Zgodnie z art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako u.k.w.h.) w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to tak zwana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Celem tej regulacji jest ochrona nabywcy własności nieruchomości bądź prawa rzeczowego związanego z nieruchomością, który działa w zaufaniu do wpisów widniejących w księdze wieczystej, obejmującej daną nieruchomość. Ustawa przewiduje pewne wyjątki od działania tej zasady, o których szerzej w dalszej części artykułu.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje sytuacje, w których:
• występuje określona niezgodność między stanem prawnym nieruchomości, który widnieje w księdze wieczystej a faktycznym (materialnym stanem prawnym nieruchomości),
• w drodze czynności prawnej dochodzi do nabycia własności nieruchomości (bądź innego prawa rzeczowego).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje ochroną różnego rodzaju niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Niezgodności te, co do zasady, można podzielić na spowodowane błędnym dokonaniem wpisu w księdze wieczystej, bądź wynikające z błędów proceduralnych oraz na błędy wynikające z odmiennego stanu prawnego nieruchomości niż ten ujawniony w księdze wieczystej.
Z pewnością najistotniejszą z możliwych rozbieżności, zaliczającą się do drugiej ze wskazanych wyżej grup, jest niezgodność w osobie właściciela nieruchomości, tj. sytuacja, w której inna osoba jest ujawniona w dziale drugim księgi wieczystej, jako właściciel nieruchomości, a inna osoba pozostaje faktycznie właścicielem nieruchomości. Sytuacja taka może mieć miejsce przykładowo w przypadku, gdy właściciel nieruchomości zmarł, a spadkobierca bądź spadkobiercy nie zostali jeszcze ujawnieni w księdze wieczystej. Innym ciekawym przykładem niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości jest sytuacja, w której wpis do księgi został dokonany pomimo, że czynność prawna, która stanowiła jego podstawę była nieskuteczna – na przykład nie została udzielona wymagana prawem zgoda małżonka na sprzedaż nieruchomości.
Ochrona nabywcy nieruchomości zapewniona przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na tym, że niezależnie od tego, czy nabywca zapoznał się, czy też nie, z treścią księgi wieczystej, założyć należy, że działał w zaufaniu do jej (nieprawidłowej) treści. Skutkiem tego będzie nabycie prawa własności przez nabywcę chronionego rękojmią, pomimo iż treść księgi wieczystej była niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.
W celu objęcia nabywcy nieruchomości ochroną wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, do nabycia własności nieruchomości musi dojść w drodze czynności prawnej. Oznacza to, że ochroną nie zostanie objęte nabycie – przykładowo - w drodze spadkobrania, czy też w toku egzekucji. Co istotne, czynność prawna powinna być czynnością odpłatną. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie będzie miała zatem zastosowania do nabycia własności nieruchomości w drodze chociażby umowy darowizny.
Jak wskazano powyżej, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabycie prawa własności oraz innych praw rzeczowych. Przez inne prawa rzeczowe należy rozumieć użytkowanie wieczyste oraz prawa rzeczowe ograniczone, czyli użytkowanie, służebność i zastaw, a także hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Skutkiem działania rękojmi jest najogólniej mówiąc nabycie prawa własności (bądź innego prawa rzeczowego) zgodnie z treścią księgi wieczystej, nawet jeśli zbywca nie był do tego uprawniony. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje działy II – IV księgi wieczystej, a więc działy: własność, prawa osobiste i roszczenia oraz hipoteka.
Co istotne, zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została przez ustawodawcę wyłączona w niektórych okolicznościach. Wskazano je w artykułach 6 – 8 u.k.w.h.
Wyłączenia rękojmi
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Zgodnie z ustawą, w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Warto podkreślić, że we wcześniejszej regulacji prawnej tej materii pojęcie złej wiary obejmowało jedynie osobę, która wiedziała, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Obecnie zakres ten został poszerzony również o osoby, które mogły z łatwością się o tej niezgodności dowiedzieć. Z uwagi na tę okoliczność, warto w przypadku nabywania nieruchomości zapoznać się wcześniej z treścią księgi wieczystej, by sprawdzić chociażby, czy nie widnieją w niej żadne wzmianki. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku (art. 6 ust. 3 u.k.w.h).
Kolejne wyłączenie od ochrony w ramach zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych obejmuje niektóre ograniczone prawa rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu; prawu dożywocia; służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej; służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia; służebnościom przesyłu (art. 7 u.k.w.h.). Powyższe oznacza, że nabywca nieruchomości nabędzie ją wraz z wymienionymi prawami rzeczowymi, nawet jeśli nie zostały one ujawnione w treści księgi wieczystej.
Na podstawie art. 8 u.k.w.h. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłączają pewne informacje, które odnaleźć można w treści księgi wieczystej. Są to w szczególności wzmianki, czyli informacje o złożeniu do danej księgi wieczystej wniosku o wpis, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji, a także ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Co istotne, wzmianka wyłącza działanie rękojmi wyłącznie co do działu księgi wieczystej, w którym została umieszczona, a wyłączenie trwa dopóki wzmianka bądź ostrzeżenie nie zostaną wykreślone.
Rozszerzenie działania rękojmi
Przepisy dotyczące rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stosuje się także w wypadku niewymienionych wyżej rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi (art. 9 u.k.w.h.). Dzięki tej regulacji działanie rękojmi zostało rozszerzone również na rozporządzenia prawami osobistymi i roszczeniami, które mogą być ujawnione w księdze wieczystej. W szczególności mowa tu o prawie najmu lub dzierżawy, prawie odkupu lub pierwokupu, prawie dożywocia, roszczeniu o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (dotyczy to także roszczeń przyszłych), roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności, wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych (art. 16 u.k.w.h.).
