Sprzedaż nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości to podstawowy i najczęściej spotykany w obrocie gospodarczym sposób nabycia nieruchomości. Jest to umowa, czyli czynność prawna zawarta między dwoma stronami, przenosząca własność nieruchomości ze sprzedawcy na nabywcą. Umowa przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego przez notariusza.
Umowa darowizny
Umowa darowizny przenosi własność nieruchomości. Co istotne, należy pamiętać, że jest to umowa, a więc czynność prawna zawarta między stronami, a nie – jak mogłoby się wydawać – akt jednostronny. Oznacza to, że taką umowę powinny podpisać obie jej strony, zarówno darczyńca, jak i obdarowany. W umowie darowizny nieruchomości darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Umowa darowizny nieruchomości powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego.
Decyzja administracyjna
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Jako przykład można podać wywłaszczenie nieruchomości za odszkodowaniem w celu wybudowania na jej miejscu drogi publicznej.
Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku
Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku wydaje sąd po przeprowadzenie postępowania na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny na przykład potencjalnego spadkobiercy. Co istotne, stwierdzenie nabycia spadku oraz nie może nastąpić przed upływem sześciu miesięcy od otwarcia spadku (czyli od śmierci spadkodawcy), chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku. Postanowienie takie może obejmować przeniesienie własności nieruchomości na spadkobiercę.
Akt poświadczenia dziedziczenia
Akt poświadczenia dziedziczenia sporządza notariusz. Nie może on zostać sporządzony przed upływem sześciu miesięcy od śmierci spadkodawcy (od otwarcia spadku), chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku. Taką drogą spadkobierca może nabyć własność dziedziczonej nieruchomości.
Umowa przekazania gospodarstwa rolnego
Ustawa z 20.12.1990 o ubezpieczeniu społecznym rolników reguluje pewien specyficzny sposób nabycia gospodarstwa rolnego (w tym nabycia nieruchomości), jakim jest tzw. umowa z następcą. Przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (na tzw. następcę) własność i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie. Umowa ta jest umową przedwstępna, co oznacza, że dla przeniesienia własności gospodarstwa (i nieruchomości) będzie konieczne zawarcie drugiej umowy – wykonawczej. Obie wspomniane umowy powinny zostać zawarte w formie aktu notarialnego.
Akt własności ziemi
Akt własności ziemi to dokument wydawany w przeszłości, który aktualnie nie może występować, jako nowa podstawa nabycia nieruchomości. Był on wydawany jako decyzja przez prezydium rady powiatowej (już nieistniejące) na podstawie ustawy z 26.10.1971 o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Decyzja stwierdzała nabycie własności nieruchomości rolnej.
Umowa sprzedaży warunkowej
Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości sama w sobie nie przenosi własności nieruchomości na kupującego. Do przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest zawarcie kolejnej umowy po spełnieniu warunku określonego w pierwszej umowie. Warunek, w rozumieniu ustawy z dnia 23.04.1964 Kodeks cywilny, to zdarzenie przyszłe i niepewne. Jako przykład można podać zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu (a więc pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości). Jeżeli umowa warunkowa została zawarta w formie aktu notarialnego (co nie jest obowiązkiem), w przypadku uchylania się jednej ze stron od jej wykonania, pomimo spełnienia się warunku, druga strona może dochodzić zawarcia umowy właściwej (przenoszącej własność nieruchomości) przed sądem.
Umowa o dożywocie
Umowa o dożywocie regulowana jest w ustawie z dnia 23.04.1964 Kodeks cywilny. Polega ona, najprościej ujmując, na tym, że jedna ze stron przekazuje własność nieruchomości drugiej stronie umowy w zamian za pewne świadczenia, które druga strona umowy ma spełniać na jej rzecz. Można więc powiedzieć, że jest to darowizna uzupełniona o świadczenia wzajemne na rzecz darującego. Świadczenia te mogą polegać na zapewnieniu zbywcy dożywotniego utrzymania, wówczas nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Innym rozwiązaniem jest na przykład zobowiązanie się nabywcy nieruchomości do obciążenia jej na rzecz zbywcy użytkowaniem albo służebnością mieszkania (a więc zapewnienie możliwości mieszkania tam do śmierci).
