Przed nabyciem nieruchomości warto sprawdzić, jaki jest jej stan prawny. Jednym z istotnych elementów, którym należy przyjrzeć się przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości jest to, czy kupowana nieruchomość jest zadłużona i czy zadłużenie przejdzie na potencjalnego nowego właściciela nieruchomości.
Zadłużenie nieruchomości oznacza, że właściciel nieruchomości ma wobec kogoś dług, a podmiot trzeci, czyli osoba fizyczna albo osoba prawna, ma wobec właściciela nieruchomości wierzytelność. Co do zasady, z uwagi na stopień istotności zadłużenia dla potencjalnego nabywcy nieruchomości, źródła zadłużenia nieruchomości można podzielić na dwie zasadnicze grupy: zadłużenie w związku, z którym została na nieruchomości ustanowiona hipoteka oraz inne zadłużenia – na przykład związane z zaległościami w zapłacie czynszu albo innych opłat związanych z nieruchomością.
Zadłużenie nieruchomości związane z ustanowieniem hipoteki
Najistotniejszym z punktu widzenia kupującego jest zadłużenie właściciela nieruchomości, które znajduje swoje odzwierciedlenie w formie ustanowionej na nieruchomości hipoteki. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu; wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteka jest tak istotna dla nabywcy nieruchomości, bowiem jak stanowią przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Oznacza to, że dług niejako idzie za nieruchomością, a nie za samym dłużnikiem. Dług, a raczej hipoteka, która powstała w wyniku istnienia tego długu, jest związana z nieruchomością. Nabywca, czyli nowy właściciel nieruchomości stanie się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela hipotecznego, czyli osoby na rzecz której w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka. Dług, a raczej jego zabezpieczenie, nie zniknie po zmianie właściciela nieruchomości. Dopóki będzie istniał długo, do tej pory wierzyciel będzie mógł użyć nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka, dla zaspokojenia swoich wierzytelności. Jest to zatem sytuacja wysoce niekorzystna dla nowego nabywcy.
Z uwagi na powyższe, za każdym razem gdy planujemy zakupić nieruchomość, powinniśmy przyjrzeć się jej stanowi prawnemu. Jeżeli nabędziemy nieruchomość obciążoną hipoteką, wówczas może zdarzyć się tak, że wierzyciel rozpocznie egzekucję z tej nieruchomości, która następnie zostanie sprzedana w drodze licytacji komorniczej w celu zaspokojenia wierzyciela.
Stanie się to niezależnie od tego, że samo powstanie długu i wpis hipoteki nastąpiły zanim właściciele nieruchomości stała się nowa osoba w następstwie dłużnika osobistego.
Należy pamiętać o tym, że hipoteka może być ustanowiona z różnych przyczyn. Może być na przykład ustanowiona jako zabezpieczenie wierzytelności o zwrot pożyczki przez pożyczkobiorcę, udzielonej na podstawie umowy dwóch prywatnych osób. Jest to wówczas hipoteka umowna. Natomiast hipoteka tzw. przymusowa ustanawiana jest na nieruchomości, jeżeli wierzyciel posiada tytuł wykonawczy, a więc na przykład wyrok sądu przeciwko właścicielowi nieruchomości zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Wierzyciel może wówczas ustanowić hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika bez jego wiedzy, a nawet wbrew jego woli. Hipoteka przymusowa ma dla nabywcy nieruchomości takie same skutki jak hipoteka umowna.
Hipoteka przymusowa może być ustanowiona na nieruchomości również przez organy administracji publicznej w związku z zaległościami podatkowymi.
Czy każde zadłużenie przechodzi na nowego właściciela
Hipoteka ustanowiona na nieruchomości związana jest z nieruchomością a nie wyłącznie z osobą dłużnika. W związku z tym można powiedzieć, że dług pierwotnego właściciela nieruchomości zabezpieczony hipoteką przechodzi na nowego właściciela nieruchomości. Nowy właściciel nieruchomości staje się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela. Zabezpieczenie długu idzie za nieruchomością, jest z nią związane. Jeżeli wierzyciel nie uzyska zaspokojenia swojej wierzytelności od pierwotnego właściciela nieruchomości, czyli swojego dłużnika osobistego, za pewne skieruje egzekucję do nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. W wyniku takiego działania nieruchomość może zostać sprzedana przez komornika w drodze licytacji komorniczej, a nowy właściciel nieruchomości nie będzie w stanie się temu sprzeciwić.
Jak sprawdzić zadłużenie nieruchomości
Nie zawsze właściciel nieruchomości chętnie informuje potencjalnego nabywcę o tym, że nieruchomość jest zadłużona. Istnieją jednak narzędzi i mechanizmy, które pozwalają sprawdzić stan prawny nieruchomości niezależnie od tego, czy jest to zgodne z wolą dotychczasowego właściciela nieruchomości. Podstawowym narzędziem, pozwalającym ocenić stan prawny nieruchomości, jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Księga wieczysta a zadłużenie nieruchomości
Najprościej sprawdzić istotne dla potencjalnego nabywcy nieruchomości informacje w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe właściwe miejscowo dla położenia nieruchomości. Jednak nie trzeba udawać się do sądu, by sprawdzić stan prawny nieruchomości. Wystarczy odnaleźć księgę w wyszukiwarce ksiąg wieczystych prowadzonej na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Nie można jednak odszukać księgi wieczystej po adresie albo księgi wieczystej na podstawie numeru działki.
