Operat szacunkowy nieruchomości – czym jest i kiedy jest potrzebny

Operat szacunkowy jest narzędziem prawnym, które stwarza wiele ułatwień związanych z obrotem nieruchomościami, ale także w innych obszarach, takich jak postępowania sądowe czy administracyjne. Wymogi, co do warunków jego tworzenia oraz samej treści operatu regulują odpowiednie przepisy prawa.

Kwestię operatu szacunkowego reguluje ustawa z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami w jej rozdziale IV zatytułowanym Wycena nieruchomości, a także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Pojęcie operatu szacunkowego

Operat szacunkowy to sporządzona na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny. Jedynym wyjątkiem są wyceny związane z określeniem wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia jej wartości rynkowej, określenia wartości odtworzeniowej, a także ustalenia wartości katastralnej oraz określenia innych rodzajów wartości.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość katastralną natomiast ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym. Zakłada się, że strony transakcji mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Dopiero przy przyjęciu takich założeń, możliwe jest uzyskanie wartości rynkowej nieruchomości.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia, a wartość katastralna nieruchomości to wartość ustalona w procesie powszechnego opodatkowania nieruchomości.

Zlecenie wykonania operatu szacunkowego

Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat na zlecenie. Katalog zleceniodawców jest dość szeroki. Mogą to być osoby fizyczne zlecające wycenę na potrzeby prywatne albo na potrzeby przyszłego postępowania sądowego albo administracyjnego. Są to organy administracji, a także sądy w różnego rodzaju postępowaniach na przykład dotyczących podziału nieruchomości albo w sprawach spadkowych.

Często zlecenia sporządzenia operatu szacunkowego dokonują komornicy sądowi w postępowaniu egzekucyjnym. Jeżeli dłużnikiem jest właściciel nieruchomości, to wycena jej wartości jest niezbędna w przypadku toczącej się egzekucji z nieruchomości dla określenia ceny wywoławczej nieruchomości podczas licytacji komorniczej.

Sposoby dokonania wyceny nieruchomości

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Uwzględnia on cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jeżeli brak jest planu zagospodarowania miejscowego rzeczoznawca majątkowy ustala przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero jeżeli brak jest wszystkich wyżej wymienionych dokumentów, rzeczoznawca ustala przeznaczenie nieruchomości według rzeczywistego sposobu jej używania.

Dokumenty i dane wykorzystywane podczas szacowania wartości nieruchomości

Przy szacowaniu wartości nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach. Rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje w szczególności dane zawarte w:

• księgach wieczystych;
• katastrze nieruchomości;
• ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
• ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
• rejestrach zabytków;
• tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych (związanych z opodatkowaniem nieruchomości);
• planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;
• wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
• dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
• w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;
• umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego;
• świadectwie charakterystyki energetycznej.

Rzeczoznawca może wykorzystywać powyższe dane w operacie szacunkowym i poświadczać je w formie wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów.

Co istotne, ustawa upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do wejścia na teren nieruchomości i dokonania niezbędnych czynności, jeżeli dokonuje wyceny na potrzeby związane w szczególności z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomości, a także z ponoszeniem ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, i działa w tej sprawie na zlecenie organów administracji publicznej lub sądów.

Data ważności oraz ponowne wykorzystanie operatu szacunkowego

Rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy w konkretnym, określonym w zleceniu celu. Co do zasady, operat może być wykorzystywany tylko w sprawie i dla celu, dla jakiego został sporządzony.

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu. Natomiast operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres dwunastu miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników rozpatrywanych podczas wyboru przez rzeczoznawcę podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Jest to sytuacja, gdy na przykład stan nieruchomości uległ znacznym zmianom, zniszczeniom albo ulepszeniom, a także gdy położenie nieruchomości stało się rynkowo bardziej atrakcyjne z uwagi na budowę nowych obiektów usługowych w okolicy.

W drodze wyjątku, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu dwunastu miesięcy od jego sporządzenia. Następuje to po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który robi to poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym. Rzeczoznawca w tym wypadku dołącza do operatu również analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników.

Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres kolejnych dwunastu miesięcy, chyba że nastąpią istotne zmiany dotyczące samej nieruchomości lub jej położenia.

Rozbieżności w operatach szacunkowych stworzonych dla tożsamego celu oraz ocena prawidłowości sporządzenia operatu

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Termin dla dokonania takiej oceny wynosi maksymalnie dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny z organizacją zawodową.

Procedura oceny działa w ten sposób, że organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych (którzy nie podlegają wyłączeniu, jak na przykład bliscy krewni rzeczoznawcy, który sporządzał operat).

Samo sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez pierwszego rzeczoznawcę. Jeżeli natomiast zleceniodawcą sporządzenia operatu był sąd, to tylko on może wnioskować o ocenę sporządzenia operatu, a nie na przykład strony postępowania sądowego.

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu można dokonać także w przypadku, gdy istnieją dwa rozbieżne operaty szacunkowe określające wartość tej samej nieruchomości i zostały sporządzone dla tożsamego celu wyceny.

Szczegółowe regulacje dotyczące sporządzania operatu szacunkowego

Kwestię sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości doprecyzowuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Określa ono rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia; sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości; sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego oraz uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Treść operatu szacunkowego

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym zawiera się w szczególności następujące dane:

• określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
• określenie celu wyceny;
• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
• ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
• opis stanu nieruchomości;
• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
• przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości podaje się w pełnych złotych i można ją podać w zaokrągleniu do tysięcy złotych. Załącznikami operatu szacunkowego są istotne dokumenty wykorzystane przez rzeczoznawcę majątkowego przy jego sporządzaniu.

Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości i datę jego sporządzenia. Jeżeli operat został sporządzony przez kliku rzeczoznawców, to każdy z nich jest zobowiązany do podania powyższych danych.

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego

Za sporządzenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy należy się wynagrodzenie, jednak przepisy prawa nie regulują jego wysokości. Stawka wynagrodzenia zależna jest od wielu czynników, takich jak cechy danej nieruchomości, na przykład jej wielkość, kwestia istnienia zabudowy, skomplikowania zabudowy, tego czy jest to lokal mieszkalny, czy dom jednorodzinny. Wysokość wynagrodzenia z pewnością zależy także od renomy i doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza operat. Dla niewielkich nieruchomości niezabudowanych albo małych mieszkań ceny rozpoczynają się od około 500 zł, a w przypadku dużych nieruchomości zabudowanych mogą osiągać cenę około 2000 tys. zł. Nie bez znaczenia jest również obszar położenia nieruchomości. Usługi w dużych miastach, co do zasady, będą droższe niż w małych miejscowościach.