Co należy sprawdzić w księdze wieczystej przed zakupem nieruchomości?
Jak i gdzie sprawdzić informacje znajdujące się w księdze wieczystej?
Dostęp do informacji znajdujących się w księdze wieczystej możemy znaleźć zarówno w internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, jak i w formie papierowej w Sądach Rejonowych. W wersji elektronicznej możemy wybrać, czy chcemy sprawdzić informacje aktualne dotyczące nieruchomości, czy pełne – informujące również np. o poprzednich właścicielach. . Jeśli jednak interesują nas pełne, historyczne informacje dotyczące nieruchomości, sprzed 2003 roku musimy udać się do sądu i zapoznać się z wersją papierową. Aby było możliwe sprawdzenie musimy posiadać numer księgi wieczystej interesującej nas nieruchomości. Najprościej uzyskać go od sprzedawcy danej nieruchomości.
Co w sytuacji, gdy nie znamy numeru księgi wieczystej?
Może zdarzyć się tak, że nie posiadamy numeru księgi wieczystej z różnych powodów. Niestety informacje dotyczące adresu nieruchomości, danych właściciela itp. są niewystarczające kiedy chcemy uzyskać dostęp do informacji znajdujących się w elektronicznej księdze wieczystej. Konieczne jest posiadanie numeru księgi wieczystej. Oczywiście, nie jest niemożliwe sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości w momencie, w którym numeru nie poda nam sprzedawca. Możemy uzyskać go drogą urzędową, jednak warto wiedzieć, że nie jest to ani proste, ani szybkie. Dane dotyczące numerów ksiąg wieczystych zawarte są bowiem w ewidencji gruntów i budynków, którą prowadzi starosta. O ile urzędy oraz właściciele nieruchomości mają ten proces stosunkowo łatwy, o tyle osoby trzecie już niestety muszą się natrudzić wykazując interes prawny w uzyskaniu tych danych. I co warto wiedzieć – w tym przypadku ani chęć sprawdzenia właściciela sąsiedniej działki, ani nawet chęć jej zakupu nie jest z reguły argumentem uzasadniającym interes prawny. Co zrobić w takiej sytuacji? Istnieje możliwość odpłatnego skorzystania z wyszukiwarki internetowej – ekw.plus. Wystarczy nam do tego informacja o adresie działki.
Budowa księgi wieczystej
Księga wieczysta zawiera cztery działy, z czego dział pierwszy podzielony jest na dwie części.
Dział pierwszy (I-O) - oznaczenie nieruchomości:
Zawiera on podstawowe informacje dotyczące położenia, adresu, przeznaczenia oraz powierzchni nieruchomości. W tym dziale możemy znaleźć również informacje dotyczące opisu samego lokalu – tj. z i ilu i jakich pomieszczeń się składa, a także na której kondygnacji się znajduje. Dodatkowo wyszczególnione w nim zostały dane dotyczące odrębności, czyli czy lokal stanowi osobną nieruchomość. Dane zawarte w tym dziale bazują na mapie ewidencyjnej oraz wypisie z rejestru gruntów lub lokali. Lokale oznaczone są na podstawie zaświadczenia o ich powierzchni i położeniu, które wydaje odpowiednia spółdzielnia mieszkaniowa.
Dział pierwszy (I-Sp):
W tym dziale zawarte są prawa rzeczowe związane z własnością nieruchomości. Znajdziemy tu zarówno informacje dotyczące udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, jak i służebności, np. prawo do przejazdu przez sąsiednią nieruchomość.
Dział drugi (II):
Dział drugi informuje nas kto jest właścicielem interesującej nas nieruchomości. Jeśli nieruchomość posiada więcej niż jednego właściciela – wyszczególnieni są oni w księdze wieczystej wszyscy wraz z posiadanymi w niej udziałami. W tym miejscu można sprawdzić zarówno aktualnego właściciela nieruchomości, jak i tych dawnych.
Dział trzeci (III):
Ten dział z kolei informuje nas o obciążeniach danej nieruchomości. Znajdziemy tu informacje dotyczące ograniczeń praw rzeczowych obciążające nieruchomość, prawa i roszczenia osobiste oraz ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością. Wyjątkiem są hipoteki, które wyszczególnione są w kolejnym dziale.
Dział czwarty (IV):
Właśnie w dziale czwartym znajdziemy informacje na temat hipoteki ciążącej na interesującej nas nieruchomości. Z tego działu dowiemy się jaka jest kwota hipoteki, w jakiej jest walucie oraz na czyją rzecz została ustanowiona. Warto wiedzieć, że wartość hipoteki nie jest aktualizowana się wraz ze spłatą rat kredytu przez pożyczkobiorcę. Tym samym nie jest ona tożsama z aktualną wysokością zadurzenia właściciela nieruchomości. Oczywiście po spłacie kredytu informacje z tego działu mogą zostać wykreślone. Nie ma zakazu w kupowaniu nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, jednak należy pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie właściciela. Tym samym nabywając nieruchomość nabywamy także wszelkie jej długi. Jeżeli zdecydujemy się na zakup takiej nieruchomości warto ustalić z bankiem sprzedającego zasady wykreślenia hipoteki. Co do zasady wygląda to w ten sposób, że kwota za kupno nieruchomości przelewana jest do banku i przeznaczona jest na spłatę kredytu.
Na co zwrócić uwagę sprawdzając księgę wieczystą?
Przeglądając księgę wieczystą danej nieruchomości ważne jest, aby zwrócić uwagę na wzmianki o złożonych wnioskach oraz ujawnione w niej ostrzeżenia. Przykładem takiego wniosku może być wpisanie służebności drogi koniecznej obciążającej nieruchomość. Sąd owy wniosek musi rozpatrzeć, a to wymaga czasu, wpis w księdze nie jest dokonywany od razu. Jednak zostaje odnotwane w niej, że dany wniosek został złożony. W księdze wieczystej są również wyszczególnione ostrzeżenia, np. o wszczęciu egzekucji komorniczej.
