Wzmianka jest elementem księgi wieczystej o doniosłym znaczeniu w praktyce obrotu nieruchomościami. Najogólniej rzecz ujmując, wzmianka to informacja o tym, że zachodzą pewne zmiany w stanie prawnym nieruchomości albo występują potencjalne niezgodności dotyczące stanu prawnego nieruchomości.
Wyróżnić możemy w szczególności wzmianki o wniosku o wpis do księgi wieczystej, wzmianki o apelacji, skardze kasacyjnej, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, wzmiankę o wszczęciu postępowania z urzędu, a także ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Wzmianka o wniosku o wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej
Istnienie wzmianki najczęściej warunkowane jest przez złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej. Gdy wniosek o wpis (na przykład zmianę właściciela nieruchomości) trafi do sądu wieczystoksięgowego, informacja o tym fakcie jest umieszczana w księdze wieczystej. Można zatem powiedzieć, że wzmianka o wniosku jest informacją o tym, że w treści księgi wieczystej w niedalekiej przyszłości nastąpi jakaś zmiana.
Od strony technicznej, wzmiankę o wniosku w księdze wieczystej na portalu Elektroniczne Księgi Wieczyste znaleźć można na samej górze danego działu księgi wieczystej. Co istotne, wzmianka o wniosku o wpis jest od razu przypisywana do działu, którego dany wpis dotyczy. Oznacza to, że znajdując wzmiankę o wniosku o wpis na przykład w dziale drugim księgi wieczystej, należy wiedzieć, iż wpis ten będzie dotyczył zmiany w zakresie właściciela nieruchomości.
Wzmianek w danej księdze wieczystej może być jednocześnie więcej niż jedna. Każda wzmianka składa się z elementów takich, jak – numer wzmianki, chwila zamieszczenia oraz opis wzmianki. Dzięki opisowi wzmianki każda osoba przeglądająca elektroniczną księgę wieczystą wie, czego dotyczy wniosek o wpis złożony do danej księgi wieczystej (na przykład wpis własności/współwłasności). Numer wzmianki pozwala na uporządkowanie w przypadku, gdy jest ich więcej niż jedna, a także pozwala na identyfikację danej wzmianki. Szczególną uwagę należy natomiast poświęcić informacji o chwili zamieszczenia wzmianki o wniosku.
Chwila umieszczenia wzmianki w księdze wieczystej opisana jest w sposób bardzo szczegółowy. Obejmuje ona datę, a także godzinkę zamieszczenia wzmianki z dokładnością co do sekundy. Zgodnie z tą kolejnością następnie sąd rozpatruje wnioski złożone do danej księgi wieczystej, nie mogąc jej w żaden sposób zmienić.
Wzmianka o wniosku posiada doniosłe znaczenie prawne, które nadaje jej artykuł drugi ustawy z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu, nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Powyższe oznacza, że nie tylko treść księgi wieczystej jest jawna, ale również informacje o wnioskach złożonych do księgi wieczystej. W praktyce oznacza to, że w przypadku, gdy zostanie złożony wniosek o zmianę właściciela nieruchomości, nikt nie będzie mógł twierdzić, że o takim wniosku nie wiedział.
Dlatego każdorazowo przed nabyciem nieruchomości warto dokładnie przyjrzeć się treści księgi wieczystej. W teorii bowiem możliwa jest sytuacja, w której osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, która próbuje zawrzeć z zainteresowanym umowę sprzedaży, jednocześnie zawarła taką umowę już wcześniej z inną osobą, czyli nowym właścicielem nieruchomości. Wzmianka o złożeniu wniosku o zmianę właściciela nieruchomości widnieje w księdze wieczystej, a sąd nie zdążył jeszcze tego wniosku rozpoznać. Opisane wyżej skutki prawne powstają już z chwilą zamieszczenia w księdze wieczystej wzmianki o wniosku (z mocą wsteczną w stosunku do umieszczenia wpisu).
Wzmianki mogą dotyczyć wniosków takich, jak wpis prawa własności, sprostowanie oznaczenia nieruchomości, odłączenie części nieruchomości, wpis/wykreślenie hipoteki, wpis wszczęcia egzekucji, wpis roszczenia o przeniesienie własności, wykreślenie służebności osobistej, ujawnienie budynku, wpis zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości, wpis prawa pierwokupu, wpis prawa najmu, ogłoszenie upadłości itd.
Wzmiankę o wniosku sąd wykreśla z urzędu po dokonaniu wpisu, którego dotyczył wniosek.
Wzmianka o złożonych środkach zaskarżenia oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości
W przypadku występowania w księdze wieczystej wzmianki o środkach zaskarżenia, takich jak informacja o wniesieniu apelacji, skargi kasacyjnej bądź skargi na orzeczenie referendarza sądowego, mamy do czynienia z pewnego rodzaju ostrzeżeniem. Wniesione środki zaskarżenia dotyczą postępowania wieczystoksięgowego i mogą obejmować na przykład zaskarżenie dokonania przez sąd wpisu, odmowy dokonania wpisu, odrzucenia wniosku o wpis przez sąd.
Innym rodzajem wzmianki jest ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Na podstawie art. 10 ustawy z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece m.in. osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usunięcie takiej niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie, a podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.
Istnienie wzmianek o środkach zaskarżenia albo ostrzeżenia sugeruje, że występują potencjalne niezgodności, a stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej może nie być wiarygodny.
Zgodnie z art. 8 ustawy z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że potencjalny nabywca nieruchomości nie będzie mógł powołać się na zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, jeżeli w księdze wieczystej widniały wyżej wymienione wzmianki. Co za tym idzie, jeżeli przykładowo w księdze wieczystej w jej dziale drugim (własność) ujawniono tego typu wzmiankę, nabywca nieruchomości kupując ją od osoby wpisanej w dziale drugim jako właściciel, ponosi ryzyko potencjalnej nieskuteczności nabycia własności jeżeli okaże się, że osoba wpisana w dziale drugim nie jest faktycznym właścicielem nieruchomości (bowiem nabywcy nie chroni wiara publiczna ksiąg wieczystych).