Osoba, która chce przejrzeć treść księgi wieczystej powinna znać jej numer. Można o niego poprosić dotychczasowego właściciela nieruchomości, od którego chcemy zakupić nieruchomość.
Księga wieczysta zawiera kompleksowe informacje prawne dotyczące nieruchomości, która jest nią objęta. Księga wieczysta, co do zasady, składa się z czterech działów, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
- drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
- trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
- czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Z perspektywy nabywcy nieruchomości najistotniejsze są dział trzeci oraz czwarty księgi wieczystej.
Zakres przedmiotowy wpisów, mogących znaleźć się w dziale trzecim księgi wieczystej jest dosyć szeroki. W zasadzie dział ten jest przewidziany dla wszystkich wpisów, dla których nie są przeznaczone pozostałe działy. Przy każdym wpisie można również znaleźć informację o podmiocie uprawnionym, tj. osobie fizycznej bądź prawnej, która może korzystać z danego prawa, a także dane o nieruchomościach powiązanych z danym prawem, ograniczeniem bądź roszczeniem. W dziale trzecim znaleźć można informacje o prawach związanych z daną nieruchomością, np. o ograniczonym prawie rzeczowym (poza hipoteką, dla której przewidziano odrębny dział). Najczęściej będą to służebności gruntowe, polegające na prawie swobodnego przejścia i przejazdu przez inną nieruchomość w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej albo położenia mediów. Prawem związanym z nieruchomością, które często odnaleźć można w dziale trzecim księgi wieczystej, jest również służebność przesyłu, polegająca m.in. na prawie do utrzymywania na nieruchomości obciążonej kablowej linii elektroenergetycznej albo dotycząca przewodów wodociągowych i kanalizacyjnych. W dziale trzecim zamieszcza się również informacje dotyczące ograniczeń dotyczących rozporządzania nieruchomością takich, jak zakaz zbywania bądź obciążania nieruchomości, zajęcie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego przez komornika, ogłoszenie upadłości właściciela nieruchomości.
Dodatkową informacją, którą można odnaleźć w tym dziale, są wszelkie ostrzeżenia dotyczące nieruchomości, w tym dotyczące niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Istotną informację z perspektyw potencjalnego kupca nieruchomości będzie informacja, a właściwie ostrzeżenie, o toczącym się postępowaniu sądowym oraz postępowaniu egzekucyjnym.
Dział czwarty księgi wieczystej zawiera informacje o hipotekach obciążających daną nieruchomość. Istotną rolę odgrywa kolejność wpisu hipotek, może mieć ona bowiem wpływ, w pewnym zakresie, na zaspokajanie wierzycieli hipotecznych w przypadku egzekucji z nieruchomości. Szczegółowe informacje odnośnie hipoteki obejmują jej numer (porządkowy), rodzaj (np. hipoteka umowna, kaucyjna), a także sumę oraz walutę hipoteki. Dodatkowo znajduje się tam opis wierzytelności i stosunku prawnego, który stanowi źródło ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Każdorazowo wskazany zostanie również wierzyciel hipoteczny, a więc np. osoba fizyczna bądź prawna, uprawniona z danej hipoteki, a także jej dane. W dziale tym odnaleźć można również wpisy dotyczące roszczenia o ustanowienie hipoteki, a także roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne.
Co za tym idzie, przeglądając treść księgi wieczystej możemy ustalić, czy na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka, a także do jakiej wysokości, a więc czy nieruchomość jest w ten sposób zadłużona.
Co, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej
Pomimo, iż dla każdej nieruchomości powinna być utworzona księga wieczysta nadal zdarza się, że nie jest ona założona. Zdarza się tak najczęściej w przypadku tzw. mieszkań spółdzielczych, a więc należących do zasobów spółdzielni mieszkaniowej. Można wówczas uzyskać od zarządu spółdzielni informacje na temat zadłużenia lokalu, których zamierzamy nabyć. Zarząd spółdzielni prowadzi rejestr, który zawiera szereg informacji o lokalach, należących do zasobów spółdzielni, w tym o wysokości zaległości z tytułu opłat czynszowych. Jednak tylko członek spółdzielni, jego małżonek i wierzyciel członka lub spółdzielni ma prawo przeglądać rejestr. Stąd najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzależnienie nabycia nieruchomości od przedstawienia przez jej dotychczasowego właściciela wyciągu z ww. rejestru.
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku nieruchomości, która należy do wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas potencjalny nabywca powinien zobligować właściciela nieruchomości do uzyskania od zarządcy nieruchomości zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami związanymi z nieruchomością.
Zaległości publicznoprawne
Poza zadłużeniem związanym z opłatami lokalowymi, nowy właściciel nieruchomości powinien sprawdzić, czy dotychczasowy właściciel ma uregulowane należności publicznoprawne, w tym na przykład podatki związane z nieruchomością. W tym celu należy zobowiązać sprzedawcę nieruchomości do dostarczenia stosownego zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach. Zaświadczenie zostanie wydane tylko właścicielowi nieruchomości albo jego pełnomocnikowi. W tym celu właściciel powinien złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach lub stwierdzającego stan zaległości w urzędzie miasta bądź gminy właściwym ze względu na położenie nieruchomości albo w urzędzie skarbowym.
