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz, niekiedy, sądy.
Postępowanie o rozgraniczenie może zostać rozpoczęte z urzędu, jeśli organy administracji same zauważą nieprawidłowości oraz przy scalaniu gruntów, albo na wniosek zainteresowanej osoby.
Przebieg postępowania o rozgraniczenie nieruchomości
Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje upoważniony geodeta upoważniony przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta geodeta.
Geodeta dokonuje przeglądu wszelkiej dostępnej dokumentacji dotyczącej dotychczasowego wyznaczenia granic, a także udaje się na miejsce sporu i przygląda się obszarom granicznym, poszukując znaków i śladów granicznych, oceniając położenie ogrodzenia i sposób użytkowania nieruchomości. Przy ustalaniu przebiegu granic geodeta bierze pod uwagę wspomniane znaki i ślady graniczne, a także mapy i inne dokumenty.
Jeżeli dane co do dotychczasowego przebiegu granic są niewystarczające, a także jeżeli w ogóle ich nie ma albo są dane pochodzące z różnych źródeł są ze sobą sprzeczne – na przykład to, co wynika z map odbiega od położenia znaków granicznych, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania nie składa żadnego oświadczenia i nie kwestionuje przebiegu granicy. Oznacza to, że w braku pełnej dokumentacji, w przypadku jeżeli jeden z sąsiadów doprowadzi do wszczęcia postępowania o rozgraniczenie, a drugi z sąsiadów będzie w toku tego postępowania bierny (nie będzie składał oświadczeń, nie zakwestionuje przebiegu granicy, z którym się nie zgadza), wówczas granica zostanie wyznaczona zgodnie z wolą pierwszego z nich. Dlatego tak ważne jest branie czynnego udziału w postępowaniu o rozgraniczenie nieruchomości.
W razie sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta ma obowiązek nakłaniać strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej, co oznacza, że nie będzie kwestionowana.
Nieodłącznym elementem postępowania rozgraniczającego jest wizyta geodety na terenie sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Wezwanie do stawienia się na gruncie doręcza się stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru i nie później niż siedem dni przed wyznaczonym terminem. W wezwaniu widnieje informacja o skutkach niestawiennictwa, a także o tym, że nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety. Natomiast razie usprawiedliwionego niestawiennictwa (np. z powodu choroby), geodeta wstrzymuje czynności do czasu ustania przyczyny - nie dłużej niż na okres jednego miesiąca. W takim przypadku można również wyznaczyć swojego pełnomocnika do stawienia się na działce. Po dokonaniu czynności ustalenia przebiegu granic geodeta sporządza protokół graniczny lub akt ugody stron co do przebiegu granic.
Jeżeli natomiast ugoda nie została zawarta, , ale ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron, przez wójta, burmistrza lub pretendenta miasta wydana zostaje decyzja o rozgraniczeniu nieruchomości. Przed wydaniem decyzji ocenia się prawidłowość czynności dokonanych przez geodetę i dołącza sporządzoną dokumentację do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Przekazanie sprawy o rozgraniczenie do sądu powszechnego
Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody ani nie ma podstaw do wydania decyzji o rozgraniczenia, czyli brak jest zgodnych oświadczeń stron albo dokumentacji) upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta. Właściciele lub inne osoby władające nieruchomościami są obowiązane do ochrony ustanowionych przez geodetę znaków granicznych.
Następnie następuje umorzenie postępowania administracyjnego i przekazanie sprawy do rozpatrzenia sądowi właściwemu ze względu na położenie nieruchomości. Sąd rozpatruje sprawę w tzw. postępowaniu nieprocesowym. Sąd podczas rozpatrywania sprawy kieruje się przepisami wskazanymi w przepisach prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny - jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby nie można było stwierdzić ostatniego spokojnego stanu posiadania, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Sąd może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.
Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.
Istnieje prawne domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń są zobowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.
Sąd dokonuje ustaleń co do ostatniego spokojnego stanu posiadania przy pomocy ekspertyz geodety, stąd należy mieć na względzie wszelkie opinie geodety wydane podczas trwania postępowania administracyjnego o rozgraniczenie nieruchomości, bowiem mogą one być wskazówką co do tego, jak potoczy się postępowanie sądowe i jaki będzie miało rezultat.
Ostatni spokojny stan posiadania
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego prezentowanym przy okazji rozpatrywania tego rodzaju spraw należy stwierdzić, że stanem spokojnego posiadania jest ustabilizowany stan posiadania nieruchomości, który trwa długo, jednak nie aż tak długo, by pozwolić stwierdzić zasiedzenie nieruchomości (czyli nabycie jej własności poprzez jej długotrwałe posiadanie jak właściciel). Przy jego ocenie uwzględnia się wszelkie możliwe okoliczności. Chodzi o to, że posiadanie tego pasa gruntu trwa tak długo, że pozbawienie go posiadacza gruntu, który do tej pory z niego korzystał naruszałoby, w ocenie sądu, zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że preferowaną przez ustawodawcę osobą, która będzie właścicielem spornego pasa gruntu jest osoba, która do tej pory z niego korzystała, przy uwzględnieniu pojęcia ostatniego spokojnego stanu posiadania.
Co istotne postanowienia sądów oraz wyżej wspomniane decyzje o rozgraniczeniu są z urzędu przesyłane do wydziałów ksiąg wieczystych sądów, a także do starostów. Ma to na celu ujawnienia przebiegu granicy w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków.
