Niektóre z nieruchomości nie mają założonych ksiąg wieczystych, mimo że co do zasady powinno tak być. Utrudnia to obrót nieruchomościami, jak i uzyskanie finansowania w banku.
Niektóre nieruchomości gruntowe, jak i lokalowe nie mają założonej księgi wieczystej. Jest to skutek różnych czynników. Większość z tych nieruchomości nigdy nie miała założonych dokumentów ewidencyjnych. Właściciele nieruchomości tego nie dopilnowali. Część nieruchomości miała założoną dokumentację wcześniej, ale z różnych względów nie została uwzględniona w późniejszych księgach wieczystych.
W przypadku lokali, najczęstszym powodem jest brak wyodrębnienia lokalu. Dodatkowo, dużo nieruchomości lokalowych, które wcześniej były w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wiele z takich lokali nie ma założonych ksiąg wieczystych. Nie ma z resztą takiego obowiązku. Najczęściej do czasu sprzedaży nieruchomości nie występuje taka konieczność.
Brak założonej księgi wieczystej utrudnia nie tylko sprzedaż nieruchomości. Dla potencjalnego nabywcy znacząco utrudnia możliwość weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Nieruchomość nie korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie można zatem z całą pewnością stwierdzić, kto jest jej właścicielem. Na portalach takich jak Geoportal krajowy takie dane nie są dostępne.
Dodatkowo nie jest możliwe uzyskanie finansowania z banku zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości. Do skutecznego ustanowienia hipoteki jest bowiem konieczne wpisanie hipoteki i banku jako wierzyciela hipotecznego w dziale IV księgi wieczystej.
Założenie księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Należy wypełnić wniosek o założenie księgi na urzędowym formularzu. Opłata sądowa od wniosku wynosi 100 zł. Do wniosku należy załączyć wszystkie niezbędne dokumenty takie jak akt notarialny czy wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków albo z rejestru lokali.
Niekiedy zdarza się, że wniosek o założenie księgi wieczystej składa sam notariusza podczas sporządzania aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, gdy na przykład jedna działka ewidencyjna jest wydzielana z większego obszaru. Wówczas konieczne jest założenie nowej księgi wieczystej dla nabywanej nieruchomości.
Brak księgi wieczystej dla nieruchomości wprowadza liczne utrudnienia i może niekiedy utrudniać transakcję sprzedaży nieruchomości. Z kolei nieruchomości, dla których założona jest księga wieczysta, korzystają z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a ich stan prawny jest przejrzysty i łatwy do weryfikacji korzystając chociażby z numeru księgi wieczystej i portalu zawierającego elektroniczne księgi wieczyste.