Umowa majątkowa małżeńska
Umowy majątkowe małżeńskie mogą przyjąć różne postaci. Najczęściej jest to tzw. intercyza, ale możliwe jest również zawarcie umowy małżeńskiej rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską. Oznacza to, że składnik majątku, który należał wcześniej do jednego z małżonków (np. został mu przekazany w drodze umowy darowizny przed zawarciem małżeństwa), na mocy umowy małżeńskiej stanie się składnikiem majątku wspólnego małżonków (zostanie do niego „wciągnięty”). Takim składnikiem majątku może być oczywiście nieruchomość. Umowa majątkowa małżeńska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Umowa zamiany
Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23.04.1964 Kodeks cywilny przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przedmiotem zamiany mogą stać się nieruchomości. Wymagane jest wówczas zachowanie formy aktu notarialnego. Zamiana może dotyczyć nieruchomości lokalowych , budynkowych oraz gruntowych czyli własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Umowa sprzedaży nieruchomości oraz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki
Umowa sprzedaży nieruchomości to najczęściej spotykany w obrocie gospodarczym sposób nabycia nieruchomości. Jest to umowa przenosząca własność nieruchomości ze sprzedawcy na nabywcę, która powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli kupujący jednocześnie zawiera z kredytodawcą umowę kredytu hipotecznego, a więc pożycza pieniądze z przeznaczeniem na cele nieruchomościowe oraz ustanawia na nabytej nieruchomości hipotekę na rzecz kredytodawcy, wydaje oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Takie oświadczenie stanowi podstawę wpisu hipoteki w księdze wieczystej.
Umowa o dział spadku
Dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami (bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców). Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego i stanowi wówczas podstawę nabycia nieruchomości.
Umowa przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego
Nieruchomość w ramach gospodarstwa rolnego może zostać nabywa w drodze tzw. umowy z następcą. Przez umowę z następcą rolnik będący właścicielem gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat (na tzw. następcę) własność i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie. Umowa ta jest umową przedwstępna, co oznacza, że dla przeniesienia własności gospodarstwa (i nieruchomości) będzie konieczne zawarcie drugiej umowy – wykonawczej. Obie wspomniane umowy powinny zostać zawarte w formie aktu notarialnego.
Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Zagadnienie to reguluje ustawa z dnia 29 lipca 2005 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Decyzję wydaje starosta albo wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa (nieruchomości samorządu terytorialnego).
Zaświadczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
Na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów. Osoby zainteresowane otrzymują zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania w prawo własności. W dokumencie jest informacja o wysokości opłaty przekształceniowej.
Umowa o dział spadku i zniesienie współwłasności
Dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami. Jeżeli natomiast własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom mamy do czynienia ze współwłasnością. Spadkobiercy mogą zawrzeć umowę, w której znoszą współwłasność dziedziczonej nieruchomości. Dla ważności wyżej wskazanych umów konieczne będzie zachowanie formy aktu notarialnego.
Umowa zniesienia współwłasności
Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23.04.1964 Kodeks cywilny własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Jest to tzw. współwłasność. Niekiedy jednak współwłaściciele, bądź jeden z nich, nie chcą dłużej dzielić własności rzeczy. Współwłasność może zostać zniesiona na drodze postępowania sądowego, bądź w formie umowy. Jeżeli współwłasność dotyczy nieruchomości, konieczne będzie zawarcie umowy o jej zniesienie w formie aktu notarialnego oraz przedłożenie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (jeśli współwłasność znoszona jest w formie podziału). Innymi sposobami na zniesienie współwłasności, poza jej podziałem, jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych współwłaścicieli albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny.
Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Jest to tzw. zasiedzenie. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia wydaje sąd po przeprowadzeniu postępowania na wniosek zainteresowanego. Takie postanowienie stanowi podstawę wpisania właściciela nieruchomości do księgi wieczystej.
Umowa przenosząca własność
Zgodnie z art. 155 ustawy z dnia 23.04.1964 Kodeks cywilny umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Własność nieruchomości, co do zasady, nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, jeżeli jednak umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do faktycznego przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron, czyli zawarcie drugiej umowy, w której przenoszą własność nieruchomości. Umowy te powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.
Umowa darowizny gospodarstwa rolnego
W umowie darowizny nieruchomości darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Umowa darowizny nieruchomości powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Przenosi ona własność gospodarstwa rolnego, w tym nieruchomości.
Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży
Regulacje dotyczące odrębnej własności lokali zawarte są w ustawie z dnia 24.06.1994 o własności lokali. Określa ona między innymi sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, czyli wydzielanie nieruchomości dla poszczególnych osób fizycznych (bądź prawnych) z większego ich zbioru. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Odpis prawomocnego orzeczenia o wykonaniu aktu nadania
Akty nadania dotyczą tzw. terenów odzyskanych, czyli ziem zachodnich i północnych Polski po II wojnie światowej. Status prawny ziem na tych terenach został po raz pierwszy uregulowany dekretem z dnia 6 września 1946 o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska, a następnie dekretem z dnia 6 września 1951 o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych gospodarstw chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych. Co do zasady, po ustaleniu granic nadanego gospodarstwa i ustaleniu za nie ceny wydawane było w trybie administracyjnym orzeczenie o wykonaniu aktu nadania, którego (prawomocne) stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
Dekret dziedzictwa
Dekret dziedzictwa jest to akt dziedziczenia. Był sporządzany na podstawie przepisów Dekretu z dnia 8.10.1946 Prawo spadkowe. Określano w nim poszczególnych spadkobierców oraz zakres przypadającego im spadku. Stanowił podstawę nabycia własności nieruchomości.
Kontrakt kupna sprzedaży
Kontrakt kupna sprzedaży to inaczej mówiąc umowa sprzedaży nieruchomości. W rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23.04.1964 Kodeks cywilny przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowa przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, sporządzonego przez notariusza.
Akt stanu cywilnego
Akta stanu cywilnego, takie jak akt małżeństwa czy akt zgonu, nie stanowią same w sobie podstawy nabycia nieruchomości, ale często są potrzebne podczas sporządzania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Przykładowo podczas sporządzania aktu poświadczenia dziedziczenia niezbędny okaże się akt zgonu spadkodawcy.
Postanowienie o dziale spadku i zniesieniu współwłasności
Dział spadku może nastąpić na mocy postanowienia sądu po przeprowadzeniu postępowania nieprocesowego o dział spadku. Jeżeli natomiast własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom mamy do czynienia ze współwłasnością. Współwłasność dziedziczonej nieruchomości może zostać zniesiona w drodze postanowienia sądu. Orzeczenia te stanowią wówczas podstawę wpisu prawa własności w księdze wieczystej.
Protokół
Pewien specyficzny sposób nabycia nieruchomości zawiera ustawa z dnia 20.07.2017 o Krajowym Zasobie Nieruchomości (czyli państwowej osobie prawnej). Przekazanie nieruchomości do Krajowego Zasobu Nieruchomości przez spółkę Skarbu Państwa następuje na podstawie protokołu przekazania nieruchomości spisanego na wniosek Zasobu i zawierającego oświadczenie przedstawiciela Zasobu o przyjęciu nieruchomości do Zasobu. Protokół przekazania nieruchomości spisuje się w formie aktu notarialnego. Protokół przekazania nieruchomości zawiera w szczególności oznaczenie nieruchomości według numeru księgi wieczystej i oznaczenie stron, zgodnie z treścią protokołu zdawczo-odbiorczego.
