Dział drugi księgi wieczystej zawiera informacje dotyczące właściciela nieruchomości. Dane te powinny być aktualizowane każdorazowo przy zmianie przez nowego właściciela (osobiście bądź za pośrednictwem notariusza). Czasem jednak zdarza się, że dane dotyczące właściciela nieruchomości nie zostaną zaktualizowane, a w księdze wieczystej widnieje poprzedni właściciel (często również właściciel nieruchomości, który już zmarł). Może okazać się to problematyczne, w szczególności podczas transakcji sprzedaży nieruchomości.
Złożenie wniosku o wpis nowego właściciela
Obowiązek złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej spoczywa każdorazowo na właścicielu nieruchomości. Stąd każdy, kto stanie się jej właścicielem, czy to w drodze zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, czy na przykład w drodze dziedziczenia, powinien złożyć stosowny wniosek do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wnioskodawca powinien wypełnić urzędowy formularz KW-WPIS i uiścić opłatę od wniosku. Co do zasady będzie to 200 zł, jednak w przypadku wpisu na podstawie dziedziczenia lub podziału majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małożonkami (rozwód) opłata będzie niższa i wyniesie 150 zł.
We wniosku KW-WPIS należy oznaczyć sąd i wydział, do którego składa się wniosek, a także numer księgi wieczystej, której dotyczy sprawa. W dalszej kolejności należy zaznaczyć rubrykę Wpis właściciela (...) oraz opisać treść żądania, tj. podać treść wnioskowanego wpisu do księgi wieczystej (np. wnoszę o wpisane w dziale II księgi wieczystej o numerze xyz jako właściciela nieruchomości osoby ...). W kolejnych rubrykach należy uzupełnić dane dotyczące wnioskodawcy oraz uczestników postępowania, a więc innych osób, które według treści księgi wieczystej mogą być zainteresowane zmianą jej treści. Do wniosku należy dołączyć stosowne dokumenty, w tym przede wszystkim dokument stanowiący podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej (np. umowę sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego).
Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Inną możliwością na uregulowanie wpisów w księdze wieczystej, w tym w jej dziale drugim dotyczącym prawa własności, jest wniesienie do sądu pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. Rozwiązanie to jest zazwczaj stosowane w przypadku omyłek, które powstały przy dokonyaniu wpisów (np. błędy sądu) i nie jest możliwe ich usunięcie w drodze złożenia wniosku wieczystoksięgowego. Zgodnie z tą regulacją, uprawnienie do złożenia takiego pozwu przysługuje między innymi osobie, której prawo jest wpisane błędnie do księgi wieczystej albo nie jest do niej wpisane (mimo, iż wpisane być powinno). Z tego rozwiązania mogą zatem skorzystać osoby, które błędnie widnieją w dziale drugim księgi wieczystej jako właściciele nieruchomości i wnoszą o ich wykreślenie, a także wpisanie faktycznego właściciela nieruchomości. Uprawnienie do wniesienia pozwu przysługuje również osobom, które posiadają prawo własności do danej nieruchomości, ale nie są wpisane w księdze wieczystej i wnoszą o wykreślenie aktualnie wpisanej osoby oraz wpisanie, jako właściciela nieruchomości, siebie.
Co istotne, roszczenie o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być ujawnione w księdze wieczystej w formie ostrzeżenia. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu bądź postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. W opisanej sytuacji każda osoba, która będzie przeglądała treść księgi wieczystej zobaczy informację, że w sądzie toczy się takie postępowanie. Powinno to wzbudzić czujność i ostrożność na przykład w przypadku potencjalnych nabywców nieruchomości.
Osoba składająca do sądu pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, powinna zawrzeć w nim między innymi oznaczenie nieruchomości, której sprawa dotyczy, wskazanie wpisu, który według niej nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a także przytoczyć treść prawidłowego wpisu, który powinien zostać zamieszczony w księdze wieczystej (w tym wypadku będą to dane faktycznego właściciela nieruchomości). Oprócz tego do pozwu powinny zostać załączone dokumenty, które wykazują niezgodność między treścią księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym. Należy przy tym pamiętać, że podstawę wpisu do księgi wieczystej mogą stanowić jedynie dokumenty sporządzone w określonej prawem formie (np. akty notarialne), stąd właśnie takie dokumenty powinny zostać załączone do pozwu.
Nieaktualny (nieżyjący) właściciel wpisany w księdze wieczystej
Ciekawe rozwiązanie w sytuacji, gdy w dziale drugim księgi wieczystej widnieje nieżyjący już właściciel, wprowadza art. 34 zd. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. Stanowi on, że do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami. Powyższe oznacza przykładowo, że gdy osoba wpiana w księdze wieczystej jako właściciel zmarła, a jego spadkobierca chce tę nieruchomość sprzedać osobie trzeciej, nie musi najpierw dokonywać wpisu swojej osoby (spadkobiercy) do księgi wieczystej. Jest możliwe, by w miejsce zmarłego właściciela została wpisana od razu osoba trzecia. Wystarczy, aby osoba trzecia, która składa wniosek o wpis wykazała następstwo prawne odpowiednimi dokumentami. W przypadku dziedziczenia będzie to prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Takie rozwiązanie pozwala zmniejszyć koszty transakcji, bowiem zamiast opłaty za kilka kolejnych wpisów własności, dokonywana jest tylko jedna za wpis końcowego właściciela.