Ugoda sądowa
Przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić na podstawie ugody sporządzonej przed sądem. Umowa zawarta w formie ugody sądowej musi wówczas zawierać wszelkie istotne postanowienia umowy rozporządzającej (czyli przenoszącej własność nieruchomości). Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie wskazuje, że ugoda zawarta przed sądem zastępuje formę aktu notarialnego wymaganą dla przeniesienia prawa własności nieruchomości.
Dekret przyznania spadku
Dekret przyznania spadku jest to akt dziedziczenia. Był sporządzany przez sąd na podstawie przepisów Dekretu z dnia 8.10.1946 Prawo spadkowe. Określano w nim poszczególnych spadkobierców oraz zakres przypadającego im spadku. Stanowił podstawę nabycia własności nieruchomości.
Umowa o podział majątku wspólnego
Umowa o podział majątku wspólnego może zostać zawarta w szczególności pomiędzy rozwodzącymi się małżonkami. Pozwala ona zaoszczędzić czas w przypadku, gdy strony są zgodne, co do zasad podziału ich majątku. Jeżeli składnikiem majątku jest nieruchomość, umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem.
Umowa darowizny i umowa ustanowienia służebności mieszkania
Umowa darowizny przenosi własność nieruchomości. Umowę powinny podpisać obie jej strony, zarówno darczyńca, jak i obdarowany. W umowie darowizny nieruchomości darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego przeniesienia własności nieruchomości na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Umowa darowizny nieruchomości powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Niekiedy może ona zostać zawarta w towarzystwie umowy ustanowienia służebności mieszkania. Na mocy takiej umowy osoba, która nie jest właścicielem ani najemcą mieszania może w nim zamieszkiwać. Służebność zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych. Zazwyczaj sposób korzystania z mieszkania jest ściśle określony w umowie.
Postanowienie w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku
Postanowienie w sprawie o stwierdzeniu nabycia spadku wydaje sąd po przeprowadzenie postępowania na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny na przykład potencjalnego spadkobiercy. Co istotne, stwierdzenie nabycia spadku oraz nie może nastąpić przed upływem sześciu miesięcy od otwarcia spadku (czyli od śmierci spadkodawcy), chyba że wszyscy znani spadkobiercy złożyli już oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku. Postanowienie takie może obejmować przeniesienie własności nieruchomości na spadkobiercę.
Stwierdzenie praw do spadku
Stwierdzenie praw do spadku to inaczej stwierdzenie nabycia spadku. Może nastąpić w drodze wydania przez sąd postanowienia w tym przedmiocie po przeprowadzeniu postępowania bądź w postaci sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza.
Umowa częściowego zniesienia współwłasności
Niekiedy jednak współwłaściciele, bądź jeden z nich, nie chcą dłużej dzielić własności rzeczy. Współwłasność może zostać zniesiona na drodze postępowania sądowego, bądź w formie umowy. Jeżeli współwłasność dotyczy nieruchomości, konieczne będzie zawarcie umowy o jej zniesienie w formie aktu notarialnego oraz przedłożenie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (jeśli współwłasność znoszona jest w formie podziału). Innymi sposobami na zniesienie współwłasności, poza jej podziałem, jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych współwłaścicieli albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny. Dopuszczalne jest zniesienie współwłasności także jedynie w części.
Postanowienie o zniesieniu współwłasności
W przypadku gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom mamy do czynienia ze współwłasnością. Współwłasność nieruchomości, w przypadku gdy nie może zostać rozwiązana w drodze umowy, może zostać zniesiona w drodze postanowienia sądu. Orzeczenia te stanowią wówczas podstawę wpisu prawa własności w księdze wieczystej.
Wyrok orzekający rozwód
Jednym z elementów wyroku orzekającego rozwód między małżonkami może być rozstrzygnięcie dotyczące podziału majątku wspólnego. Wówczas, jeżeli w skład majątku wchodzi nieruchomość, wyrok rozwodowy może stanowić podstawę przyznania własności nieruchomości jednemu z małżonków.
